TJ 83137, 30 juin 2025, RG 24/06821

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06821 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NBNL

AFFAIRE :

Société SFHE

C/

[S]

JUGEMENT réputé contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire :Me LAUER
Copie : Madame [K] [S]
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société SFHE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me LAUER, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [K] [S]
de nationalité Francaise
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 novembre 2018, la Société Française des Habitations Economiques (ci-après « SFHE ») a consenti à Madame [K] [S] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 405,95 euros, outre une provision sur charges de 106,70 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 405,95 euros.

Selon acte sous seing privé du même jour, les parties ont conclu un contrat de location portant sur un stationnement conventionné n°21 sis [Adresse 7], d’une durée de trois mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 46,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 46,00 euros.

Deux états des lieux d’entrée ont été réalisés de façon contradictoire en date du 15 novembre 2018, tant pour le logement que pour le stationnement.

Deux états des lieux de sortie ont également été réalisés de façon contradictoire en date du 23 novembre 2023, tant pour le logement que pour le stationnement.

Par courrier en date du 1er décembre 2023, la SFHE a adressé à Madame [K] [S] un avis de liquidation concernant la location au titre de la dette locative et des dégradations, pour un montant de 5 830,94 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2024, la SFHE a mis en demeure Madame [K] [S] d’avoir à lui payer la somme de 5 951,37 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 08 novembre 2024, la SFHE a fait assigner Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
4 954,05 euros au titre des dégradations locatives,
876,89 euros au titre des de la dette locative, après déduction des dépôts de garantie,
2 500,00 euros au titre de la résistance abusive,
1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle la SFHE était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle fait valoir que Madame [K] [S] n’a pas soldé sa dette locative lors de son départ du logement, qui a eu lieu le 23 novembre 2023, qui s’élève à la somme de 876,89 euros, après déduction des dépôts de garantie pour l’habitation et le stationnement.
Au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient également que la locataire n’a que très imparfaitement respecté son obligation d’entretien du local, qui était pourtant neuf lors de la prise à bail, telle que prévue au contrat de bail et n’a pas effectué les réparations lui incombant. Elle affirme ainsi avoir été contrainte d’effectuer les travaux de remise en état pour plusieurs éléments du logement afin de le remettre à la location, pour un montant total de 4 954,05 euros.
Enfin, elle estime que Madame [K] [S] s’est abstenue volontairement de régler les sommes dues à la bailleresse, alors qu’un commandement de payer lui aurait été délivré le 25 octobre 2023 et qu’elle n’a pas répondu à la mise en demeure adressée le 13 mars 2024. Elle considère donc que ce comportement équivaut à une résistance abusive lui ouvrant droit au paiement de dommages et intérêts.

Madame [K] [S], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, la société SFHE sollicite la condamnation de Madame [K] [S] à lui payer la somme de 4 954,05 euros au titre des dégradations locatives. Elle soutient à ce titre que la locataire n’a que très imparfaitement respecté son obligation d’entretien du local telle que prévue au contrat de bail et n’a pas effectué les réparations lui incombant, alors qu’elle lui a donné connaissance de la nature des travaux de remise en état préconisés.

En effet, il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée pour le logement et pour stationnement réalisés le 15 novembre 2018 et les états des lieux de sortie réalisés pour le logement et le stationnement en date du 23 novembre 2023 en sa présence, que Madame [K] [S] a manifestement commis des dégradations au sein du logement qu’elle a occupé durant cinq années et qui était neuf lors de la prise à bail.

A ce titre, il a notamment été relevé un état général d’encombrement et de saleté dans l’ensemble des pièces du logement, ainsi que de nombreux trous de chevilles non rebouchés dans diverses pièces ou encore des joints de silicone abîmés dans la salle de bain.

La société SFHE justifie, par la production de factures établies à l’égard de diverses sociétés, que ces dégradations locatives ont nécessité que des réparations soient réalisées pour la somme totale de 4 954,05 euros.

Il convient dès lors de reprendre chaque facture pour déterminer si les travaux réalisés se justifiaient au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

C’est tout d’abord le cas pour les factures émises par la société COFASUD. La première, d’un montant de 353,99 euros, concerne les réparations suivantes : « dépose des goulottes, remplacement du bouton poussoir palier pour sonnerie, interrupteur couleur, prise télévision, DCL salle de bain et chambre, prise de courant sous moulure chambre et sortie de câble », justifiées au regard de la comparaison des états des lieux.
S’agissant de la deuxième facture émise pour un montant de 19,73 euros correspondant à trois clés magnétiques ou électroniques, il est constaté que deux clés ont effectivement été manquantes lors de l’état des lieux de sortie du stationnement, mais rien ne justifie qu’une troisième clé soit également mise au débit de la locataire, l’état des lieux de sortie du logement n’en faisant pas état (à l’exception des clés de la boîte aux lettres, dont le remplacement de la serrure a par ailleurs été mis à sa charge). Ainsi, la somme de 5,48 euros doit être déduite de ce devis.

En ce qui concerne la facture émise par la société EPMR pour un montant de 621,35 euros, si les remplacements de la serrure simple de boîte aux lettres et de la manivelle volet roulant chambre 1 et cuisine sont effectivement justifiés par la comparaison des états des lieux, tel n’est pas le cas du remplacement des cylindres pour le box 21 au sous-sol ainsi que pour la porte palière, étant donné que ces portes sont considérées comme en « bon état » ou avec un « défaut d’entretien » mais sans dégradation particulière.
Ainsi, la somme de 300,76 euros retenue pour ces remplacements apparaît non justifiée et doit être déduite de ce devis.

S’agissant de la facture émise par la société NERA PROPRETE LITTORAL pour un montant de 518,16 euros, correspondant au nettoyage et au débarrassage des objets encombrant le logement, celle-ci est justifiée par les constatations mentionnées dans les états des lieux de sortie.

Il en est de même pour la facture émise par la société SPACE 13 pour un montant de 672,58 euros relatif à la refixation du lavabo, la dépose et le remplacement du robinet WC, la reprise du joint silicone de la baignoire et du lavabo, la dépose évacuation dans les WC, tuyau de climatisation et remplacement de l’évier en inox, étant donné que ces éléments sont mentionnés comme étant dégradés dans l’état des lieux de sortie du logement voire transformés.
Enfin, la facture émise par la société BPVR retient un montant total de 2 768,24 euros pour la réfection complète de la peinture de tout le logement, ainsi que pour le masticage et ponçage des trous dans la chambre 1 et la pose de faïence dans la salle de bain.
Néanmoins, il doit être rappelé que le logement a été occupé par Madame [K] [S] pendant une durée de cinq années, générant une usure normale des peintures, de sorte que la notion de vétusté trouve ici à s’appliquer. Etant donné que la grille de vétusté annexée au contrat de bail n’est pas produite par le demandeur, bien que la preuve de la réalité des dégradations lui incombe, il convient dans ces conditions de se référer aux grilles habituellement retenues et qui sont établies par des accords collectifs d’Offices publics. Ce faisant, on peut légitimement retenir un taux d’abattement annuel de 15% pour des peintures dont la durée de vie est estimée à 7 ans avec une franchise d’un an et une part résiduelle mise à la charge du locataire de 10%.
Ainsi, pour le cas d’espèce, le coût total de réfection des peintures ayant été évalué à la somme de 2 645,86 euros, il convient de considérer, après application de la grille de vétusté, que seule la somme de 1 058,35 euros peut être mise à la charge de la locataire (60% de taux d’abattement naturel correspondant aux quatre années d’occupation appliqué au coût total de la réfection).

Ainsi, la somme de 2 937,92 euros (353,99 + 14,25 + 320,59 + 518,16 + 672,58 + 1 058,35) doit être retenue au titre des dégradations locatives imputables à Madame [K] [S].

En conséquence, Madame [K] [S] sera condamnée à verser à la société SFHE la somme de 2 937,92 euros au titre des dégradations locatives lui incombant suite à son défaut d’entretien du logement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l'espèce, il résulte du relevé de compte arrêté à la date du 27 novembre 2023, que la somme portée au débit de Madame [K] [S] au titre des impayés locatifs s’élève à 876,89 euros, déduction faite des dépôts de garantie versés lors du contrat de bail et du contrat de stationnement (405,95 euros et 46,00 euros) ainsi que des réparations effectuées par le bailleur (4 954,05 euros).

En effet, il est constant que la locataire s’est abstenue de verser les loyers qu’elle devait au bailleur à la date de son départ des lieux, soit au 23 novembre 2023, pour le logement et l’emplacement de parking, ainsi les charges afférentes.

En conséquence, Madame [K] [S] sera condamnée à verser à la société SFHE la somme de 876,89 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 27 novembre 2023.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la SFHE sollicite la condamnation de Madame [K] [S] à lui payer la somme de 2 500,00 euros en réparation de son préjudice.

Or, la SFHE ne démontre aucunement avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de la somme d’argent réclamée et ne produit aucune pièce justificative à ce titre, excepté un avis de liquidation en date du 1er décembre 2023, qui ne vaut pas commandement de payer et qui a de surcroît été adressé à l’ancienne adresse de la locataire, ainsi qu’un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2024 aux fins de mise en demeure.

Par conséquent, la SFHE sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [S], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [K] [S] sera également condamnée à payer à la SFHE la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS