TJ 13055, 5 mars 2026, RG 25/06202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Mars 2026

GROSSE :
Le 22 mai 2026
à Me Florence BLANC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 22 mai 2026
à Me GALLO Stéphane
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06202 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7DXQ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [S]
né le 02 Mai 1965 à [Localité 1], domicilié : chez Société AHORA GESTION, [Adresse 1]

représenté par Me Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [Z]
née le 15 Décembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 2023, M. [S] et Mme [Z] ont donné à bail à M. [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 165 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025 un commandement de payer la somme de 5.028,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, les bailleurs ont fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du défendeur, Le condamner à payer la somme provisionnelle de 6.157,28 euros, comptes arrêtés au 10 septembre 2025, au titre des loyers et charges locatives, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, Le débouter de ses demandes, Le condamner à payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Par ordonnance en date du 4 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a ordonné la réouverture des débats aux fins d’inviter les parties à formuler leurs observations sur le défaut de mention, dans la clause résolutoire, d’un délai pour régler la dette précisée dans le commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du défendeur, Le condamner à payer la somme provisionnelle de 9.282,58 euros, comptes arrêtés au 3 mars 2026, au titre des loyers et charges locatives, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, Le débouter de ses demandes, Le condamner à payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Le défendeur, également représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
A titre principal, déclarer irrecevable l’action des demandeurs en l’absence de notification de l’assignation au préfet et rejeter les demandes des bailleurs en raison de l’existence d’une contestation sérieuses relative à la validité de la clause résolutoire excédant les pouvoirs du juge des référés, A titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire, En tout état de cause, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de frais irrépétibles, outre les dépens et les débouter de leur demande formée à ce titre.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION : 

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 février 2025, pour la somme en principal de 5.028, 66 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 avril 2025.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La suspension des effets de la clause résolutoire est également soumise à la condition du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par les demandeurs et non contesté par le défendeur que ce dernier n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience, les loyers de janvier et février n’ayant pas été réglés.

Par conséquent, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de leur bien les a privés de la jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 902,66 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 9.282,58 euros, à la date du 3 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.282,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,