TJ 83137, 17 juill. 2025, RG 24/02548

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 24/02548 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NCT5

AFFAIRE :

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

C/

[A]

Grosse exécutoire : Me WELLAND
Copie : Me BALENCI
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me WELLAND, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [T] [A]
née le 07 Octobre 1960 à [Localité 2]
de nationalité Francaise
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me BALENCI, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 03 Juin 2025
Date du délibéré : 17 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Madame [T] [A] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel total de 473,90 euros comprenant le loyer principal et les loyers annexes, ainsi qu’une provision sur charges d’un montant de 50,10 euros, outre un dépôt de garantie de 404,00 euros.

Un précédent acte sous seing privé donnant à bail une aire de stationnement à un résidant avait été conclu par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2018, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS donnant à bail à Madame [T] [A] un box aérien sis [Adresse 4].

Par actes sous seing privé en date des 22 juin 2020 et 30 juillet 2020, les parties se sont engagées à respecter les conditions générales de location et le règlement intérieur de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait signifier au locataire un commandement de payer pour un montant en principal de 1 723,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 août 2024, le bailleur a saisi la Caisse d’Allocations Familiales (ci-après « CAF ») du VAR de la situation locative de Madame [T] [A].

Par lettres simples en date du 18 septembre 2024 et du 15 octobre 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a informé Madame [T] [A] du montant actualisé de sa dette locative et des conséquences à venir d’un non-paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Madame [T] [A] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :
Débouter Madame [T] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 octobre 2024 ; Constater la résiliation du contrat de bail consenti le 31 juillet 2019 ainsi que de la convention de location d’une aire de stationnement à un résidant consentie le 11 septembre 2018 ; Ordonner l’expulsion de Madame [T] [A] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [T] [A] au paiement des sommes suivantes :3 592,45 euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 décembre 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, et indexé suivant les mêmes règles, à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés à titre provisionnel ; 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [T] [A] au paiement des dépens, comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat, le 13 décembre 2024.

Un diagnostic social et financier a été réalisé par le Département du Var en date du 09 janvier 2025.

L’affaire a été appelée aux audiences des 25 février 2025 et 22 avril et a fait l’objet de renvois. Puis elle a été appelée à l’audience du 03 juin 2025, lors de laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, représentée par son Conseil, a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles elle se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualisé la dette locative à la somme de 6 161,31 euros au 26 mai 2025. Elle s’oppose au report et à l’échelonnement de la dette locative et ajoute que le dernier paiement est intervenu le 27 février 2025. Elle précise que la locataire a déjà fait l’objet d’une décision d’expulsion.

Madame [T] [A] a comparu, assistée de son Conseil, produisant des conclusions écrites, vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. Elle forme les demandes suivantes :
Débouter le LOGIS FAMILIAL VAROIS de toutes ses demandes, fins et conclusions visant à la résiliation du bail et à son expulsion ou de tous occupants de son chef ; Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire ; Lui accorder les plus larges délais de paiement pour qu’elle puisse régulariser sa situation vis-à-vis de la CAF et pour s’acquitter des arrières de loyers qui pourraient rester à sa charge ; Dire et juger que chaque partie conservera ses dépens.
A l’audience, elle expose que ses problèmes de santé et sa situation familiale ont mis en péril sa situation financière, et précise percevoir des revenus mensuels de 1 362 euros au titre de sa retraite. La défenderesse souhaite rester dans le logement et s’engage à reprendre le loyer courant. Par ailleurs, elle sollicite le report du paiement de la dette et l’échelonnement des paiements sur 36 mois, à partir du 1er septembre 2025. Elle explique qu’une aide exceptionnelle lui a été refusée mais qu’elle va en solliciter une autre, celle-ci étant directement versée au créancier par l’organisme. Elle conteste néanmoins les frais d’huissier mis à sa charge.
A sa demande, elle a été autorisée à produire en délibéré une note sur l’acceptation de son dossier relatif à la demande d’aide exceptionnelle.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, à savoir le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 10 juillet 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 22 août 2024, de sorte que la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var est réputée faite suite à cette saisine, plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS est donc recevable.

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, applicable au présent litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
« 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction du prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 2224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 14) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

De même, la loi du 06 juillet 1989 a vocation à s’appliquer à la convention de location d’une aire de stationnement, celle-ci étant l’accessoire au contrat de bail à usage d’habitation consentie par le même bailleur. Cette même convention prévoit elle aussi une clause résolutoire, en son article 6, acquise dans les mêmes conditions que susmentionnées.

Il est affirmé l’existence d’un arriéré locatif par le bailleur, ce qui n’est pas contesté par le locataire, et qui est justifié au demeurant par le relevé de compte en date du 26 mai 2025.

Madame [T] [A] s’est engagée à payer les loyers et charges lors de la signature du contrat de bail la liant à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS. Or, elle a délibérément mis fin à l’exécution de ses obligations contractuelles dès lors qu’elle a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité et ce alors que le bail aurait été renouvelé suite à une précédente procédure d’expulsion, selon l’affirmation de la demanderesse, toutefois non justifiée.

Malgré le commandement de payer signifié le 30 août 2024 rappelant de manière explicite ses obligations contractuelles et la clause résolutoire contenue dans le bail, la défenderesse n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délais de paiement par les voies légales.

Dès lors, force est de constater que les clauses résolutoires sont acquises pour le contrat de bail à usage d’habitation comme pour le contrat accessoire donnant à bail une aire de stationnement à la date du 31 octobre 2024.

Sur la demande principale de paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort du bail signé entre les parties le 31 juillet 2019 que le loyer et les charges mensuels relatifs au logement s’élèvent à une somme totale de 524,00 euros, tandis que conformément à la convention de location d’une aire de stationnement à un résidant, le loyer s’agissant de cet emplacement s’élève à la somme de 63,35 euros. De plus, le bail à usage d’habitation prévoit une révision annuelle des loyers et le second bail accessoire prévoit que le montant mensuel est révisable selon l’indexation du loyer pour le logement. Compte tenu de la révision des loyers, la somme totale mensuelle due à l’heure actuelle est de 601,52 euros.

Au regard du commandement de payer et du décompte locatif en date du 26 mai 2025, il en résulte que la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS rapporte la preuve de l’arriéré des loyers et charges impayés, à hauteur de 6 131,31 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

A l’audience, Madame [T] [A] ne conteste pas le montant de cette dette, à l’exception des frais d’huissier mis à sa charge.

Il convient effectivement de soustraire à la somme de 6 161,31 euros les frais d’huissier facturés le 11 septembre 2023 à hauteur de 135,63 euros, le 22 janvier 2024 pour la somme de 150,41 euros, le 04 septembre 2024 pour la somme de 130,54 euros et le 18 décembre 2024 pour la somme de 182,42 euros. En effet, ces sommes ne relèvent pas des sommes dues au titre des loyers et charges locatifs.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative s’élève à 5 562,31 euros. La créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [T] [A] sera condamnée au paiement de cette somme de 5 562,31 euros au titre des impayés locatifs échéance d’avril 2025 incluse, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire, de report et d’échelonnement de la dette locative

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24-VII de ladite loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du relevé de compte en date du 26 mai 2025, que lors du premier appel de l’affaire à l’audience du 25 février 2025, Madame [T] [A] n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, son dernier paiement datant du 26 septembre 2024.

Si la défenderesse a pu payer 650 euros deux jours après le premier appel de l’affaire, elle n’a pas continué à régler le loyer courant. Ainsi, lors de l’audience du 03 juin 2025, la défenderesse n’avait pas repris le paiement du loyer et charges courants depuis le dernier versement du 27 février 2025.

Le diagnostic social et financier réalisé par le Département relève que le montant du loyer de la Madame [T] [A] est adapté à ses ressources et que les impayés relèvent de difficultés de gestion.

A l’audience la défenderesse s’est engagée à payer sa dette locative et à reprendre le paiement du loyer courant, dès l’obtention d’une aide financière exceptionnelle, qui devrait être directement versée auprès du bailleur. Pourtant, au jour de l’audience, elle venait de déposer cette demande, de sorte que la recevabilité même de celle-ci n’était pas acquise. De même, elle n’a pas produit dans le temps du délibéré de note sur l’acceptation de son dossier, tel qu’elle y avait été autorisée. Ainsi, cette nouvelle source de revenus permettant d’apurer sa dette apparaît hautement hypothétique.

Ainsi, bien que Madame [T] [A] affirme vouloir rester dans le logement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, l’absence de reprise de paiement, mais également de perspective concrète permettant d’affirmer qu’elle sera davantage en mesure de régler sa dette dans quelques mois, ainsi que le refus du bailleur que lui soient accordés des délais de paiement, ne permettent pas d’accéder à la demande reconventionnelle de la défenderesse.

En définitive, il n’y a pas lieu d'accorder à Madame [T] [A] de délais de paiement, ni, par voie de conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, l’expulsion de Madame [T] [A] et de tous occupans de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 octobre 2024, de sorte que Madame [T] [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail à usage d’habitation et celui accessoire donnant à bail une aire de stationnement s’étaient poursuivis, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, soit la somme de 601,52 euros.

L’indexation prévue contractuellement et acquise est prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’occupation, conformément au principe de réparation intégrale. Cependant, au regard de la nature indemnitaire de la créance, il n’y a pas lieu à indexation de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans le logement au-delà d’un an.

Madame [T] [A] sera condamnée au paiement mensuel de la somme de 601,52 euros à compter du mois de mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [A], qui succombe, aux dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Il convient en conséquence de condamner Madame [T] [A] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance en référé est par principe exécutoire à titre provisoire.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS