TJ 76540, 5 janv. 2026, RG 25/00618

DOSSIER N° RG 25/00618 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBDV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JANVIER 2026

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DEMANDEUR :

M. [D] [A]
domicilié chez son mandataire la Sté ALTAREA GESTION IMMOBILIERE sous le nom commercial COGEDIM GESTION & SERVICE
87 rue Richelieu
75002 PARIS
Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [O] [K]
176 boulevard de l’Europe
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 07 Novembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé en la forme électronique en date du 11 janvier 2024, prenant effet au 12 janvier 2024, Monsieur [D] [A], représenté par son mandataire ALTAREA GESTION IMMOBILIÈRE, a donné à bail à Monsieur [O] [K] un logement situé Carré Flaubert, 176 boulevard de l’Europe, appartement n°C103 à ROUEN (76000), et un emplacement de parking n°11, moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 152,69 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au 18 décembre 2024 a été signifié au locataire le 23 décembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 27 mars 2025, M. [A] a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Condamner par provision sur le fondement de l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, M. [K] à payer à M. [A] la somme de 2 152,69 euros correspondant au montant de la dette locative à la date du 20 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 et d’une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;
-Juger que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise au profit de M. [A] ;
-Juger que M. [K] est devenu occupant sans droit ni titre de l’appartement situé Carré Flaubert, appartement C103, 176 boulevard de l’Europe à ROUEN (76 000) ;
-Condamner M. [K] à libérer sans délai l’appartement situé Carré Flaubert, appartement C103, 176 Boulevard de l’Europe à ROUEN (76 000) ;
-A défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai imparti, ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens ;
-Autoriser les propriétaires à expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
-Juger que pour le cas où M. [K] déchu de tout droit d’occupation ne devait pas libérer les lieux ou résister à une décision d’expulsion, il devra verser une indemnité d’occupation provisionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;
-Condamner M. [K] à payer à M. [A] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner M. [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024.

À l’audience du 7 novembre 2025, M. [A] était représenté par Maître Mélanie HIRSCH, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a précisé que ses demandes n’étaient pas formées au titre de provision et qu’il s’agissait bien d’un action au fond.

M. [O] [K], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [A] justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 28 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [K] le 23 décembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24 février 2025.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à M. [K] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [A] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer un préjudice et se distingue donc d’un loyer fixé.

Monsieur [A] ne démontre pas en quoi son préjudice serait supérieur à celui égal au montant d’un mois de loyer. Par ailleurs, le but de l’indemnité d’occupation n’est pas d’avoir un effet comminatoire mais de réparer intégralement le préjudice subi que représente la jouissance des locaux sans droit ni titre par le locataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 février 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [A] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [A] verse aux débats un décompte arrêté au 3 novembre 2025 dont il ressort que la dette est de 3 622,22 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Toutefois, il y a lieu de déduire les frais de relance pour un montant de 25,75 euros, ainsi que les frais d’impayés pour un montant de 64,90 euros.

Par ailleurs, il ressort également du décompte que le bailleur a mis à la charge du locataire des sommes au titre d’une « facture EDF conso privative » les 1er octobre 2024 et 1er novembre 2024. Ces sommes n’étant pas justifiées, il y a lieu de les déduire de l’arriéré locatif pour un montant de 740,34 euros, soit ( 2 x 370,17 euros).

M. [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à M. [A] la somme de 2 791,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 2 152,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, «Est réputée non écrite toute clause […] qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble».

La demande formée par M. [A] à ce titre est donc rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [K], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] est condamné à payer à M. [A] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS