TJ 42218, 12 mai 2026, RG 25/05184

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05184 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7MU

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

S.A 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [U]
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 juin 2016, la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Madame [Z] [U], un immeuble à usage d’habitation et un parking situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 230,00 € révisable charges non comprises.

Par courrier du 17 décembre 2024, la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer le 6 août 2025 à Madame [Z] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 228,16 €.

Par assignation du 5 novembre 2025, la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a attrait Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 5 novembre 2025.

L'audience s'est tenue le 17 mars 2026.

Lors de l’audience, la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [Z] [U]. la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a en outre demandé au tribunal :
de condamner Madame [Z] [U] au paiement des sommes suivantes :2009,79 € au titre de sa créance locative arrêtée au 11 mars 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a expliqué au soutien des prétentions :
qu’elle était opposée au délais de paiement,que Madame [Z] [U] avait quitté les lieux pour aller vivre avec sa mère.
Madame [Z] [U] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 30,00 € par mois en plus du loyer courant.
Madame [Z] [U] faisait valoir que les APL avaient été supprimées ce qui avait fortement augmenté la dette. Toutefois en cas de mise en place d’un échéancier, elle devait recevoir une importante régularisation d’APL. Elle indiquait toujours résider dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par la voie électronique le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [U] le 6 août 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 228,18 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 octobre 2025, à l’expiration du délai de deux mois, fixé par le contrat de bail ce dernier étant antérieur à la loi de juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [U] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 11 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2009,79 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [U] à payer la somme de 2009,79 € actualisée au 11 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [U] le 6 août 2025, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer, délivré à Madame [Z] [U] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 octobre 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [Z] [U] a été condamné à payer la somme de 2009,79 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 11 mars 2026.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [Z] [U] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, du fait que la locataire doit percevoir des rappels d’APL, de la reprise du paiement du loyer en cours il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [Z] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 30,00 € par mois pendant 35 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Les rappels d’APL qui pourront être versés à Madame [Z] [U] s’imputeront sur la dernière échéance.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [Z] [U] devra régler à la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 11 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [Z] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES, aux frais et aux risques et périls de Madame [Z] [U], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [Z] [U], la demande de condamnation formée par la SA 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :