TJ 12202, 7 mai 2026, RG 26/00168

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00168 - N° Portalis DBWZ-W-B7K-DK6F
AFFAIRE : [K] [W] C/ [L] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [K] [W]
née le 08 Décembre 1958 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

comparante

DÉFENDERESSE

Mme [L] [T]
demeurant [Adresse 2]

comparante

Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 07 Mai 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2025 ayant pris effet le premier août 2025, Madame [K] [W] a donné en location à Madame [L] [T] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, Madame [K] [W] (ci-après dénommé « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Madame [L] [T] (ci-après dénommé « le locataire ») afin de :

- prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du locataire,
- ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux concernant le logement situé sis [Adresse 3],
- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- de condamner le locataire au paiement de la somme de 725 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- de condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
- de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- de le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2026

[K] [W] était présente. Elle a précisé que la locataire était toujours dans les lieux ainsi que le montant actualisé de la dette d'un montant de 2.718, 00 euros.

Elle dit ne pas s'opposer à la proposition de remboursement de Madame [T] à hauteur de 120 euros par mois mais souhaite qu'à défaut de respect de cette proposition par la locataire, son expulsion son ordonnée.

Madame [T] était présente. Elle a expliqué subir une saisie sur son salaire pour une dette d'électricité ainsi que pour des amendes impayées en précisant avoir du aider financièrement sa fille en difficulté, raison expliquant ses impayés locatifs dont elle ne conteste ni le principe ni le montant.

Madame [T] propose de rembourser l'arriéré locatif en réglant au bailleur la somme de 120 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) »

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (...) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience (…) »

En l'espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 1e 6 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 15 janvier 2026, soit six semaines avant la présente audience.

Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 2.718, 00 euros (échéance du mois de mars 2026 comprise),

Il résulte de l’examen de ces documents, qu'à la date du 5 mars 2026, le locataire est redevable envers le bailleur de la somme de 2.718, 00 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de mars 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au locataire le 5 novembre 2025 a fixé à ce dernier un délai de deux mois pour régulariser l'impayé de loyers et charges.

Il est constant que Madame [L] [T] n'a pas réglé l'intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

L'enquête sociale vient confirmer les déclarations faites par cette dernière à l'audience. Mme [T] vit seule et est retraitée. Une aide auprès du fonds de solidarité logement a été déposée. Sa fille devrait être en mesure de lui rembourser une partie des sommes empruntées.

Le montant de la dette locative est à ce jour conséquent. Néanmoins, le bailleur accepte que le locataire puisse rembourser cette dernière par des mensualités de 120 euros par mois.

Il convient par conséquence de laisser à Madame [T], une chance de prouver qu'elle souhaite se maintenir dans le logement loué en remboursant sa dette locative et qu'elle peut continuer de respecter ses obligations locatives.

Dès lors, il convient de lui octroyer des délais de paiement, tels qu’indiqués au dispositif du présent jugement, afin qu'elle puisse s'acquitter de sa dette. La clause résolutoire figurant au bail sera donc suspendue durant les délais de paiement.

Si Madame [T] respectait entièrement ce plan de remboursement jusqu'à l'apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivrait normalement.

Cependant, si les paiements échelonnés n'étaient pas respectés par la locataire aux termes fixés, en dépit de l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure avec réception demeurée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, l'intégralité de la dette serait immédiatement exigible et la clause résolutoire serait acquise.

Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouverait automatiquement résilié à l'issue du délai de 15 jours francs à compter de la réception de la lettre de mise en demeure précitée envoyée par le bailleur suite à la première mensualité du plan d'apurement non payée à son terme. L'expulsion serait alors automatiquement ordonnée.

Dans ce cas, Madame [L] [T] serait redevable, à compter de la déchéance du terme non honoré, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel courant réindexé, majorée des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ou à son mandataire, soit par l’expulsion du locataire.

Sur les dépens de l'instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [L] [T], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS