TJ 87085, 13 mai 2026, RG 25/00662

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00662 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GO23

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public ODHAC87 - OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT

C/

[G] [D]
[P] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

ODHAC87 - OPH, OFFICE PUBLIQUE DE L’HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [G] [D]
née le 26 Novembre 1961 à [Localité 1] (75)
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [R]
né le 21 Septembre 1993 à [Localité 2] (33)
demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

assistés de Maître Florence MAUSSET, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 04 Février 2026, l’affaire a été renvoyée au 01 Avril 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 avril 2022, prenant effet le 1er mai 2022, d’une durée indéterminée, l’ODHAC 87 a donné à bail à madame [G] [D] et monsieur [P] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 323,17 €, outre une provision sur charges de 47,54 euros ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 323 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’ODHAC 87 a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers pour un montant de 1713,97 euros au principal, visant la clause résolutoire, par actes de Commissaire de Justice remis à personne en date du 8 avril 2025.

L’ODHAC 87 a ensuite fait assigner madame [G] [D] et monsieur [P] [O] par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner leur expulsion, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 362,69 € arrêtée au 11 août 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée le 4 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience susdite, l’ODHAC 87 - représenté par son conseil Maître Longeagne, avocat au barreau de Limoges – sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3 207,20 euros. Il s’oppose à l’octroi d’un délai de paiement.
Il considère que le commandement de payer est valable dès lors que le délai de deux mois mentionné dans l’acte est plus favorable que le nouveau délai de six semaines de sorte qu’il n’y a aucun grief. Il expose par ailleurs que les charges sont justifiées par le décompte et par les avis d’échéances. En outre, il rappelle que même si le paiement du loyer est repris depuis le mois de mars 2026, la situation d’impayé perdure depuis le mois de septembre 2025 ; il précise que la situation financière des locataires ne leur permet pas de se maintenir dans ce logement trop grand pour eux. Enfin, il indique que le dépôt d’un dossier de surendettement par les défendeurs dont ils ne justifient pas, n’a en toute hypothèse aucune incidence sur ses demandes.

Madame [G] [D] et monsieur [P] [O], assistés de Maître MAUSSET, avocate au barreau de Limoges, sollicitent le bénéfice de leurs écritures aux termes desquelles ils demandent de :

In limine litis, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2025 ;
A titre subsidiaire,
Juger que madame [D] et monsieur [O] ont repris le paiement du loyer courant ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Les autoriser à se maintenir dans les lieux, à charge pour eux de s’acquitter du loyer courant et de la provision sur charges locatives ; Leur accorder le bénéfice des plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré de loyers et de charges locatives ;Juger qu’il conviendra de déduire de la somme due au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives la somme de 143,32 euros indument facturée par l’ODHAC au titre des frais de procédures le 6/10/2025 pour 130,32 euros et du droit de plaidoirie le 27 février 2026 ;Juger qu’à défaut pour l’ODHAC de justifier du montant des charges locatives et des calculs de répartition appliqués, l’indemnité d’occupation mensuelle sera réduite au loyer principal, soit la somme mensuelle de 362,84 euros ;Débouter l’ODHAC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner l’ODHAC aux entiers dépens ;
A l’appui de leur demande de nullité, Madame [G] [D] et monsieur [P] [O], se fondant sur l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, indiquent que le commandement de payer ne mentionne pas que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour s’acquitter de sa dette, que le montant des charges locatives est erroné et que le décompte ne ventile pas le montant du loyer et des charges.
Au soutien de leur demande subsidiaire d’octroi de délais de paiement, ils font valoir leur bonne foi et les difficultés personnelles rencontrées ; madame [D] indique percevoir une retraite de 1262 euros par mois et monsieur [O] l’allocation adulte handicapé. Ils ajoutent être sur le point de déposer une demande de surendettement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande de résiliation :
L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, que dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il convient de rappeler qu'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer dès lors que cela n'entre pas dans ses pouvoirs, ce dernier ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résiliation du bail.
En l'espèce, le bail à effet du 1er mai 2022 d’une durée indéterminée contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 avril 2025, pour la somme en principal de 1 713,97 euros. Ce commandement contient la mention selon laquelle le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette tel que prévu au terme des conditions contractuelles, soit un délai plus large que les six semaines désormais prévues à l'article 24 susvisé. Il est établi que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Le délai de deux mois étant plus favorable aux locataires que le délai de six semaines, il ne fait par conséquent aucun grief.
Par ailleurs, le commandement comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.
Enfin, il comporte la mention du montant du loyer et des charges.
Si le montant total sollicité ne ventile pas les sommes réclamées au titre du loyer et au titre des charges, les dispositions légales précitées n’imposent pas une telle ventilation.
Le décompte annexé au commandement étant détaillé et correspondant aux avis d’échéance adressés aux locataires, il ne peut y avoir de contestation sérieuse sur la dette constituée d’un montant de 1 713,97 euros.
Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 713,97 euros n'a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties, malgré une tentative de règlement amiable adressée par le bailleur le 12 juin 2025.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2025.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, tel que cela ressort du décompte actualisé au 24 mars 2026, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
Sur la dette locative :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l’ODHAC 87 verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 3 207,80 euros, de laquelle il convient de déduire la somme de 143,32 euros facturée au titre des frais de procédure, lesquels sont constitutifs de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant incontestable de la dette, il seront solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 3 064,48 euros (3 207,80 euros – 143,32 euros) arrêtée au 24 mars 2026 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 713,97 euros à compter du 8 avril 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 2 362,69 euros à compter du 4 septembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M.[R] et Mme [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte produit aux débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite puisqu’un règlement correspondant au dernier avis d’échéance de février 2026 est intervenu le 9 mars 2026.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l'audience de même que des justificatifs versés par les défendeurs qu’un apurement de la dette est possible.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser M.[R] et Mme [D] à se libérer de leur dette locative par des versements de 80 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :
- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi soit la somme de 614,07 euros (conformément au décompte et à l’avis d’échéance de février 2026, déduction faite du droit de plaidoirie de 13 euros), sera réglée solidairement par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux,
- il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M.[R] et Mme [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande faire droit à la demande de l’ODHAC 87 à hauteur de la somme de 200 euros.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS