TJ 13055, 5 mars 2026, RG 25/04853

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Mars 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 22 mai 2026
au service expertises
Le 22 mai 2026
à Me [C] [L], à Me Hugo BONACA et Me POSTEL-[Localité 1]

N° RG 25/04853 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6274 (26/174)

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [X]
née le 08 Juin 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [M]
né le 28 Août 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE LES TOITS DE [Localité 3] GOMBERT SIS [Adresse 3], domiciliée : chez IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 22 juillet 2024 à effet au 26 juillet 2024, CDC Habitat a donné à bail à Mme [X] et M. [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 744,77 euros, outre 72,08 euros de provision sur charges.

Invoquant des désordres liés à des remontées d’odeurs et à un bouchage de la colonne des toilettes, les locataires ont, par acte commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins notamment de la voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG n°25/4853.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, CDC Habitat a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Immo de France. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 26/174.

Les deux affaires ont été retenues à l’audience du 5 mars 2026.

Les locataires, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Débouter la bailleresse et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes sauf à ce qu’il soit pris acte que CDC Habitat ne s’oppose pas à la réalisation d’une expertise, A titre principal, condamner CDC Habitat et le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux propres à solutionner les refoulements et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, A titre subsidiaire, ordonner une expertise, En tout état de cause, condamner solidairement CDC Habitat et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme provisionnelle de 6.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, la somme provisionnelle de 1.116,39 euros à valoir sur les dommages-intérêts pour le préjudice matériel et la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de la résistance abusive,Les autoriser à consigner les loyers sur un compte séquestre ouvert à la CARPA, Dire que l’accomplissement des travaux devra être constaté par un commissaire de justice, ce qui fixera le point de départ du paiement des loyers, Condamner solidairement CDC Habitat et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
La bailleresse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Prononcer la jonction des instances RG n°25/4853 et RG n°26/174,Rejeter l’intégralité des demandes formées par les locataires, En tout état de cause, ordonner une expertise, Ordonner que les opérations d’expertise soient rendues communes et opposables au syndicat des copropriétaires, Condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantie CDC Habitat de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre, Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens au titre de la procédure d’appel en garantie, Rejeter la demande des locataires au titre des frais irrépétibles et les réserver ainsi que les dépens, Rejeter tout autre demande.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
A titre principal, débouter la bailleresse et les locataires de leurs demandes, A titre subsidiaire, rejeter la demande d’expertise, A titre infiniment subsidiaire, prendre acte de ses protestations et réserves, En tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION : 
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la jonction
En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’intervention forcée est définie par l’article 331 du code de procédure civile en ces termes : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement ».
En vertu de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Enfin, il résulte des articles 63 et 66 du code de procédure civile que l’intervention forcée ne crée pas une nouvelle instance mais constitue une demande incidente qui a pour objet de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, nonobstant la pratique courante des juridictions tendant, non pas à ajouter dans le dossier électronique l’intervenant en tant que partie en cas d’assignation en intervention forcée, mais à procéder à l’enrôlement de la citation en justice, ce qui crée un nouveau numéro de rôle.
Cette « jonction » avec la procédure en cours n’est pas en effet, au sens strict, une jonction d’instance au sens du code de procédure civile, puisque l’intervention rend déjà le tiers partie à l’instance en cours et ne crée pas de nouvelle instance.
En l’espèce, il est manifeste que l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires se rattache aux prétentions des parties initiales dès lors qu’elle a trait désordres invoqués dans le logement donné à bail aux demandeurs.
Il en résulte que l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires est recevable.
Par ailleurs, bien que comme il vient d’être rappelé, d’un strict point de vue procédural et juridique, il n’y pas lieu d’ordonner la jonction dès lors qu’il n’y a pas deux mais une seule instance, la jonction entre les dossiers enregistrées sous les numéros RG 25/4853 et RG 26/174 sera néanmoins prononcée sous ce dernier numéro dans un but purement pratique.
Sur la demande de travaux sous astreinteAux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les locataires sollicitent la condamnation de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux « propres à solutionner les refoulements » sous astreinte de 100 euros par jours de retard.
Il résulte toutefois des pièces produites par les parties qu’à ce jour, ni l’origine exacte, ni la nature des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres de manière pérenne ne peut être déterminée avec précision, étant souligné que ces désordres semblent liés aux canalisations communes et pourraient provenir d’un défaut d’exécution ou de conception des ouvrages.
Il résulte que la demande de réalisation de travaux sous astreinte fait l’objet de contestations sérieuses de sorte qu’elle échappe aux pouvoirs du juge des référés.
Sur la demande d’expertise
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.
En l’espèce, la réalité des désordres subis par les locataires n’est pas contestée, étant souligné que si le syndicat des copropriétaires indique que des investigations techniques ont permis d’identifier l’origine et de réparer la cause des désordres qui seraient liés à la présence d’un bouchon composé de lingettes dans les canalisations, il n’en demeure pas moins que les désordres semblent persister à et qu’il est nécessaire de les régler de manière pérenne.

Il convient par conséquent d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge des demandeurs le paiement de la provision initiale pour assurer l’efficacité de la mesure.

Il n’y a pas lieu d’ordonner que les opérations d’expertise soient rendues communes et opposables au syndicat des copropriétaires dès lors que ce dernier est une partie à l’instance.
Sur les demandes indemnitaires et la demande de consignation des loyersEn vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, les locataires sollicitent la condamnation solidaire de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires à leur payer diverses sommes provisionnelles à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, leur préjudice matériel ainsi que la résistance abusive.
Toutefois, dès lors que la mesure d’expertise ordonnée à précisément pour objet de déterminer l’origine des désordres et les responsabilités engagées, les demandes indemnitaires des locataires font nécessairement l’objet de contestations sérieuses et échappent ainsi aux pouvoirs du juge des référés.
En outre, la demande de la bailleresse tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre est, à tout le moins, prématurée et en tout état de cause sans objet à ce stade en l’absence de condamnation de la bailleresse à payer une quelconque somme.
S’agissant enfin de la demande de consignation des loyers, en l’absence de certitude sur l’origine des désordres et sur les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles, elle ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge des demandeurs en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard des défendeurs et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,