TJ 76540, 9 déc. 2025, RG 25/00531

MINUTE N°25/03465

DOSSIER N° RG 25/00531 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NAMC

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [C] [O]
SOCIETE ALTAREA GESTION IMMOBILIER
87 Rue de Richelieu
75002 PARIS
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS
substituée par Maître AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [K] [S]
2 bis rue des Echelettes
76500 ELBEUF
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 09 Octobre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 19 janvier 2023, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Monsieur [D] [S] un local à usage d’habitation situé 2Bis Rue des Echelettes (Res Clarençon - Apt B2) à ELBEUF 76500, pour un loyer mensuel de 309€, outre une avance sur charges de 80€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [S] le 19 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.621,76€ au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 14 mars 2025, Monsieur [C] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion immédiate de Monsieur [D] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 2.253,30€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 06 mars 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre une majoration de 10% conformément aux termes du bail ;
- condamne Monsieur [D] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [D] [S] au paiement d’une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [O] fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 19 novembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 09 octobre 2025, Monsieur [C] [O], comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 1.500,44€ selon décompte arrêté au 6 octobre 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier de justice, Monsieur [D] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [D] [S] cité à l’étude de l’huissier, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs , Monsieur [C] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 19 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.621,76€ de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 20 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [D] [S] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 6 octobre 2025, Monsieur [D] [S] demeure redevable de la somme de 1.500,44 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de relance, pour un montant total de 42,35€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [C] [O], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 1.458,09€, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1.621,76€, à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 2.253,30€ et du présent jugement pour le surplus.

En revanche il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de 10 % de l’arriéré locatif. La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par par l'article 1231-5 du code civil sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [D] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 19 novembre 2024, de l'assignation du 14 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 20 novembre 2024 et 17 mars 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [D] [S] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,