TJ 06088, 21 mai 2026, RG 25/01527
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Texte de la décision
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE
N° RG 25/01527 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QXIB
du 21 Mai 2026
M.I 26/00000562
affaire : Syndic. de copro. [J] [O], sis [Adresse 1]
c/ S.C.I. CELIO
Copie exécutoire délivrée à
Me Marcel BENHAMOU
Me Magali FAYET
Copie certifiée conforme
délivrée à
EXPERTISE
l’an deux mil vingt six et le vingt et un Mai À 14 H 00
Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Septembre 2025 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
Syndic. de copro. PALAIS MADININA, sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SAS ACROPOLIS’IMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
S.C.I. CELIO
Chez Madame [X] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Magali FAYET, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 02 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025 , le syndicat des copropriétaires [J] [O] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, La SCI CELIO.
Dans ses dernières conclusions déposées à l'audience du 2 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [J] [O] demande :
- condamner la SCI CELIO à procéder au démontage de la véranda installée au sein de la cour jardin et remise en état des ventilations et ce sous astreinte de 300 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à la demande d'expertise judiciaire de la SCI CELIO,
- débouter la SCI CELIO de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- condamner la SCI CELIO à payer au syndicat des copropriétaires [J] [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La SCI CELIO, dans ses conclusions déposées à l'audience demande :
- dire et juger qu'a minima la véranda était présente sur la partie commune à jouissance privative de la copropriété [J] [O] au mois de février 2013,
- dire et juger que la présente demande relative à la véranda est prescrite, tant dans le cadre de l'ancien délai de prescription prévu par l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que dans le cadre de la nouvelle prescription résultant de l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019,
- en conséquence rejeter les demandes,
- a titre reconventionnel, concernant les infiltrations et émanations affectant les caves, désigner un expert,
- condamner le syndicat des copropriétaires [J] [O] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de dépose de la véranda et de remise en état des ventilations :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur au 1er juin 2020, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Selon l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit inconnu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer
En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SCI CELIO a acquis le 11 décembre 2008 suivant acte de Maître [E], notaire, un appartement constituant le lot n° 8 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble à droite dans le hall, sis au sein d'un immeuble dénommé [Adresse 4] à NICE (06000 ) comprenant : Vestibule entrée, salle à manger avec cuisine à l'arrière, chambre à coucher avec salle de bains attenante et cour jardin à jouissance privative.
Il est constant que dans le jardin, attenant à l'appartement de la SCI CELIO a été édifiée une véranda fermée avec construction d'une dalle ainsi que le démontre le procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2025 par commissaire de justice.
Il ressort du règlement de copropriété s'agissant des parties communes en page 4 :
“Article 2 : Modification aux parties communes
1°) les choses communes et tout ce qui touche au bon aspect et à l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiés que par une décision de l'assemblée générale, prise à une double majorité,
2°) il ne pourra être établi sur la façade aucun auvent, tente, marquise et généralement rien qui puisse changer en quoi que ce soit l'aspect de la façade ou détruire l'harmonie, l'esthétique ou l'uniformité de l'immeuble.
Article 3 : [Localité 5] tenue de la maison
Le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée qui a la jouissance exclusive de la cour se trouvant derrière l'appartement devra toujours entretenir cette cour en bon état de propreté.
Il ne pourra jamais être édifié sur cette cour aucune construction, même légère.”
Le syndicat des copropriétaires sollicite le démontage de la véranda installée au sein de la cour jardin qui constitue une partie commune jouissance privative sans aucune autorisation préalable de l'assemblée générale et la remise en état des ventilations au motif que la dalle de cette véranda obstrue les ventilations des caves et entraîne des infiltrations.
Il verse en ce sens un procès-verbal de constat du 2 avril 2025 décrivant l'existence d'une véranda fermée édifiée dans le jardin attenant à l'appartement de la SCI CELIO, que la véranda n'est pas correctement entretenue voir à l'abandon, qu'elle se trouve encombrée d'objets divers, que la conduite de descente des eaux pluviales côté cour a été déviée pour passer horizontalement au-dessus de la toiture de la véranda et arriver dans un regard dans la cour commune et que deux percements ont été réalisés dans la dalle béton sous la véranda. Il est indiqué que la ventilation côté cour de la cave de Monsieur [L] est obstruée par la dalle béton en fondation de la véranda qui empêche une ventilation naturelle des odeurs de fioul et des gaz brûlés de la chaudière qui se situe dans l'une des caves et qu'elle engendre des infiltrations en cas de pluie.
Toutefois, la SCI CELIO soulève la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires aux motifs qu'il aurait dû intenter une procédure judiciaire dans le délai de dix ans (ancienne prescription applicable jusqu'en juin 2010), ou de cinq ans selon la nouvelle prescription, ayant couru à partir de la connaissance des faits soit a minima, le mois de février 2013 tout en faisant valoir que lorsqu'elle a acquis son lot le 11 décembre 2008, la dalle et la véranda litigieuses existaient déjà et qu'elle a uniquement effectué des travaux de rénovation de ladite véranda en 2009 sans être en mesure de produire la facture afférente.
Elle verse en ce sens une facture de l'entreprise [Z] datant de 2013 mentionnant des travaux de coupe de branches se trouvant sur la copropriété voisine et surplombant “la véranda du rez-de-chaussée” et une convocation à l'assemblée générale du 30 novembre 2016 aux termes de laquelle il a été prévu un point d'information sur des courriers de relance adressés aux résidents du rez-de-chaussée pour le défaut d'entretien du jardin et de “la véranda”.
Le syndicat des copropriétaires soutient cependant que son action est une action réelle soumise à la prescription trentenaire car elle porte sur la réalisation de travaux non autorisés sur les parties communes.
Il est de principe que l'action tendant à la démolition d'une construction réalisée sur une partie commune à jouissance privative lorsqu'elle constitue une appropriation est une action réelle soumise à la prescription trentenaire. Toutefois, l'action en suppression de travaux non autorisés affectant les parties communes ou tendant à la démolition d'une installation réalisée sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans (ancienne prescription 10 ans).
Or, force est de relever en l'espèce, qu'il est sollicité le démontage de la véranda installée sur les parties communes à jouissance privative, qui existe depuis au moins 2013 et non pas la démolition de la dalle.
En outre, le syndicat des copropriétaires n'explique pas pour quel motif il a attendu plusieurs années avant d'initier la présente instance visant le démontage de cette dernière et ce alors qu’il a connaissance de son installation depuis au moins 2013.
Enfin, des contestations sérieuses sur l'origine des infiltrations alléguées par le syndicat des copropriétaires qui soutient que la dalle en béton constituant la fondation de la véranda obstrue les ventilations des caves et la conduite de descente des eaux pluviales sont soulevées par la SCI CELIO, le seul procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice étant insuffisant pour établir avec l'évidence requise l'origine exacte des désordres. La SCI CELIO sollicite à ce titre reconventionnellement une expertise judiciaire à laquelle le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas.
En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de condamnation de la SCI CELIO à procéder au démontage de la véranda et à la remise en état des ventilations.
Sur la demande d'expertise :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.
La SCI CELIO sollicite la désignation d'un expert judiciaire afin de déterminer l'origine des infiltrations dans les caves en arguant de l'absence d'éléments suffisants permettant d'établir l'origine des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires, qui verse pour unique pièce un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice.
Le syndicat des copropriétaires [J] [O] ne s'oppose pas à la demande d'expertise judiciaire de la SCI CELIO s'agissant des infiltrations affectant les caves et sollicite qu'elle en avance les frais.
Dès lors, il convient au vu de ces éléments, de faire droit à la demande d'expertise qui repose sur un motif légitime en l'état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties.Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d'ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l'ensemble des parties susceptibles d'être, en définitive, concernées.
Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la SCI CELIO, demanderesse à l'expertise qui a intérêt à ce qu'elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Compte tenu de la nature de l'affaire et de son issue, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses dépens.
Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,
DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires [J] [O] aux fins de condamnation de la SCI CELIO à procéder au démontage de la véranda installée au sein de la cour jardin et à la remise en état des ventilations ;
DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires [J] [O] de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise ;
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS pour y procéder M. [D] [C], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, demeurant :
[Adresse 5]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 06.11.54.76.42
Courriel : [Courriel 1]
avec mission de :
* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;
* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;
* vérifier la réalité des désordres de type infiltrations allégués par le syndicat des copropriétaires [J] [O] dans son assignation et les pièces versées aux débats ;
* rechercher les causes des désordres ; dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une mauvaise surveillance du chantier, d'un vice du sol, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;
* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;
* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d'œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;
* fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices subis ;
* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;
DISONS que la SCI CELIO devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 21 juillet 2026 la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;
DISONS qu'à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;
DISONS que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l'article 267 du code de procédure civile ;
DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;
DISONS que préalablement l'expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;
DISONS que l'expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n'ont formulé aucune observation ;
DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l'expert pourra demander à deposer son rapport en l'état en application de l'article 280 du code de procédure civile ;
DISONS que l'expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l'expiration de ce délai en application des dispositions de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s'il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;
DISONS que l'expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations et l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile ;
DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l'expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint ;
DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;
DISONS qu'il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;
DISONS que l'expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;
DISONS que lorsque l'expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, et qu'à l'expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et précisera s'il n'a reçu aucune observation ;
DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;
DISONS qu'à l'issue de ses opérations l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée concomitamment aux parties ;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d'en débattre contradictoirement préalablement à l'ordonnance de taxe ;
DISONS que l'expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;
REJETONS le surplus des demandes ;
DISONS n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
LAISSONS à la charge de chacune des parties, ses propres dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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