TJ 93008, 15 mai 2026, RG 25/12359

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
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[Localité 2]

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REFERENCES : N° RG 25/12359 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4E2I

Minute : 26/00488

Madame [M] [G] [P]
Représentant : représentée par Maître Julien MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substitué par Maître Aimé KOUAKOU, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [B] [R] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître [J] [C]
Madame [M] [G] [P]
Monsieur [B] [R] [I]

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [M] [G] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Julien MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substitué par Maître Aimé KOUAKOU, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [R] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2023, Monsieur [B] [R] [I] (ci-après « Monsieur [R] [I] ») a donné à bail à Madame [M] [P] (ci-après « Madame [P] ») une chambre dans un appartement meublé en colocation situé [Adresse 4] (appartement n°381) [Localité 5], moyennant un loyer de 490 euros par mois, outre 90 euros au titre des provisions pour charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 490 euros.

Il n’est pas contesté que Madame [P] a bénéficié de la Garantie Visale dans le cadre de ce contrat de bail.

Par procès-verbal de constat en date du 22 juillet 2025, Madame [P] a fait réaliser un état des lieux de sortie par un commissaire de justice en présence du bailleur.

Reprochant à son ancien bailleur la non restitution de son dépôt de garantie suite à son départ des lieux, Madame [P] a procédé à une tentative préalable de conciliation, qui a donné lieu à un constat de carence dressé le 28 octobre 2025 par le conciliateur de justice, conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile.

Par requête en date du 10 novembre 2025 reçue au greffe le 12 novembre 2025, Madame [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie et l’indemnisation de son préjudice économique et moral.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 février 2026 et a été renvoyée à l’audience du 09 avril 2026.

A cette audience, Madame [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions écrites telles que développées oralement. Elle sollicite de voir :

Condamner le défendeur à lui verser la somme de 490 euros majoré des intérêts de retards dus depuis le 22 août 2025 et jusqu’au jour du prononcé du jugement à intervenir, au titre de la restitution du dépôt de garantie, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais de commissaire de justice pour la réalisation de l’état des lieux, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 991,61 euros à titre de dommages et intérêts, Fixer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision pour l’exécution de ces obligations, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l’audience, elle sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles du défendeur et forme une demande subsidiaire de condamnation du défendeur à lui verser la somme de 168 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier s’il était fait droit à la demande du défendeur de versement des loyers au titre du solde de tout compte présenté.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie et se fondant sur l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Madame [P] fait valoir que l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 22 juillet 2025, en présence du bailleur, ne fait état d’aucune dégradation dans la chambre louée et que le procès-verbal dressé le même jour indique qu’aucune dégradation dans les parties communes ne sera imputable à la demanderesse. En réponse au moyen tiré par le défendeur pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie, la demanderesse indique que l’ensemble des meubles présents lors de l’état des lieux d’entrée l’était lors de l’état des lieux de sortie.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de commissaire de justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie formulée au visa de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil, Madame [P] explique que le bailleur a refusé d’organiser un tel état des lieux, adoptant un comportement dilatoire en ne retirant pas les deux premiers courriers recommandés envoyés respectivement les 05 mai et 25 juin 2025. Elle indique qu’elle n’a pas eu d’autres choix que d’exposer cette dépense, afin de compenser la carence fautive du bailleur.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre de la somme réclamée par Action Logement, se fondant sur l’article 1240 du code civil et l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Madame [P] soutient que le bailleur a indûment déclaré des impayés de loyer pour les mois de juin et juillet 2025 auprès d’Action Logement, alors même que celui-ci avait reconnu que le congé de la locataire prendrait fin « début juin » lors d’échanges intervenus, de sorte qu’il aurait reconnu la régularité du premier congé envoyé le 05 mai 2025.

Au soutien de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier, s’il était fait droit à la demande financière de Monsieur [R] [I] au titre du solde de toute compte, Madame [P] fait valoir que le bailleur a déclaré deux mois entiers d’impayés (juin et juillet 2025) à la Garantie Visale et ce, alors même que le bailleur avait accepté le premier congé donné par la locataire par message écrit et que les clés ont été restituées lors de l’état des lieux de sortie le 22 juillet 2025, de sorte qu’elle ne peut être tenue du loyer pour une période postérieure au 23 juillet 2025.

Monsieur [B] [R] [I] comparaît en personne et sollicite du Tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes de Madame [P], en ce compris la demande d’astreinte, Condamner Madame [P] à lui verser la somme de 298,39 euros au titre du solde de tout compte jusqu’au 09 août 2025, date de fin du bailCondamner Madame [P] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral et psychologique.
Au soutien de sa demande de rejet de la demande de Madame [P] au titre du dépôt de garantie, Monsieur [R] [I] explique qu’elle a occasionné des bagarres depuis son entrée dans le logement, qu’il manque certains meubles et qu’il a ainsi réalisé son propre état des lieux de sortie qu’elle a refusé de signer.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts au titre des loyers réclamés par Action Logement, le défendeur indique qu’il n’a pas reçu les avis de passage des deux premiers courriers recommandés, de sorte que la locataire devait encore respecter les obligations du contrat de bail, à savoir le règlement des loyers, jusqu’à la fin du contrat qu’il estime se situer à la date du 09 août 2025 compte tenu de la réception du congé par ses soins le 7 juillet 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux conclusions du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration de 10%

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [P] verse aux débats un état des lieux réalisé par procès-verbal de constatations réalisé par un commissaire de justice le 22 juillet 2025 indiquant que la chambre louée est rendue en parfait état, précisant que « la peinture de chambre de la requérante est à l’état neuf », que « le papier peint est en état d’usage » et que « la fenêtre fonctionne ». Il y est également précisé que le bailleur « me déclare qu’il considère qu’aucune dégradation ne sera mise à la charge de Madame [P] ». Le procès-verbal indique que les clés ont été remises au bailleur à cette date.

Si Monsieur [R] [I] fait état de manquements de la locataire justifiant l’absence de restitution du dépôt de garantie, il ne rapporte pas la preuve d’un état des lieux contradictoire qui aurait été réalisé avec la locataire et qui ferait état de ces manquements ou de dégradations locatives.
En effet, l’état des lieux de sortie produit en date du 22 juillet 2025 dans lequel il indique que des mobiliers seraient manquants n’est pas signé par la locataire.

Il apparaît que Monsieur [R] [I] échoue à établir la preuve de dégradations justifiant la conservation du dépôt de garantie.

En conséquence, Monsieur [R] [I] sera condamné à verser à Madame [P] la somme de 490 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il n’apparaît pas justifié d’assortir cette condamnation en paiement de sommes d’argent d’une astreinte de 50 euros par jour dans la mesure où l’intérêt au taux légal qui court à compter de la présente décision répond déjà à l’objectif assigné à l’astreinte.

Madame [P] sera déboutée de sa demande d’astreinte.

En ce qui concerne la pénalité de retard, Monsieur [R] [I] ne contestant pas la date du 22 juillet 2025 pour la remise des clés (constatée dans le procès-verbal dressé par le commissaire de justice), le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 22 août 2025, de sorte que 10 mois de retard se sont écoulés à compter du mois d’août 2025, première période mensuelle commencée en retard passé le délai d’un mois après la restitution des clés le 22 juillet 2025.

Le loyer hors charges étant de 490 euros par mois, la pénalité de 10% est donc de 49 euros par mois.

Par conséquent, Monsieur [R] [I] sera condamné à verser à Madame [P] la somme de 490 euros (490 euros de loyer hors charges x 10% x 10 mois de retard) au titre de la majoration de 10% en cas de défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux. La demande d’astreinte sera rejetée, dans la mesure où l’intérêt au taux légal qui court à compter de la présente décision répond déjà à l’objectif assigné à l’astreinte.

Sur la demande indemnitaire au titre des frais de commissaire de justice

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, un état des lieux de sortie doit être réalisé amiablement et contradictoirement par les parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par « le commissaire de justice » au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le constat du commissaire de justice indique également que l’état des lieux a été réalisé en présence des deux parties, ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

Conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il y a lieu de convenir à un partage par moitié des frais de commissaire de justice.

Par conséquent, Monsieur [R] [I] sera condamné à verser à Madame [P] la somme de 75 euros au titre des frais de commissaire de justice.

Il n’apparaît pas justifié d’assortir cette condamnation en paiement d’une somme d’argent d’une astreinte de 50 euros par jour en ce que les intérêts au taux légal afférent à cette somme courront à compter de la présente décision et remplissent l’objectif assigné à l’astreinte.

Sur la demande indemnitaire au titre du remboursement des loyers recouvrés par Action Logement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 fait du paiement des loyers aux termes convenus une des obligations essentielles du locataire.

L’article 15 de la même loi prévoit que le congé donné par le locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis si c’est lui qui a donné congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. La réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel.

En l’espèce, si Madame [P] soutient que le congé donné par courrier recommandé envoyé le 05 mai 2025 a été accepté par le bailleur, en ce que ce dernier lui a répondu dans le cadre d’un échange écrit « De ce fait tu es en période de préavis jusque début juin », la preuve de la réception effective du congé, telle que prévu par les textes, par Monsieur [R] [I] n’est pas rapportée à défaut de signature de l’accusé de réception.

Si Madame [P] soutient que le comportement dilatoire du bailleur a entraîné l’envoi de plusieurs recommandés entre mai et juillet, cette dernière avait la possibilité, au regard des différentes options d’envoi du congé listées supra, d’user de la signification par commissaire de justice pour se prémunir du comportement dilatoire qu’elle allègue.

Ainsi, le congé donné par la locataire a été reçue dans les formes légales le 07 juillet 2025, date de réception par le bailleur du dernier courrier recommandé. Par conséquent, le délai de préavis d’un mois a débuté le 07 juillet 2025 pour se terminer le 07 août 2025 et le loyer et les charges sont dus jusqu’à cette date. Les loyers des mois de juin et juillet 2025 étaient donc à la charge de la locataire.

La remise des clés le 22 juillet 2025 ne fait pas échapper Madame [P] au paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du délai de préavis qui relève de son initiative, le 07 août 2025.

En conséquence, Madame [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 991,61 euros au titre des loyers réclamés par Action Logement pour les mois de juin et juillet 2025 alors au surplus qu’elle ne justifie pas qu’elle aurait procédé à ce paiement.

Sur les demandes indemnitaires du défendeur au titre du solde de tout compte

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 fait du paiement des loyers aux termes convenus une des obligations essentielles du locataire.
L’article 15 de la même loi prévoit que pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis si c’est lui qui a donné congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. La réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel.

En l’espèce, Monsieur [R] [I] produit un décompte faisant apparaître un solde de tout compte négatif, réclamant ainsi la somme de 298,39 euros à la locataire, dépôt de garantie déduit et dégradations locatives incluses de 484 euros.

Il n'est pas contesté par le bailleur qu’il a reçu la somme de 991,61 euros par Action Logement au titre de la Garantie Visale pour le mois de juin complet et le mois de juillet jusqu’au 22 juillet. En effet, initialement indemnisé pour les mois de juin et juillet complets, Monsieur [R] [I] démontre avoir dû rembourser la somme de 168,39 euros au motif que la Garantie Visale cesse à la remise des clés soit à la date du 22 juillet 2025.

Il apparaît donc que, au titre de l’arriéré locatif, Madame [P] est redevable des loyers et des charges pour la période allant du 23 juillet 2025 au 07 août 2025, date de fin de bail.

Madame [P] est donc redevable de la somme de 168,38 euros pour la période allant du 23 au 31 juillet 2025 (580 euros de loyer et charges / 31 jours en juillet 2025 x 9 jours) et de 130,96 euros (580 euros de loyer et charges / 31 jours en août 2025 x 7 jours), soit la somme totale de 299,34 euros.

En revanche, concernant la somme de 6 euros réclamée au titre des dégradations locatives, dépôt de garantie déduit, Monsieur [R] [I] ne rapporte pas la preuve desdites dégradations comme il a été statué supra. Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Madame [P] sera donc condamnée à verser à Monsieur [R] [I] la somme de 299,34 euros au titre des loyers et charges dus pour la période allant du 23 juillet 2025 au 07 août 2025.

Sur la demande indemnitaire du demandeur au titre d’un trop-perçu

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée et malgré l’absence de fondement juridique à l’appui de leurs prétentions.

En l’espèce aucun fondement juridique ne vient au soutien de la demande indemnitaire formée par la demanderesse. Il revient ainsi au juge de fonder juridiquement ladite demande.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [P] ne justifie pas de la faute commise par son ancien bailleur à réclamer cette somme qui est due au titre de l’arriéré locatif compte tenu de la fin du bail survenue le 7 août 2025 alors au surplus qu’elle n’établit pas l’existence d’un préjudice.

Madame [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un trop-perçu.

Sur la demande indemnitaire formée par le défendeur au titre du préjudice moral et psychologique

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cette réparation implique de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, Monsieur [R] [I] ne démontre ni faute imputable à la locataire ni préjudice moral et psychologique subi.

Par conséquent, Monsieur [R] [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et psychologique.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [I], partie perdante s’agissant de l’action principale, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [P] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [R] [I] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS