TJ 83137, 3 juill. 2025, RG 24/06146

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06146 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M7TC

AFFAIRE :

[C]
[H]

C/

Société VAR HABITAT

JUGEMENT réputé contradictoire du 03 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :
Copie :
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [F] [C] épouse [H]
née le 14 Juin 1994 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [H]
né le 28 Novembre 1982 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

à

DÉFENDEUR :

Société VAR HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en XXX ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2017, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT a consenti à Monsieur et Madame [T] [H] un contrat de bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 333,20 euros.

Par messages des 16, 18 et 20 novembre 2020, les locataires ont averti le bailleur de la présence de moisissures et d’infiltrations au sein du logement.

En suite de la déclaration de ce sinistre, la société AAD PHENIX, technicien mandaté par l’assureur des locataires, a établi un rapport en date du 25 janvier 2021.

Les époux [H] ont par la suite intégré un nouveau logement au sein de cette résidence, tel que cela résulte d’un contrat de bail établi entre les parties le 1er août 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 07 octobre 2024, Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H] ont fait assigner l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Prononcer que les désordres affectant les lieux loués sis [Adresse 5] engagent la responsabilité de l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT, qui n’a pas rempli ses obligations en qualité de bailleur : obligation de délivrance d’un logement décent et obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,
Condamner l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme,
Condamner l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT à leur payer la somme de 2 468,85 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme,
Condamner l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme,
Prononcer que la décision à intervenir et de droit exécutoire à titre provisoire, article 514 du code de procédure civile,
Condamner l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2024.
Monsieur et Madame [T] [H] n’ont pas comparu mais étaient représentés par leur conseil.
L’office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT, cité à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Par courrier en date du 04 novembre 2024 adressé au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, le conseil de l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT a sollicité la réouverture des débats afin de pouvoir assurer la défense du bailleur dans le cadre de la présente procédure, arguant d’un problème organisationnel au sein de son cabinet ne lui ayant pas permis d’être présent à l’audience du jour-même.

Par courrier en date du 05 novembre 2024 adressé au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, le Conseil de Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H] a indiqué ne pas s’opposer à la réouverture des débats sollicitée.

Par décision en date du 23 décembre 2024, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats au 12 mai 2025.
A cette date, chacune des parties est représentée par son conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.
Lors des débats, les époux [H] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT conclut au débouté des époux [H]. Il sollicite reconventionnellement leur condamnation au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat du Var - VAR HABITAT affirme en tout premier lieu que l’action des époux [H] est prescrite.
Sur le fond, le défendeur conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, soulignant que les locataires sont eux-mêmes tenus d’une obligation d’entretien.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, au visa des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, et des articles 1719 et 1720 du code civil, les demandeurs soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent mais également à celle d’entretenir les locaux en bon état de réparation, de sorte qu’ils sollicitent la réparation de leurs préjudices en lien avec les manquements relevés.

Par messages en date des 16, 18 et 20 novembre 2020, les époux [H] ont alerté leur bailleur de la présence de moisissures et d’infiltrations.

Un rapport a été établi par la société AAD PHENIX le 25 janvier 2021 aux termes duquel il a été mentionné ce qui suit :
« Conclusions :
Pour conclure, nous avons constaté des traces d’humidité dans différentes pièces de l’appartement. L’appartement est situé au 10ème et dernier étage sous la toiture.
Suite à la vérification des supports par thermographie nous avons constaté des zones anormalement froides qui se démarquent sur les murs qui sont mitoyens avec l’extérieur dans l’appartement.
Nous pensons que les traces constatées sont dues à la vétusté de l’isolation des murs qui sont mitoyens avec l’extérieur ainsi qu’à une infiltration provenant d’un défaut d’étanchéité de la toiture et au niveau des canalisations d’évacuations d’eaux pluviales.
Préconisations :
Nous préconisons de faire intervenir un couvreur afin de faire vérifier l’étanchéité de la toiture ainsi qu’autour des colonnes d’évacuation qui sortent en toiture et qui ne semble pas étanche.
Nous préconisons également de faire intervenir un professionnel afin de refaire l’isolation des murs de l’appartement. »

Par courrier en date du 19 mars 2021, l’assureur des époux [H] précisait ce qui suit :
« Nous intervention est en rapport avec un sinistre du 11 janvier 2021 dans cet appartement.
Lors de la réunion, nous avons relevé dans cet appartement un phénomène de condensation sur les murs périphériques de l’appartement.
Selon les éléments recueillis, les précédents locataires auraient subi le même évènement.
Ce phénomène de condensation n’étant pas couvert par les assureurs, il appartient au propriétaire d’intervenir à réception de la présente mettre toutes les mesures nécessaires pour installer une isolation des murs en contact avec l’extérieur, une mise en place d’une ventilation digne de ce nom dans l’appartement, afin de supprimer ce phénomène de condensation.
Ce sinistre engage directement la responsabilité du propriétaire au sens de l’article 1719 et 1721 du code civil. »

Force est de constater qu’à la lecture de ce rapport en date du 25 janvier 2021, les locataires étaient informés des désordres affectant l’immeuble, à l’origine potentiellement de leurs divers préjudices dont ils demandent réparation, et notamment de la dégradation de leur état de santé.
A cet égard, il convient de relever que les certificats médicaux versés par les époux [H], très lapidaires, attestent de l’apparition de problèmes de santé des membres de la famille, notamment respiratoires, dès 2019, soit bien avant la déclaration de leur sinistre.

En l’état de ces éléments, les époux [H] auraient dû saisir la juridiction au plus tard le 25 janvier 2024. Tel n’a pas été le cas puisque l’assignation a été délivrée le 07 octobre 2024.

Par voie de conséquence, les demandes des époux [H] aux fins de voir engager la responsabilité de la société VAR HABITAT mais également en réparation de leurs préjudices subis seront déclarées irrecevables comme prescrites.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance. Il apparaît conforme à l’équité de les condamner à payer à la société VAR HABITAT la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS 
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe, 
DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H] aux fins de voir engager la responsabilité de la société VAR HABITAT
DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires de Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H] en réparation de leurs préjudices subis
CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H] à payer à la société VAR HABITAT la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE Monsieur [T] [H] et Madame [F] [C] épouse [H] aux entiers dépens de l’instance
RAPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE