TJ 83137, 30 juin 2025, RG 24/06818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06818 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NBNI

AFFAIRE :

[E]
[E]

C/

[I] [G]
[N] [A]

JUGEMENT réputé contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : Me BREJOUX

Copie : Monsieur [Q] [I] [G] - Madame [S] [N] [A]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [E]
né le 04 Novembre 1960 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me BREJOUX, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [L] [E]
né le 30 Mai 1936 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me BREJOUX, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [I] [G]
né le 18 Septembre 1979
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

Madame [S] [N] [A]
née le 01 Août 1983 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date 14 décembre 2017, Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E], représentant l’indivision [E], ont consenti à Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 598,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 96,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 598,00 euros.

Le 30 mars 2022, un compte-rendu d’investigations a été réalisé par la Société SOBACA afin de réaliser des investigations en recherche de fuite dans le cadre d’un dégât des eaux.

Par courriers recommandés en date du 15 mars 2023 et du 28 avril 2023, le gestionnaire du bien a mis en demeure les locataires afin qu’ils déclarent le dégât des eaux à leur assurance dans les meilleurs délais et qu’ils réalisent les travaux nécessaires pour mettre fin à la fuite.

Par courrier en date du 06 juillet 2023, l’assureur PACIFICA a informé le gestionnaire du bien que son assuré lui avait indiqué avoir effectué les réparations.

Le 30 novembre 2023, l’entreprise JCB a réalisé des constatations après avoir été mandaté en ce sens par le gestionnaire du bien, concluant au fait que seule la dépose de la baignoire avec une réfection correcte de la salle de bain pourrait régler les problèmes qui continuaient de sévir et aggravaient les dommages.

Le 21 décembre 2023, un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice.

Par courrier recommandé en date du 08 janvier 2024, le gestionnaire du bien a adressé une nouvelle mise en demeure aux locataires afin qu’ils réalisent les travaux nécessaires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er mars 2024, un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire a été délivré par l’indivision [E] constituée de Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] à Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] pour la somme en principal de 1 219,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2024.

Une attestation de non-conciliation a été rendue par un conciliateur de justice en date du 25 mars 2024, en raison de l’absence des locataires.

Par ordonnance en date du 11 juillet 2024, le président du Tribunal judiciaire de Toulon a désigné un commissaire de justice avec pour mission d’entrer dans l’appartement donné à bail à Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] afin de confirmer l’origine de la fuite et d’y remédier par les travaux adéquats.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 04 novembre 2024, Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] ont fait assigner Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
A/
Condamner Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de 1 502,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 août 2024, outre les intérêts de droit ;
Prononcer la résiliation du bail du 14 décembre 2017 pour défaut de paiement des loyers au visa de la clause résolutoire ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;
B/
Condamner Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de 4 093,00 euros correspondant au coût des réparations induites par les travaux non conformes réalisés sans autorisation par les locataires ;
Prononcer la résiliation du bail du 14 décembre 2017 pour faute grave au visa de l’article 1729 du code civil ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;
- Condamner Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer du logement, charges comprises, de 805,86 euros jusqu’à libération effective des lieux ;
- Rejeter toutes demandes visant à l’octroi de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;
- Condamner Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et du constat d’huissier.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 06 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Ils maintiennent leurs demandes, dont ils précisent qu’elles sont cumulatives.

Au visa de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1729 et 1224 du code civil, ils soutiennent que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] est acquise suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée par les locataires dans les délais impartis.
Ils ajoutent que les preneurs ont commis des manquements graves justifiant la résiliation du bail caractérisés par le fait qu’ils n’aient pas usé du logement confié en bon père de famille et qu’ils n’aient pas pris les mesures adéquates pour remédier aux désordres, étant donné notamment qu’ils ont changé de leur propre chef et sans autorisation des bailleurs la baignoire en cassant pour ce faire la colonne technique, que ces travaux non réalisés dans les règles de l’art ont généré des fuites au niveau du local donné à bail et des communs, qu’ils n’ont pas procédé à la remise en état ni réparé les dégradations sur les communs nonobstant les demandes écrites des bailleurs, de sorte que ces derniers ont dû financer les recherches de fuite, les travaux de remise en état au sein de la salle de bain et les travaux de réparation du porche endommagé par les communs.

Monsieur [Q] [I] [G] a comparu. Il soutient que la propriétaire savait qu’il devait réaliser des travaux dans le logement, étant donné que les tuyaux étaient régulièrement bouchés. Il ajoute que celle-ci est venue durant les travaux. Il s’engage à payer l’arriéré de loyers le 10 mai et précise vouloir rester dans le logement.

Madame [K] [N] [A], citée à domicile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il s’en déduit que la résiliation du contrat de bail ne peut être prononcée sur la base de deux fondements distincts.

En l’espèce, il apparaît, à la lecture des décomptes locatifs produits, que Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A], qui se sont engagés à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 14 décembre 2017 les liant à Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 1er mars 2024, les défendeurs n’ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, qui sont en l’espèce de deux mois et non de six semaines, étant entendu que le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et qu’il était donc soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ni sollicité de délai par les voies légales.

Lors de l’audience, Monsieur [Q] [I] [G] soutient qu’il va régler sa dette locative le 11 mai 2025 et sollicite de pouvoir rester dans les lieux.

Toutefois, il ne verse aucune pièce justificative à l’appui de sa demande. Au demeurant, force est de constater que dans le temps du délibéré, il n’a adressé aucune preuve de ce qu’il aurait définitivement réglé sa dette locative. En tout état de cause, il y a lieu de relever qu’il n’a pas payé les termes du commandement dans les délais impartis, qu’il n’a pas payé le dernier loyer avant l’audience dans son intégralité, tandis que les bailleurs s’opposent à toutes demandes visant à l’octroi de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire au regard du comportement des locataires.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail.

Au regard de ces développements et en raison du constat d’acquisition de la clause résolutoire qui entraîne de fait la résiliation du contrat de bail, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de résiliation pour faute grave fondée sur l’article 1729 du code civil.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] selon les modalités du dispositif.

Sur la demande en paiement des impayés locatifs et de l'indemnité d'occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte locatif arrêté au 30 avril 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 843,60 euros, mois d’avril 2025 inclus, mais déduction faite des frais de mise en demeure appelés entre juillet 2024 et avril 2025 pour la somme totale de 315,00 euros, étant rappelé que seuls les termes locatifs impayés peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] seront condamnés solidairement, au regard de leur qualité de conjoints exposée dans le contrat et de bail et en application de l’article 220 du code civil, à verser cette somme de 843,60 euros aux bailleurs, jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 3] à compter du mois de mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 822,32 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, mais non indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] ont changé la baignoire du logement pris à bail auprès de Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E].

A l’audience, Monsieur [Q] [I] [G] soutient que les bailleurs en étaient informés et affirme que la propriétaire est venue durant les travaux. Toutefois, il ne verse aucune pièce justificative à l’appui de son moyen, de sorte que celui-ci sera écarté. Il convient donc de considérer que la transformation des locaux qui a été réalisée l’a été sans le consentement des bailleurs et en contradiction avec les dispositions légales et contractuelles prévues au bail.

Surtout, il est avéré, au regard notamment du compte-rendu d’investigations réalisé par la société SOBACA le 30 mars 2022 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, que cette modification, qui a été réalisée de façon « non professionnelle », a généré des nuisances au sein du logement. Ainsi, les travaux de rénovation dans la salle de bain et notamment la pose de la baignoire ont généré un dégât des eaux entraînant une fuite au niveau de la salle de bain, mais également dans les parties communes de l’immeuble situées en dessous du logement pris à bail.

Si l’assureur de Monsieur [Q] [I] [G] a informé les bailleurs en date du 06 juillet 2023 de ce que le premier avait indiqué avoir effectué les réparations sollicitées par le gestionnaire du bien depuis plusieurs mois et dont les courriers de mise en demeure sont versés aux débats, force est de constater que les constatations réalisées par l’entreprise JCB en date du 30 novembre 2023 ont permis de démontrer que les dommages existant au niveau du porche d’entrée étaient encore présents voire accrus. En outre, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 a confirmé l’existence d’une fuite liée à la baignoire traversant la chappe du plancher pour goutter dans le plafond du porche de l’immeuble, lequel sinistre a endommagé la structure dudit porche.

En conséquence, il est avéré que ce sont les bailleurs qui ont finalement réaliser les travaux de remise en état nécessaires, alors même que les locataires avaient été sollicités en ce sens à plusieurs reprises mais sans toutefois qu’ils ne défèrent aux demandes de leurs bailleurs.

Ces réparations ont été réalisées pour la somme totale de 4 093,00 euros.

Il est en effet justifié au regard du devis produit par l’entreprise JCB en date du 05 mai 2023 que la réparation du porche situé dans les parties communes a couté la somme de 2 256,00 euros. En outre, il résulte de la facture adressée aux bailleurs par l’entreprise JCB en date du 17 juillet 2024, que la réparation de la fuite a été réalisée pour la somme de 1 837,00 euros.

Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] sont donc bien fondés à solliciter la condamnation de Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] à leur payer la somme de 4 093,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux réparations induites par les travaux réalisés sans autorisation et de façon non conforme par les locataires, à laquelle ils seront tenus solidairement en application de l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et du constat d’huissier.

Monsieur [Q] [I] [G] et Madame [K] [N] [A] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [L] [E] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS