TJ 33063, 26 mai 2026, RG 25/00870

Du 26 mai 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00870 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2NM4

S.C.I. [Localité 1]

C/

[W] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Florence WIART (SELARL MILANI - WIART), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [W] [F]
née le 18 Avril 1968 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Assistée de Me Manon LAILLER, avocat au barreau de BORDEAU,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2013, Monsieur [M] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [W] [F] un appartement au 1er étage sis à [Adresse 5].

Par acte notarié du 27 juin 2013, l’appartement litigieux est entré dans le patrimoine de la SCI [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la SCI [Localité 1] a fait délivrer à Madame [F] un commandement de payer la somme de 1096,01 euros au titre de l’arriéré locatif et d’avoir à fournir son assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la SCI [Localité 1] a assigné Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 4 juillet 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [F] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir condamner Madame [F] au paiement de la somme provisionnelle de 1008,56 euros, avec intérêts de droit,
Voir condamner Madame [F] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,
La voir condamner au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommage et intérêts, et à une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, la SCI [Localité 1], représentée par son conseil, indiquait au Tribunal que Madame [F] avait apuré sa dette locative et fourni le justificatif de son assurance habitation. Elle entendait par conséquent se désister de l’ensemble de ses demandes.

En défense, Madame [W] [F], représentée par son conseil, a fait valoir diverses demandes reconventionnelles et a sollicité la condamnation de la SCI [Localité 1] :

A réaliser les travaux de remise en état du bien à la suite d’un dégât des eaux, sous huitaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour à l’issue du délai,
A payer une indemnité provisionnelle de 2550 euros au titre d’un préjudice de jouissance,
A payer une indemnité provisionnelle de 1500 euros au titre d’un préjudice moral,
A régler la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Madame [F] a exposé qu’un dégât des eaux s’est produit dans son logement le 22 juin 2024, à la suite de fortes pluies, occasionnant des dégâts au niveau du plafond d’une pièce, ainsi qu’une détérioration du plancher. Elle expliquait que des expertises assurantielles étaient en cours, et qu’à titre conservatoire, des plaques cartonnées avaient été fixées au plafond pour maintenir la laine de verre.

La bailleresse a exposé que le dossier assurance était géré par la société PACIFICA, assureur du propriétaire, que des devis rectificatifs étaient en cours, qu’une réunion expertale avait été fixée le 8 janvier 2026, par le cabinet POLYEXPERT.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré avait été fixée au 16 janvier 2026.

Par ordonnance du 16 janvier 2026, il a été ordonné la réouverture des débats au 27 mars 2026 aux fins d’inviter la SCI [Localité 1] à produire tout élément probant à l’effet de démontrer que les travaux réparatoires faisant suite au sinistre du 22 juin 2024, avaient bien été réalisés.

A l’audience du 27 mars 2026, la SCI [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite qu’il lui soit donné acte de son désistement d’instance, demande au Tribunal de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de Madame [F].

A titre subsidiaire, elle soulève une contestation sérieuse quant aux demandes indemnitaires provisionnelles, induisant l’incompétence du juge des référés. Elle sollicite enfin la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

La SCI [Localité 1] expose en substance que la gestion du sinistre de juin 2024 est toujours en cours à la date de l’audience, qu’elle n’est pas responsable des délais induits par les expertises de son assureur PACIFICA. En tout état de cause, que Madame [F] ne démontre aucun préjudice de jouissance de son logement et que la bailleresse n’a commis aucune faute.

Madame [W] [F], représentée par son conseil, demande au Tribunal :

De condamner la SCI [Localité 1] à réaliser les travaux de remise en état du bien à la suite du dégât des eaux, dans les huit jours du prononcé de la présente décision,

De condamner la SCI [Localité 1] à réaliser les travaux sous astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard à l’issue de ce délai,

De condamner la SCI [Localité 1] à lui régler une indemnité provisionnelle de 2550 euros au titre d’un préjudice de jouissance,

De condamner la SCI [Localité 1] à lui régler une indemnité provisionnelle de 1500 euros au titre d’un préjudice moral,

De condamner la SCI [Localité 1] à lui régler la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Sur la nature de la décision ;

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles :

Conformément aux dispositions des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance, le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Enfin, le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le logement litigieux a subi plusieurs infiltrations provenant de la toiture, qu’une partie du plafond du salon s’est désagrégés à la suite d’intempéries survenues en juin 2024, et que les conséquences du désordre ne sont pas réparées à la date de l’audience.

Dès lors, les demandes reconventionnelles seront déclarées recevables quant à leur principe.

Sur les demandes de travaux sous astreinte :

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est produit par les deux parties les échanges de courriers corroborant l’existence d’un dégât des eaux du 22 juin 2024, des opérations d’expertise, notamment de POLYEXPERT, missionné par PACIFICA (assureur de la bailleresse), des échanges de courriels indiquant que la gestion du dossier sinistre est en cours (courriel du 19 mars 2026 PACIFICA). Il n’est pas débattu que Madame [F] a elle-même procédé à sa propre déclaration. Il est produit le constat amiable « dégât des eaux » du 27 juin 2024, signé des deux parties. Madame [F] produit en outre plusieurs clichés du plafond de son salon, recouvert de cartons sur une surface d’environ deux mètres carrés. Elle décrit, sans être contredite, que ces cartons sont toujours présents et qu’elle a été amenée à les remplacer à la suite de leur chute, pour éviter la chute de la mousse isolante.

Il sera rappelé que les griefs relatifs à l’état du logement que peut soulever le locataire à l’égard de son bailleur, ne sont pas fondés sur la responsabilité pour faute mais sur le respect de certaines dispositions légales destinées à un ordre public de protection, en particulier l’obligation de délivrance conforme et l’obligation de jouissance paisible auxquels le bailleur est tenu à l’égard de son locataire.

Dès lors, c’est en vain que la SCI [Localité 1] argue de ce que sa responsabilité ne peut être recherchée du fait des délais imputables à son assureur. En effet, la SCI [Localité 1] est le redevable légal et contractuel de l’état du logement loué, l’assureur n’ayant vocation qu’à indemniser le coût réparatoire des travaux.
S’il est établi que la cause du sinistre a été réparée, par la production d’une facture JNB du 4 juillet 2024 (toiture), les conséquences du sinistre n’ont fait l’objet d’aucune réparation.

La demande de travaux, lesquels revêtent le caractère d’urgence et d’évidence, ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, la SCI [Localité 1] sera en conséquence condamnée à faire réaliser les travaux de remise en état du plafond du salon de Madame [F] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

L’astreinte n’apparait pas nécessaire au regard des diligences déjà accomplies par la bailleresse à l’égard de son assureur.

Sur l’état du logement et les demandes indemnitaires provisionnelles :

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit comporter un certain nombre d’installations conformes.

Enfin, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il est suffisamment démontré que la pièce principale du logement a subi un dégât des eaux, laissant un trou béant sur une partie du plafond, que ce trou a fait l’objet d’une réparation de fortune par le placage de cartons, que cette situation perdure depuis juin 2024.

Il en résulte manifestement un trouble de jouissance des lieux loués, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité provisionnelle de 1500 euros.

La provision au titre d’un préjudice moral sera rejetée en l’absence de démonstration d’une atteinte à l’honneur, à la réputation ou aux sentiments de Madame [F].

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SCI [Localité 1].
Il apparait équitable de laisser à chaque partie les frais exposés par elle pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS