TJ 78646, 19 mai 2026, RG 25/00910

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]
[Localité 2]

[Courriel 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00910 - N° Portalis DB22-W-B7J-TSMV

JUGEMENT

DU : 19 Mai 2026

MINUTE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

DEFENDEURS :

[C] [W], [F] [R] [K] épouse [W]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 19 Mai 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MAI

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-78646-2025-00766 du 26/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES substitué par Me Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de Paris

ET :

DEFENDEURS :

M. [C] [W]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Comparant

Mme [F] [R] [K] épouse [W]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Danielly RASOAMANANA

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] est placé sous le régime de la copropriété, et [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] y sont propriétaires des lots numéros 21 et 52.

Par jugement du 11 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles a notamment condamné solidairement [C] et [F] [W] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 10 449,39 € au titre des charges impayées et échues au 1er avril 2021, appel du deuxième trimestre 2021 inclus, et, par jugement du 27 février 2024, ce tribunal les a condamnés solidairement à lui payer la somme de 7993,27 € au titre des charges impayées au 13 septembre 2023, appel du troisième trimestre 2023 inclus.

N’obtenant toujours pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 4 novembre 2025, fait assigner [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] devant ce tribunal afin qu’ils soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 7208,38 € arrêtée au troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 2154,97 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1228,60 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et ramené celle au titre des charges à 4685,59 €, appel du premier trimestre 2026 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[C] [W] a sollicité un délai de paiement de 500 € en sus des charges trimestrielles courantes, affirmant que l’appartement est mis en location, que le nouveau locataire a cessé de payer le loyer et a suroccupé les lieux, que lui-même a été incarcéré et que sa société de plomberie a été liquidée, qu’il a retrouvé des revenus stables et réduit la dette de charges, ce dont il a justifié par la communication de plusieurs quittances établies par le commissaire de justice du syndicat.

Bien qu’ayant été citée à domicile, [F] [R] [K] épouse [W] n’a pas comparu ni été représentée, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputécontradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du règlement de copropriété,
- les jugements des 11 juin 2021 et 27 février 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales de l’année 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,
- la répartition des charges pour l’année 2023,
- les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2024 au premier trimestre 2026,
- le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026,
- la mise en demeure du 1er octobre 2024,
- la sommation de payer du 18 juillet 2025,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents qu’[C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] restent devoir la somme de 4685,59 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 27 février 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus. Il convient donc de les condamner solidairement à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les sommation de payer et mise en demeure susmentionnées sont rendues nécessaires par la persistance de l’absence de paiement des charges de copropriété. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’huissier et à l’avocat du syndicat deviennent désormais justifiés par la persistance de la dette de [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] qui contraint le syndic à effectuer un travail de suivi de l’affaire présentant un caractère inhabituel, sortant du cadre normal de son activité de recouvrement des sommes dues.

Il convient donc de condamner in solidum à ce titre [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] à payer au syndicat la somme de 2154,97 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence persistante de paiement sans aucun motif étayé d’éléments de preuve par [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier à nouveau cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. L’absence de communication par les copropriétaires de tout élément de preuve justifiant les motifs les ayant conduits à se soustraire à leur obligation permet de considérer qu’ils ont fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 1500 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation d’[C] [W] et les besoins du syndicat des copropriétaires justifient qu’un paiement échelonné soit accordé aux défendeurs dans les termes fixés au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] doit être condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, [C] [W] et [F] [R] [K] épouse [W] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1228,60 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS