TJ 54099, 26 mai 2026, RG 25/00438

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n° 26/218

RG n° : N° RG 25/00438 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQDS

S.C.I. [D]
C/
[K]

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [D]
SIREN N° 984779074
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de son gérant, M. [Z]

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [K]
né le 22 Mai 1982 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant le 22/04/2025

Madame [S] [A]
née le 05 Octobre 1984 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante le 22/04/2025

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 24 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : S.C.I. [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2020, ayant pris effet le 31 juillet 2020, Mme [V] [E], représentée par Mme [L] [E], a donné à bail à M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 662 euros et une provision sur charges mensuelles de 25 euros, le tout payable à terme à échoir au plus tard le 5 de chaque mois.

Suivant acte reçu le 10 juillet 2024 par Maître [I] [P], notaire associé à Val de Briey, la société civile immobilière [D] (ci-après la SCI [D]) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires le 11 décembre 2024 pour la somme de 2125,71 euros en principal, leur faisant également commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Par actes d'huissier en date du 7 mars 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l'Etat le 10 mars 2025, la SCI [D] a fait assigner M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
constater la résiliation du bail d'habitation,
ou le cas échéant, prononcer la résiliation du bail en raison de l'inexécution par les défendeurs de leurs obligations de payer les loyers et charges et d'être couverts par un contrat d'assurance habitation,
et par voie de conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] de corps et de biens du logement situé [Adresse 6], ainsi que de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique,
condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [S] [A] épouse [K], en vertu de l'article 220 du code civil, au paiement :
de l'arriéré locatif au montant de 3 514,42 euros majorée de 10 % conformément à la clause pénale insérée au contrat de location, soit la somme de 3 865,86 euros, arrêtée à la date du 06 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer en application de l'article 1231-6 du code civil,
du coût du commandement de payer soit 140,12 euros, de la dénonce à la CCAPEX soit 24,96 euros,
du coût du procès-verbal de constat au montant de 252 euros, ainsi que la facture pour le dépannage de la chaudière soit 215,45 euros,
des frais et dépens de la procédure engagée,
condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [S] [A] épouse [K], en vertu de l'article 220 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer et des charges en application de la clause pénale prévue au contrat de location, soit la somme de 1 417,14 euros et ce, à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie,
condamner solidairement Monsieur [R] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] à payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l'article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
ordonner la capitalisation des intérêts échus sur une année entière en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens,
rappeler que l'exécution provisoire est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 avril 2025.

A cette audience, la SCI [D], représentée par Monsieur [Y] [Z] en qualité de gérant, a réclamé la somme actualisée de 2 898,99 euros selon décompte du 22 avril 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes.

Monsieur [R] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] ont expliqué, sans en justifier, avoir bénéficié dans le cadre d'un plan de surendettement d'un effacement de leurs dettes. Monsieur [R] [K] a indiqué bénéficier d'un CDI intérimaire pour lequel il perçoit un salaire mensuel d'environ 1 500 euros. Son épouse a indiqué percevoir des indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant de 290 euros au titre d'un arrêt de travail pour cause de maladie, ajoutant qu'elle allait faire l'objet d'une procédure de licenciement par son employeur. Elle s'est opposée aux augmentations de loyer demandées par la SCI [D] en faisant valoir que celle-ci n'est pas fondée à calculer le loyer convenu en appliquant la clause d'indexation contractuelle. Le couple a précisé avoir deux enfants à charge et n'être pas en mesure de verser plus de 50 euros en plus du loyer courant afin d'apurer la dette locative, ajoutant que l'attestation d'assurance avait été transmise au bailleur.

Le 25 avril 2025, le juge a été rendu destinataire d'un bordereau de carence établi par la préfecture concernant Monsieur [R] [K] mentionnant qu'il ne s'était pas présenté au rendez-vous du 14 avril 2025.

Le même jour, la préfecture de Meurthe et Moselle a adressé au juge le diagnostic social et financier établi pour Madame [S] [K].

Par jugement avant dire droit du 23 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey a, à la suite de la mise en délibéré du dossier, réouvert les débats et invité les parties à produire, d'une part, les décisions de la commission de surendettement des particuliers de la Meurthe et Moselle qui leur ont été notifiées concernant la procédure de surendettement ouverte au profit de M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K] (recevabilité et mesures imposées…). D'autre part, M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K], à produire l'assurance locative couvrant les risques locatifs en cours de validité lors de la délivrance du commandement de justifier de cette assurance le 11 décembre 2024.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, la SCI [D] a transmis un décompte actualisé de ses demandes en paiement et produit un courrier du 3 septembre 2025 d'un commissaire de justice faisant état de l'établissement d'un procès-verbal de reprise en date du 2 septembre 2025 à la suite de la remise des clefs du logement loué.

Dûment informés de cette date d'audience pour avoir signés la lettre recommandée avec avis de réception comportant le jugement de réouverture des débats, M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K] n'ont ni comparu ni ne se sont fait représenter.

Un nouveau renvoi a été ordonné pour permettre leur comparution personnelle.

A l'audience du 24 mars 2026, M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K] n'ont ni comparu ni ne se sont fait représenter.

Leur convocation par lettre recommandée avec avis de réception est revenue avec la mention " destinataire inconnu à l'adresse ".

La SCI [D] a indiqué n'avoir plus aucun contact avec les défendeurs. Elle a ajouté que le dernier décompte de sa créance locative était daté du 27 janvier 2026 et s'élevait à la somme de 3549,51 euros.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 11 décembre 2024 visant la clause résolutoire, de justifier d'être assuré contre les risques locatifs et de mise en demeure de justifier de l'occupation des lieux a été notifié à la CCAPEX le 12 décembre 2024.

Par ailleurs, l'assignation du 7 mars 2025 a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

Il convient de constater que ces demandes sont devenues sans objet dès lors que le dernier décompte produit mentionne un procès-verbal de reprise (libération volontaire) du 2 septembre 2025. Aussi la SCI [D] a-t-elle pu reprendre possession de son logement à cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 27 janvier 2026, que M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K], restent devoir la somme de 3549,51 euros à cette date au titre des loyers et charges impayés.

Non comparants, les défendeurs ne justifient pas s'être acquittés de cet arriéré locatif qui apparaît ainsi justifié.

Il convient dès lors de condamner M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K] à payer à la SCI [D] la somme de 3549,51 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il est tout autant rappelé qu'il ressort de l'article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner que les intérêts moratoires assortissant la condamnation au paiement porteront intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement en raison de la dégradation des chaudières de l'immeuble

Selon l'article 7, sous d), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Qui plus est, selon l'article 1730 du code civil "[s]'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure".

Par ailleurs, il ressort de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au cas présent, la partie demanderesse demande la réparation de son préjudice qui résulterait de la dégradation volontaire par les parties défenderesse de sa chaudière et de celle de leur logement.

Toutefois, à supposer cette affirmation vérifiée, force est de relever que pour fonder sa demande en réparation, la partie demanderesse ne verse aux débats qu'une seule facture émise le 11 décembre 2024 par la société SL Electricité.

De même, n'est versé aux débats aucun devis qui aurait été au préalable conclu ou encore la preuve d'un paiement de la facture susvisée.

Ainsi, la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande en réparation à ce titre ainsi qu'au titre de celle tendant au remboursement des frais de commissaire de justice engagés pour constater le 9 décembre 2024 diverses anomalies sur les chaudières de l'immeuble.

Par conséquent, la SCI [D] sera déboutée de sa demande en remboursement de la facture du 11 décembre 2024 de la société SL Electricité et des frais d'huissier.

Sur la demande en dommages et intérêts pour non-paiement des loyers

Selon l'article 1231-1 du code civil, " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

L'article 1231-6 du code civil dispose également que " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ".
Enfin, il est rappelé que, conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au cas présent, les débiteurs sont condamnés au paiement de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, de telle sorte que la présente demande en réparation est de nature à indemniser doublement un même préjudice.

Par ailleurs, dans son assignation, la SCI [D] n'apporte aucun élément permettant d'apprécier et d'évaluer le préjudice distinct qu'elle a subi du fait du non-respect par les défendeurs de leurs obligations contractuelles.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement des frais de procédure

La SCI [D] sollicite au terme de son décompte du 27 janvier 2026 la condamnation des parties défenderesse au remboursement des frais d'huissier pour la procédure engagée dans cette affaire, soit un montant global de 1662,52 euros.

D'une part, cette demande est d'ores et déjà comprise dans les demandes accessoires formées au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

D'autre part, il est relevé qu'est demandé le remboursement des frais de procès-verbal de saisie conservatoire et de dénonciation de saisie d'un montant de 305,77 euros.

Or, l'article L. 111-8 du code des procédure civiles d'exécution prévoit que " les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier ".

Ainsi, la SCI [D] ne saurait solliciter le remboursement des frais d'exécution forcée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l'assignation, ladite procédure ayant été engagée en raison du défaut de paiement des loyers.

Ne sont toutefois pas compris dans les dépens les frais de signification du jugement avant dire droit, ledit jugement ayant été notifié aux parties par les diligences du greffe du tribunal judiciaire de Val de Briey.

Par ailleurs, il ressort du décompte établi par le commissaire de justice le 3 septembre 2025 que la somme réclamée comprend également des frais d'honoraires tendant à la rédaction de l'assignation.

Toutefois, ces frais ne sauraient être considérés comme des dépens, mais sont susceptibles d'être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI [D] les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [R] [K] et Mme [S] [A], épouse [K], seront condamnés au paiement d'une somme qui sera fixée à 200 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS