TJ 83137, 30 juin 2025, RG 24/06117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06117 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M7QD

AFFAIRE :

[V]

C/

[I]

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : Me Elisabeth WELLAND
Copie : Me OULMI
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [X] [V]
née le 12 Septembre 1982 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
assisté par Me Elisabeth WELLAND, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I]
né le 07 Novembre 1961 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me OULMI, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2016, Madame [X] [V] a donné à bail à Monsieur [D] [I] un appartement meublé situé au [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, ainsi que 90,00 euros de charges, outre un dépôt de garantie de 500,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Madame [X] [V] a fait signifier à Monsieur [D] [I] un congé pour reprise, à effet au 19 septembre 2024.

Monsieur [D] [I] n’a pas quitté le logement à la date escomptée.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Madame [X] [V] a attrait Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :
Débouter Monsieur [D] [I] de l’intégralité de ses demandes et lui refuser toute exécution provisoire dans ses intérêts ; Déclarer le congé pour reprise signifié le 31 mai 2024 valable et régulier ;Constater la résiliation du bail conclu le 20 septembre 2016, avec prise d’effet au 19 septembre 2024 ; Déclarer Monsieur [D] [I] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 1] depuis le 19 septembre 2024 ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [D] [I] à payer à Madame [X] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, et indexé suivant les mêmes règles, à compter du 19 septembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ; Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ; Condamner Monsieur [D] [I] aux dépens de l’instance ; Condamner Monsieur [D] [I] à verser à Madame [X] [V] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 17 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025.

A l’audience, Madame [X] [V], comparante et assistée de son Conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation et les a réitérées oralement. Elle a déposé des conclusions et pièces, auxquelles elle se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au visa de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, elle expose que sa décision de reprise revêt un caractère réel et sérieux dans la mesure où elle compte utiliser le logement en litige pour télétravailler, étant atteinte de problèmes de santé l’y obligeant et ayant besoin de s’aménager un espace de travail distinct de son lieu de résidence afin de préserver son équilibre. Madame [X] [V] estime que le bail s’est trouvé résilié par prise d’effet du congé le 19 septembre 2024 et que Monsieur [D] [I], devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, doit être expulsé et condamné au versement à son profit d’une indemnité d’occupation dans l’attente de la libération complète et effective des lieux. Elle déclare s’opposer à toute demande de délais.
A l’audience, Monsieur [D] [I], représenté par son Conseil, a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé. Il forme les demandes suivantes :
Constater l’absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise délivré par Maître [N] [M], commissaire de justice à [Localité 2] ; Débouter Madame [X] [V] de l’intégralité de ses demandes ; A défaut :
Vérifier la réalité du motif du congé pour reprise ; Subsidiairement :
Suspendre la procédure d’expulsion formalisée à son encontre ; Accorder un délai de grâce de 12 mois ; En toutes hypothèses :
Débouter Madame [X] [V] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire et juger que les circonstances de l’espèce justifient le retrait de l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes et au visa notamment de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [D] [I] fait valoir que le congé délivré le 31 mai 2024 est dépourvu de motif réel et sérieux, le logement étant trop petit pour être occupé pour raisons familiales ou de santé. En outre et pour appuyer sa demande subsidiaire tendant à l’octroi à son profit de délais pour se reloger, Monsieur [D] [I] déclare être actuellement sans profession et n’avoir pour seul revenu que le revenu de solidarité active ainsi que l’allocation logement. Il soutient ainsi se trouver dans les prévisions de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution au regard de sa bonne foi, de sa situation actuellement précaire et des conditions atmosphériques.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :
« (…) Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article (…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué ».

Il est constant que si l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit en principe se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.

En l’espèce, est versé au dossier le contrat de bail, daté du 20 septembre 2016, conclu entre Madame [X] [V] et Monsieur [D] [I], et portant sur l’appartement meublé situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

La demanderesse verse également le congé pour reprise daté du 31 mai 2024, dont il y a lieu de constater qu’il respecte les exigences légales en termes de modalités de délivrance et de délais. En effet et d’une part, il comporte les motifs de la reprise, à savoir la volonté par Madame [X] [V] d’occuper le logement elle-même, « pour des raisons familiales et de santé ». D’autre part, il a bien été signifié par exploit d’huissier, à personne, le 31 mai 2024, soit plus de trois mois avant la reprise envisagée du logement, le 19 septembre 2024.

Par ailleurs, il est produit en demande un courriel du 06 juin 2024, envoyé à Madame [X] [V] par Madame [O] [Y], responsable de service auprès du Groupe AGPM, qui semble être l’employeur de la demanderesse. Dans ce courriel, la première fait explicitement référence à un avis de la médecine du travail, pour proposer à la demanderesse un aménagement de ses modalités de travail à raison de trois jours de télétravail par semaine, fixés les lundi, mercredi et vendredi.

De surcroît, il résulte d’un courrier adressé à la demanderesse le 09 janvier 2025 par le département du Var, que Madame [X] [V] fait l’objet d’une reconnaissance de qualité de travailleur handicapé, valable du 09 janvier 2025 au 08 janvier 2030.

Enfin, Madame [X] [V] produit des photographies, dont il y a lieu toutefois de constater qu’elles sont dépourvues de réelle valeur probante, les date et lieu de prise n’étant pas vérifiables, mais qui font apparaître un espace de travail relativement réduit, dans une chambre.

Les éléments sus-évoqués, quoique postérieurs à la date de délivrance du congé, démontrent que Madame [X] [V] souffre d’une pathologie l’empêchant de travailler toute la semaine en présentiel. En outre, il apparaît que ses modalités de télétravail actuelles ne sont pas optimales.

Surabondamment, la demanderesse argue et justifie de motifs familiaux, en ce qu’elle est susceptible d’accueillir à son domicile ses parents, qui sont âgés et souffrent de multiples pathologies,

Ainsi, il y a lieu de considérer que les motifs invoqués par Madame [X] [V], au soutien du congé délivré le 31 mai 2024, revêtent bien un caractère réel et sérieux.

Par conséquent, ledit congé sera déclaré valable et sera réputé avoir produit ses pleins effets au 19 septembre 2024 à minuit, date à laquelle le contrat de bail s’est trouvé résilié.

Monsieur [D] [I], dont il n’est pas contesté qu’il occupe toujours les lieux, sera donc déclaré occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 1], à compter du 19 septembre 2024 à minuit.

Il convient dès lors d’ordonner, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 1].
Sur la demande reconventionnelle d’octrois de délais

En application de l’article L.412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, […] le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Monsieur [D] [I] sollicite que lui soit accordée une suspension de la mesure d’expulsion prononcée le cas échéant, en lui accordant des délais sur une période d’un mois renouvelable, jusqu’à intégration d’un nouveau logement, et ce dans le délai maximal d’un an.

Si Monsieur [D] [I] justifie, du moins pour le mois de mai 2024, être bénéficiaire de l’allocation logement ainsi que du revenu de solidarité, outre d’une inscription à Pôle Emploi au moins au cours de l’année 2024, ces éléments ne sont pas suffisants à justifier l’octroi à son bénéfice de délais de grâce de 12 mois quant à son expulsion.

En effet, le défendeur ne démontre pas qu’il remplit les conditions d’octroi de ces délais, conformément aux textes susvisés, notamment en ce que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales. De plus, il y a lieu de considérer que Monsieur [D] [I] a disposé du temps nécessaire pour pourvoir à son relogement depuis le 19 septembre 2024, date de prise d’effet du congé, dont il a été démontré qu’il était parfaitement valide.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de grâce.

Sur la demande tendant à l’octroi d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est par ailleurs admis que l’occupation des lieux sans droit ni titre suite à la résiliation du contrat de bail cause nécessairement un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

En l’espèce, il est constant que le loyer appliqué à l’appartement sis [Adresse 1] s’élève à la somme de 590,00 euros, charges comprises.
En outre, il n’est pas contesté que Monsieur [D] [I] s’est maintenu dans les lieux après la date de résiliation du bail, le 19 septembre 2024.

Il s’est dès lors trouvé occupant sans droit ni titre des locaux à compter de cette date et sera, en conséquence, condamné à payer à Madame [X] [V] une indemnité d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 1], jusqu’à la libération des lieux objectivée par la remise des clés, d’un montant de 590,00 euros, correspondant au dernier loyer charges comprises, somme non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Cette indemnité sera due à compter du 20 septembre 2024, soit le lendemain de la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie succombant au procès, Monsieur [D] [I] sera condamné aux dépens.

En outre, étant tenu aux dépens, Monsieur [D] [I] sera également condamné à payer à Madame [X] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, comme sollicité par Monsieur [D] [I].

PAR CES MOTIFS