TJ 78646, 22 mai 2026, RG 25/00849

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

22 MAI 2026

N° RG 25/00849 - N° Portalis DB22-W-B7J-TEDB
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le Syndicat [Adresse 1], représenté par son syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [E]
née le 27 Avril 1991 à [Localité 2] (CONGO),
demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 16 MARS 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026, date à laquelle
le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [E] est propriétaire des lots n°135 et 304 du [Adresse 4] à [Localité 3].

Faisant grief à Mme [P] [E] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat coopératif lui a adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat coopératif du [Adresse 5] SAINT-GERMAIN (ci-après le syndicat coopératif), représenté par son syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres (USGT), a par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025 remis à étude, fait assigner Mme [P] [E] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des dispositions de l’article 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des dispositions de
l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et des dispositions de l’article 1240 du code civil, de :
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
- condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 5.568,46 euros selon décompte arrêté au 23 avril 2025, au titre des charges de copropriété impayées sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025 au Syndicat Coopératif du [Adresse 4], représenté par son syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres, - condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive au Syndicat Coopératif du [Adresse 4], représenté par son Syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres,
- condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées à la défenderesse le
3 mars 2026, le syndicat coopératif du [Adresse 4] demande
au président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des dispositions de l’article 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du
10 juillet 1965, des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et
des dispositions de l’article 1240 du code civil, de :
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
- condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 5.664,73 euros selon décompte arrêté au 16 février 2026, au titre des charges de copropriété impayées sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025 au Syndicat Coopératif du [Adresse 4], représenté par son syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres, - condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 1.193,45 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, avec intérêt légal à compter de la signification du jugement à intervenir au Syndicat Coopératif du [Adresse 4], représenté par son Syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres,
- condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive au Syndicat Coopératif du [Adresse 4], représenté par son Syndic, assisté de l’Union des Syndicats des Grandes Terres,
- condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025 puis à celle du16 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande du syndicat coopératif.

A l’audience du 16 mars 2026, le syndicat coopératif, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

Mme [P] [E], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 18 juin 2025, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le
1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.

Si tel est le cas, il est alors fondé, en application des dispositions susvisées, à réclamer le paiement de l’arriéré de charges, de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.

En l’espèce, le syndicat coopératif produit une mise en demeure du 12 mai 2025 d’avoir à payer la somme de 5.568,46 euros.

Si cette mise en demeure mentionne les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à savoir l’exercice 2025, elle se contente de les lister à la suite des sommes dues au titre des exercices précédents, sans distinguer les conséquences de leur non-paiement, ce alors que l’article 19-2 mentionne expressément le fait que ce n’est qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours que le président statuant selon la procédure accélérée au fond peut être saisi. Se pose donc la question de la régularité de la mise en demeure, laquelle est susceptible d’avoir une incidence directe sur la compétence du tribunal pour statuer, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur les demandes présentées.

Par ailleurs, il sera relevé que les conclusions d’actualisation visent des charges échues au 16 février 2026 comprenant un appel de fonds de l’exercice 2026 et des appels provisionnels de charges et travaux de l’exercice 2026 qui seraient devenus exigibles par anticipation. Or, les appels de l’exercice 2026 ne sont pas visés par la mise en demeure du 12 mai 2025 et aucune mise en demeure à leur sujet n’a, semble-t-il, été adressée à la défenderesse.

Il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, qu'il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu'il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 15 janvier 2026 n°23.23-534).

Se pose donc également la question de la recevabilité des demandes relatives aux charges d’un exercice postérieur à l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du 14 septembre 2026 à 14h00 en présence des parties pour évoquer les difficultés soulevées.

PAR CES MOTIFS