TJ 33063, 26 mai 2026, RG 25/02069

Du 26 mai 2026

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/02069 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DCZ

[D] [Z]

C/

[W] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Z]
né le 05 Janvier 1939 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Marie BAZOGE substituant Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [W] [L]
née le 27 Mars 1972 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître Bérengère PAGEOT (SELARL ATHENAIS), avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2013, Monsieur [D] [Z] a donné à bail à Madame [W] [C] et Madame [K] [L] un logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, à [Localité 5].

Madame [K] [L] est décédée le 15 mai 2022.

Par acte de Commissaire de justice du 6 août 2025, Monsieur [Z] a fait délivrer à Madame [W] [C] née [L] un commandement de payer sous six semaines la somme de 2273,51 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 21 octobre 2025, Monsieur [Z] a assigné Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 janvier 2026 aux fin de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles aux frais de la défenderesse,
La condamner au paiement de la somme de 1784,25 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux, le tout assorti des intérêts de droit à compter du commandement,
Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour,
La condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
La condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mars 2026.

A l'audience du 27 mars 2026, Monsieur [D] [Z], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4178,91 euros hors dépens à la date du 19 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales.

En défense, Madame [W] [C], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle sollicite le rejet de la demande d’astreinte.

La défenderesse n’a pas répondu aux convocations des services sociaux de la Préfecture de la Gironde.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 octobre 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le demandeur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 août 2025.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois à compter du commandement.

Le contrat litigieux a fait l’objet d’une reconduction tacite le 20 novembre 2025, postérieurement au commandement de payer, de sorte que la réforme du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer à la présente procédure. En conséquence, le commandement n’est pas nul mais le délai de règlement ne peut être inférieur à deux mois, la loi ne disposant que pour l’avenir.

Monsieur [Z] a fait signifier à Madame [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 2273,51 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 août 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [C] n’ayant pas dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 6 août 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 octobre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 octobre 2025.

La demande de délais de paiement sera rejetée compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette, laquelle ne fait que progresser.

Dès lors, Madame [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 7 octobre 2025, ce qui constitue pour Monsieur [Z] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Z] produit un décompte CENTURY 21 actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4178,91 euros à la date du 19 mars 2026, hors dépens, terme de mars 2026 inclus.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Madame [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4178,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 19 mars 2026– échéance du mois de mars 2026 incluse. Elle sera en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (710,25 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La demande d’astreinte sera rejetée, le préjudice étant suffisamment réparé au moyen de l’indemnité d’occupation.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
L’équité commande de n’appliquer aucune condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,