TJ 83050, 26 mai 2026, RG 24/04415

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

---

Chambre 1

---

DU 26 Mai 2026
Dossier N° RG 24/04415 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIUK
Minute n° : 2026/ 190

AFFAIRE :

S.C.I. MM C/ [D] [Q]

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI, Première Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 mis en délibéré au 13 Janvier 2026 prorogé au 26 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à
Me Marie-Françoise LABBE
la SCP NABERES DENIS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant, et Maître Marie-Françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant

D’AUTRE PART ;

---

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 février 2022, Monsieur [D] [Q] a donné à bail une partie de sa propriété sis à RAMATUELLE (83) à la SCI MM, gérée par monsieur [F] [V], pour une durée de 36 mois.

Estimant être empêché de jouir paisiblement des lieux loués du fait du comportement du bailleur, la SCI MM a saisi le Juge du contentieux de la protection de FREJUS statuant en référés aux fins de condamnation de monsieur [D] [Q] à la laisser accéder aux lieux loués sous peine d’astreinte. Saisi d’une exception d’incompétence au profit du Tribunal judiciaire, le Juge des référés a estimé n’y avoir lieu à référés, la réponse à cette exception nécessitant de qualifier préalablement le contrat, tâche relevant de la compétence du Juge du fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SCI MM a assigné monsieur [D] [Q] devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins notamment de paiement d’une somme d’argent au titre de préjudices subis.

Par conclusions dernièrement notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la SCI MM sollicite :

-JUGER l'action de la société dénommée SCI M.M. recevable et bien fondée,
-CONDAMNER Monsieur [D] [Q] à payer à la société M.M la somme de 174.700 €, outre remboursement des loyers et des travaux réalisés au titre de la réparation des préjudices financiers subis,
-DÉBOUTER Monsieur [D] [Q] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions reconventionnelles,
-CONDAMNER Monsieur [D] [Q] à verser à la société dénommée SCI M.M. la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNER Monsieur [D] [Q] aux entiers dépens de l'instance,
-DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions dernièrement notifiées par RPVA le 28 mai 2025, monsieur [D] [Q] demande:

Vu l’article 1217 du code civil
Vu l’article 1231 du code civil,

-DÉBOUTER la SCI MM de l’intégralité de ses demandes ;
-JUGER que la SCI MM a manqué à ses obligations contractuelles et n’use pas du bien en bon père de famille :
-JUGER que la SCI MM a quitté les lieux depuis le 30 janvier 2023 et a cessé depuis cette date le paiement des loyers ;
-JUGER que le contrat de bail régularisé entre Monsieur [Q] et la SCI MM le 8 février 2022 a été résilié unilatéralement par celle-ci à compter du 30 janvier 2023 ;
-CONDAMNER la SCI MM à payer à Monsieur [Q] la somme de 371.659 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi ;
-CONDAMNER la SCI MM à payer à Monsieur [Q] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
-CONDAMNER la SCI MM au paiement d’une indemnité de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la SCI MM aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 24 juin 2025 par ordonnance du même jour, renvoyant à l’audience de plaidoirie le 4 novembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2026, prorogé au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la responsabilité de monsieur [D] [Q]

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et maintenir au preneur une jouissance paisible.

En application de l'article 1217 du code civil, La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le contractant qui fait état d'un manquement contractuel dont il sollicite la réparation doit cependant établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 8 février 2022 concerne exclusivement les espaces extérieurs de la propriété principale de monsieur [D] [Q], soit un terrain de 30.000 m² environ, hors la tour et la yourte dont le propriétaire se réserve un usage personnel. Le contrat prévoit également la présence d’une terrasse de 60m2 « qui pourra être agrandie de manière démontable, temporaire et saisonnière (six mois) », des « installations sanitaires autonomes temporaires (six mois) à l’entière charge du locataire » ou encore « le locataire s’engage à faire installer un compteur EDF individuel et prendra à sa charge l’intégralité des dépenses liées aux activités événementielles ». Le bail contient en coutre in fine une liste des obligations particulières du bailleur et du locataire qui font loi entre les parties, précision étant faite que ce bail a été conclu « pour permettra l’organisation d’activités événementielles pour une durée de 36 mois, en direct et/ou en sous-location. Le présent bail permet des sous-locations temporaires sans limite du nombre d’événements ».

Dans le même temps, monsieur [D] [Q] a conclu avec la société COM events, dont la Présidente est madame [I] [J], épouse [V], un contrat de partenariat 2022 dont il résulte notamment que « toute installation démontable extérieure et tout ameublement amené par la société restera son entière propriété. J’autorise les travaux suivants «(WC autonome, tente traiteur, installation compteur électrique, agrandissement terrasse) le tout du 15 avril au 15 octobre ».

Il résulte du courriel en date du 12 juillet 2022 auquel sont jointes des photographies, adressé à monsieur [D] [Q] que celui-ci avait posé plusieurs cadenas sur la grille permettant l’entrée à la propriété. S’il assure que son locataire disposait des clés de ces cadenas, il ne produit aucun élément en réponse à ce courriel et n’en justifie pas. Les termes de ce courriel sont par ailleurs confirmés par un procès-verbal de constat établi par Maître [T] [N], huissier de justice, le même jour. Un courriel du 29 juillet 2022 fait état de la même difficulté, précisant « la clé qui devait rester sous la pierre comme convenu tous les jours du lundi au vendredi de 8h à 17h n’y est pas...Merci de rapidement faire le nécessaire afin que nous puissions faire les vérifications nécessaires ». Là encore, monsieur [D] [Q] ne produit aucun élément de nature à contredire cette affirmation.

Il résulte par ailleurs des très nombreux courriels et courriers échangés entre les parties que monsieur [D] [Q] a régulièrement entravé l’accès au site loué aux prestataires choisis par la SCI MM et s’est opposé aux travaux à effectuer par cette-dernière en conformité avec l’usage prévu au bail, à savoir l’organisation d’événements, exigeant par ailleurs d’être informé dans un délai variant entre quelques jours et trois semaines, délai non contractuellement prévu au bail.

Enfin, le courrier établi par le service de l’urbanisme de la commune de [Localité 2], fusse t’il rédigé « pour la cause » comme le fait valoir monsieur [D] [Q], fait état d’une interdiction de construction quelconque sur le terrain loué, situé en zone protégée et d’une obligation, dans un cadre événementiel ponctuel de « monter et démonter TOUTES installations au plus tard 24h avant et après la manifestation ».

Dans ces conditions, il est patent que monsieur [D] [Q] a manqué à son obligation de délivrance, la SCI MM n’étant aucunement en mesure d’exploiter les lieux loués dans les conditions prévues au contrat de bail, à savoir une occupation des espaces extérieurs à des fins événementielles et sans aucune autre restriction que celles tenant à la tour et à la yourte, avec possibilité d’y installer des structures démontables pour une durée de 6 mois continus.

En revanche, si la SCI MM allègue d’un préjudice de perte d’exploitation qu’elle évalue à la somme de 172.900 euros, elle n’en justifie aucunement, la seule production d’un tableau prévisionnel par son expert comptable apparaissant largement insuffisant à justifier d’une telle perte alors même qu’il échet de constater que ce tableau prévisionnel concerne tant la SCI MM que la SAS COM events (loyer des 2 structures figurant sur ce tableau) et qu’il résulte des différentes pièces produites que cette-dernière est la société d’exploitation de la SCI MM. L’analyse du tableau produit permet de constater que la somme de 172.900 euros réclamée correspond à la somme des lignes intitulées « événement » et « mariage 3J » sans possibilité de connaître plus avant les relations exactes existant entre les deux sociétés concernées, la réalité des prestations effectivement réalisées sur les lieux, l’existence de devis acceptés et finalement non suivis de l’organisation d’un événement...et ce alors même qu’il résulte des pièces produites que, si des retards ont été pris dans la réalisation des travaux, ceux-ci ont néanmoins été menés à leur terme. Il résulte ainsi du procès-verbal de constat établi le 24 juin 2022 par Maître [T] [N], huissier de justice, que les travaux de la société SAINT TROPEZ PARCS ET JARDINS ont été réceptionnés à cette date en présence de monsieur [F] [V], gérant de la SCI MM, mais également de madame [I] [V], présidente de la SAS COM events. Il est en outre relevé que les plaquettes publicitaires produites en pièce 9 par la demanderesse font état de ce que le site est « géré en exclusivité par gourmets de France », à savoir une marque exploitée par la SAS COM events.

Il en va de même de la restitution des loyers sollicitée au motif de l’absence de possibilité de toute exploitation, laquelle n’est pas justifiée, le seul courrier du service de l’urbanisme de RAMATUELLE, non daté, étant insuffisant à considérer que la SCI MM a été empêchée de toute exploitation des lieux durant les 3 années prévues au contrat de bail et alors même qu’elle a effectivement pu y faire réaliser de nombreux travaux tels que prévus au contrat.

Dans ces conditions, la SCI MM ne justifie aucunement de la réalité du préjudice allégué au titre d’une perte d’exploitation et des loyers versés. La demande quant au remboursement des « travaux investis » est également rejetée comme étant non chiffrée et donc imprécise.

La SCI MM est donc déboutée de l’ensemble de ses demandes en paiement faute pour elle de justifier de l’existence d’un préjudice réparable.

Sur les demandes reconventionnelles de monsieur [D] [Q]

Monsieur [D] [Q] sollicite une indemnisation aux titres de diverses dégradations, défaut d’entretien ou encore absence de remise en état des lieux après le départ de son locataire.

Monsieur [D] [Q] fait état, dans son procès-verbal d’audition par les services de gendarmerie en date du 22 avril 2023, d’un départ volontaire de son locataire le 30 janvier 2023. Cette déclaration n’est pas contredite par la SCI MM qui précise dans ses écritures qu’à la date de réalisation du procès-verbal du 9 février 2023 elle n’était plus réapparue sur les lieux depuis plusieurs semaines.

Il est donc retenu une rupture du contrat de bail en accord entre les parties à la date du 31 janvier 2023, date à compter de laquelle plus aucun loyer n’a été versé à monsieur [D] [Q] qui n’a pas non plus mis en demeure son locataire de le faire et où monsieur [D] [Q] a ainsi pu reprendre possession des lieux loués, la SCI MM ne sollicitant plus non plus de pouvoir accéder aux lieux loués aux fins d’exploitation. En effet, si monsieur [D] [Q] allègue ne pas avoir pu utiliser son bien à sa convenance le bail continuant à courir, force est de constater qu’il n’a jamais mis en demeure son locataire de respecter les conditions du bail ni réclamé le paiement des loyers.

Dès lors, aucune parties n’ayant respecté les termes du bail quant aux conditions de son terme anticipé à l’initiative de l’une quelconque d’entre elles mais aucune d’entre elles n’ayant non plus sollicité la poursuite de son exécution, il est constaté que le bail a pris fin le 31 janvier 2023 de la volonté commune et non contestée des deux parties.

Monsieur [D] [Q] produit un procès-verbal établi le 9 février 2023 par Maître [T] [N], commissaire de justice qu’il qualifie d’état des lieux de sortie. Il en déduit une absence de remise en état de la rampe gravillonnée d’accès à la propriété dans son état initial, l’absence de retrait de fourreaux électriques installés dans le sol, l’absence de remise en état de la clôture Ouest, une dégradation de la yourte, une absence d’entretien des espaces verts, la présence d’installations diverses jonchant les espaces verts et notamment câbles électriques, compteurs, luminaires, outre un préjudice matériel lié à une vente à vil prix de son véhicule automobile. Au titre des manquements contractuels, il liste par ailleurs l’absence d’information préalable quant à l’organisation d’événements ou encore la pose d’une caméra de surveillance filmant sa propriété sans autorisation.

Il est en premier lieu relevé que, si monsieur [D] [Q] démontre, par la production de plusieurs procès-verbaux de constat établis à des dates différentes que sa yourte et son véhicule PORSCHE Cayenne étaient encrassés et en état vétuste, rien ne permet de mettre en lien cet état avec l’activité de la SCI MM alors même que ces éléments étaient déjà constatés le 21 juin 2022 soit très peu de temps après la signature du bail litigieux. Lors du procès-verbal du 24 juin 2022, monsieur [D] [Q] faisait par ailleurs savoir qu’il souhaitait changer la toile de sa yourte mais n’en avait pas les moyens. Aucune mention de critiques de sa part à l’égard de la SCI MM à ce sujet n’était alors émise.

Les demandes de ce chef sont donc rejetées.

Par ailleurs s’agissant des différents aménagements dont monsieur [D] [Q] sollicite la remise en état en arguant de l’existence d’un état des lieux d’entrée, force est de constater qu’il ne produit en réalité aucun état des lieux d’entrée, le premier procès-verbal de constat produit aux débats étant celui du 21 juin 2022, date à laquelle de nombreux aménagements avaient déjà été réalisés. Par ailleurs, il ne résulte aucunement du contrat de bail une obligation de remise en état des lieux, si ce n’est par le démontage de la terrasse et des sanitaires, lesquels étaient autorisés pour une période de 6 mois alors même que le contrat de partenariat 2022 conclu entre monsieur [D] [Q] et COM events autorisait également cette dernière à réaliser des travaux et notamment d’installation d’un compteur électrique et qu’il apparaît donc difficile, en l’état, de déterminer ce qui relève des aménagements réalisés par la SCI MM de ce qui relève de ceux accomplis par la SAS COM events.

Au contraire, il résulte du procès-verbal de constat établi par la SCP SEIJO-LOPEZ C. - LALART D. le 28 août 2024 consistant en l’analyse de photographies et vidéos réalisées le 15 février 2022 sur le téléphone de madame [I] [V], en présence de monsieur [F] [V] représentant la SCI MM qu’à cette date, des travaux de débroussaillages étaient en cours sur le terrain dont il est suggéré qu’il s’agit de celui objet du contrat de bail litigieux, lequel est décrit comme étant en friche et jonché de pierres, rondins de bois ou encore d’un bidon rouge.

Au surplus, l’unique procès-verbal de constat établi en présence des deux parties, soit celui du 24 juin 2022, fait état d’un accord de monsieur [D] [Q] quant à la tranchée électrique réalisée ou encore à la rampe d’accès à la propriété notamment.

Enfin, il en va de même de la question de la caméra de vidéo-surveillance dont monsieur [D] [Q] assure qu’elle a été installée par la SCI MM sans aucunement en justifier. Les seuls éléments qu’il produit quant à l’existence même d’une caméra de vidéo-surveillance font état d’une caméra « initialement fixée sur un arbre situé sur une propriété voisine » mais qui n’y est alors plus selon courrier de la commune de [Localité 2] du 7 mars 2023 ainsi qu’un avis de passage de la police municipale en date du 4 février 2023 faisant état de la présence d’une « caméra disposée dans un arbre avec possibilité de filmer la voie publique ». Outre que ces deux documents ont été établis postérieurement à la date à laquelle la SCI MM a quitté les lieux, rien ne permet de considérer que la caméra située sur un arbre, en dehors de la propriété louée et filmant la voie publique, ait été installée par cette dernière. Monsieur [D] [Q] ne précise d’ailleurs pas ce qu’il est advenu de cette caméra, retirée entre la date à laquelle il a reçu l’avis de passage des policiers municipaux et le courrier de la mairie un mois plus tard.

Dans ces conditions, monsieur [D] [Q] ne justifie aucunement, ni des manquements contractuels allégués, ni de l’existence d’un préjudice de ce chef. Il est débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’égard de la SCI MM.

 
Sur les frais du procès
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

 Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties voit ses demandes rejetées. Il sera donc fait masse des dépens, chacune des parties en supportant la moitié. Rien ne justifiant qu’il soit fait droit aux demandes formulées par monsieur [D] [Q] et la SCI MM au titre des frais engagés pour la défense de leurs intérêts, chacune voir sa demande de ce chef rejetée également.

L’exécution provisoire étant de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et en l’absence de demande contraire, il n’y a pas lieu d’en rappeler le principe au dispositif de la présente décision.
 
 
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI MM et monsieur [D] [Q] à la date du 31 janvier 2023 selon accord entre les parties ;
 
DÉBOUTE la SCI MM de ses demandes en paiement au titre des préjudices subis des suites des manquements contractuels commis par monsieur [D] [Q] ;

DÉBOUTE monsieur [D] [Q] de ses demandes en paiement à l’encontre de la SCI MM ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris au titre des frais de la procédure ;
 
FAIS MASSE des dépens et CONDAMNE chacune des parties à leur paiement par moitié. 
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 Mai 2026.
 
LE GREFFIER                                                                   LE PRÉSIDENT