TJ 42218, 12 mai 2026, RG 25/04604

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04604 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6BD

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

Monsieur [B] [F],
venant au droit et obligations de Mr [D] [G] ET DE MME [P] [T]
demeurant [Adresse 1] [Localité 1]
représenté par Me Magali GANDIN, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [O] [N] [S], [B] [F],
venant au droit et obligations de Mr [D] [G] ET DE MME [P] [T]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Magali GANDIN, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [Y]
demeurant [Adresse 1] [Localité 1] ([Localité 2])

comparant

Madame [Q] [A] épouse [Y]
demeurant [Adresse 3] -

comparante

Madame [I] épouse [A] [E]
demeurant [Adresse 4]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 mai 2016, Monsieur [D] [M] a donné en location à Monsieur [U] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 490,00 révisable et des provisions pour charge à hauteur de 15,00 €.

Le 4 mai 2016, Madame [E] [I] épouse [A] s’est engagée en tant que caution, solidairement avec Monsieur [U] [Y], afin de payer la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail ou aux autres frais le cas échéant.

Le 21 décembre 2017, Monsieur [D] a cédé le bien à Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F]

Par courrier du 6 juin 2025, Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont fait délivrer le 3 juin 2025 à Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] :
un commandement de payer les loyers échus dénoncé à la caution pour un arriéré de 2738,50 €.
Par assignation du 18 septembre 2025, Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont attrait Madame [Q] [A] épouse [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [I] épouse [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 19 septembre 2025.

L'audience s'est tenue le 20 janvier 2025.

Lors de l’audience Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] faisaient valoir que le décompte fourni par le demandeur (demande de la somme de 6284,28€) ne prenait pas en compte plusieurs paiements qu’ils avaient pu faire en espèces ou auprès du commissaire de justice.

Le dossier était renvoyé au 17 mars 2025 afin de permettre aux parties de fournir des justificatifs de leurs allégations.

Lors de l’audience, Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y]. Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont en outre demandé au tribunal :
de condamner solidairement Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], et Madame [E] [I] épouse [A] à titre de caution au paiement des sommes suivantes :5925,82 € au titre de sa créance locative arrêtée au 17 mars 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] ont expliqué au soutien des prétentions :
qu’ils étaient opposés à l’octroi de délais de paiements.
Madame [E] [I] épouse [A] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] ont expliqué
que du fait de difficultés financières, ils s’étaient trouvés dans l’incapacité de payer leur loyer, il reconnaissaient l’existence d’une dette de loyer mais celle-ci ne correspondait pas à la réalité, en effet, il n’était pas pris en compte un virement dont ils apportaient la preuve, comme n’étaient pas pris en compte plusieurs versements en espèces et des paiements faits au commissaire de justice.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] versent aux débats un décompte arrêté au 17 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5925,82 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] est établie tant dans son principe.

Par contre, il convient de constater que le dernier décompte fourni a pris en compte le paiement en espèces de la somme de 565,00 € effectué le 18 juillet 2025, toutefois, si les locataires indiquent avoir effectué d’autres paiements en espèce sans pouvoir toutefois préciser leur date exacte, il n’est pas rapporté par Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] la preuve que ces paiements ont bien été effectués.

Il ressort du décompte founi par les bailleurs un paiement de 620,00 € effectué par Madame [Q] [Y] le 12 février et un virement effectué le 13 mars, permettant de confirmer les explications données par les locataires sur l’existence de deux virements

Les locataires n’ont pas rapporté d’éléments sur les paiements qu’ils auraient été amenés à faire auprès du commissaire de justice.

Il convient en outre de soustraire de la somme demandé des frais de procédure qui ne constituent pas des loyers :
- frais bancaires sur impayés : 15,00 € x5
- frais administratifs :1,50 € x 34
- frais de relance : 5,00 x 6
- frais d’assignation : 308,69 €
- frais de commandement de payer : 264,89 €

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] à payer la somme de 5196,24 € actualisée au 17 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] le 3 juin 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2738,50 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois, Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement en l'espèce deux mois, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] le 3 juin 2025, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] ont été condamné à payer la somme de 5196,24 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 17 mars 2026.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 150,00 € par mois pendant 35 mois, ET un dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] devront régler à Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F], aux frais et aux risques et périls de Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la caution

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 4 mai 2016 , Madame [E] [I] épouse [A] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [U] [Y], afin de payer la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail. Par conséquent, il convient de condamner Madame [E] [I] épouse [A] solidairement avec Monsieur [U] [Y] à payer à Madame [O] [S] et Monsieur [B] [F], la somme de 5196,24 € actualisée au 17 mars 2026 représentant l’arriéré locatif , ainsi que l’indemnité d’occupation à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [Q] [A] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2025, (200,06 €) de la dénonce à la caution (73,18 €) de la saisine de la CCAPEX (12,02 €), de l’assignation (58,23x3), de sa dénonciation à la préfecture (36.11€)

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du caractère dans un premier temps inexact du décompte.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :