TJ 13055, 27 mai 2026, RG 25/04685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2026
Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente
Greffier : Madame ZABNER, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé
Débats en audience publique le : 11 Mars 2026

N° RG 25/04685 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7AO3
Expédition délivrée le
À
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Grosse délivrée le 27/05/2026
À
-Maître Yann PREVOST
-Me Jahed MANSOURI
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PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société CUISIDESIGN
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société RESIDENCE VIAL
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jahed MANSOURI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS ET DEMANDES

La SCI RESIDENCE VIAL est propiétaire de plusieurs locaux commerciaux situés [Adresse 3].
L’ensemble immobilier est composé de trois locaux distincts , chacun donné à bail commercial.
Par acte sous seing privé du 1er Mars 2014, la SCI REDISDENCE VIAL a consenti à la société CUISIDESIGN un bail commercial portant sur des locaux au rez-de-chaussée et au premier étage ainsi que 5 places de parking pour une activité de vente de cuisines, électroménager, salle de bains, dressing puis les parties ont successivement signé deux avenants en date des 1er Juin 2015 et 12 Octobre 2017 modifiant notamment l’article relatif au “prix et clauses résolutoires” , qui s’est renouvellé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er Mars 2023.
Le 9 Janvier 2024, un incendie s’est déclaré au sein des locaux exploités par la société WARSI depuis ses cuisines et donnés à bail par la SCI RESIDENCE VIAL.
Ce sinistre a engendré la destruction partielle de l’ensemble des locaux appartenant à la société RESIDENCE VIAL et notamment ceux occupés par la société CUISIDESIGN.
A la suite de cet incendie, la SCI RESIDENCE VIAL et la société CUISIDESIGN ont déclaré le sinistre à leur assureur respectif.

La SCI RESIDENCE VIAL a mandaté le cabinet POLYEXPERT pour l’assister dans la gestion du sinistre.Il lui a transmis son rapport définitif le 27 Septembre 2024.
Monsieur [T], architecte, a été missionné dans le cadre des opérations expertales pour une mission de maîtirse d’ouvrage, qui a validé les devis signés par la SCI et exécutés pour la remise en état.
Les travaux réalisés par la société EMPR 2000 ont été receptionnés le 2 1 Août 2025.

Par assignation du 27 Octobre 2025 , la société CUISIDESIGN a saisi le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de:
- condamner la SCI RESIDENCE VIAL à lui verser des provisions pour exécuter des travaux que la SCI RESIDENCE VIAL n’a pas exécuté aolrs qu’elle aurait dû y procéder tenant ses obligations de délivrance, d’entretien, de jouissance paisible et celles résultant de l’article 606 du code civil ainsi qu’une somme provisionnelle au titre de la perte d’exploitation;
- communiquer le détail de l’offre d’indemnisation délivrée par son assureur au titre des conséquences matérielles et immatérielles de l’incendie attachées au local pris à bail par la requérante sous astreinte:
- et de la condamner à une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 11 Mars 2026, après renvois en date des 14 Janvier, 12 Février et 11 Mars 2026 par conclusions auxquelles il convient de se référer pour les moyens, la société CUISIDESIGN sollicite :
-provisionnellement les sommes de 66 168,68 euros pour travaux de remise en état restant à effectuer et 82 200,20 euros au titre de la perte d’exploitation due aux manquements de la SCI RESIDENCE VIAL quant à son obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible des locaux;
Enjoindre la SCI RESIDENCE VIAL de communiquer le détail de l’offre d’indemnisation délivrée par son assureur au titre des conséquences matérielles et immatérielles de l’incendie attachées au local loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours suivant la notification de la décision;
A titre subsidiaire, condamner la société RESIDENCE VIAL à remettre en état les locaux loués par la requérante;
Débouter la SCI VIAL à lui verser la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Par conclusions auxquelles il convient de se référer pour les moyens, la SCI RESIDENCE VIAL sollicite le débouté des demandes provisionnelles et de sa demande de communication de pièces pour contestations sérieuses;
A titre reconventionnel, condamner la société CUISIDESIGN à lui verser la somme de 8 716 euros à titre provsionnel au titre des loyers dus ;
A titre subsidiaire,ordonner une expertise;
En tout état de cause, débouter la requérante de ses demandes, fins et conclusions et la condamner à une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

MOTIVATION

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

SUR LES DEMANDES PROVISIONNELLES POUR TRAVAUX

Au terme de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Au terme de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

Au terme de l’article 1720 du Code Civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.
Selon l’article 1754 du Code civil, le locataire est tenu des réparations de menu entretien qui, sauf clauses contraires, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux.

Au terme de l’article R 145-35 du Code de Commerce, ne peuvent être imputées aux locataires les dépénses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil;
Au terme de l’article 606 du Code Civil, les grossses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Touts les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un bail commercial du 1er Mars 2014, renouvelé, qui stipule que le preneur s’oblige à faire à ses frais exclusifs pendant toute la durée du bail tous les travaux qui deviendraient nécessaires aux lieux loués à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil.
Les réparations définies par l’article 606 du Code Civil ainsi que tous les travaux dans l’immeuble entrepris par le propriétaire seront supportés sans indemnité quelque soit la durée et les privations de jouissance subies.
Le preneur s’engage à réaliser à ses frais exclusifs sous le contrôle d’un architecte et après accord écrit du propriétaire tous les travaux qui pourraient être ordonnés par l’autorité administrative visant à adapter les locaux aux normes en vigueur quelque soit l’importance des travaux et les raison de cette mise aux normes;
Il est stipulé également que le preneur aura entièrement à sa charge l’entretien des locaux;
Le preneur s’engage à maintenr en parfait état à ses frais exclusifs l’ensemble des systèmes et mécanismes de fermeture des locaux et notamment les volets roulants, les rideaux électriques, les portes et devantures intérieures et extérieures.
Le preneur s’oblige à faire à ses frais exclusifs pendant toute la durée du bail tous les travaux qui deviendraient néecessaires aux lieux loués à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit.

En conséquence, il est necessaire d’apprécier les clauses contractuelles au regard de l’article R 145- 35 du code de commerce, de dire et juger si le bailleur était tenu et a respecté son obligation de délivrance qui incombe au bailleur; de qualifier les travaux que souhaite effectuer le preneur avec les sommes provisionnelles sollicitées à l’appui des différents dévis afin de savoir si ces derniers relèvent de grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, à la charge du bailleur, ou de toutes autres réparations à la charge contractuelle du preneur sauf obligation de délivrance à la charge du bailleur qu’il conviendra pour le juge du fond s’il et saisi de circonscrire.

Une fois tranchés les obligations et droits de chacune des parties, il conviendra alors de vérifier si le bailleur a rempli ses obligations sachant que d’une part des travaux ont été réalisés par le bailleur selon attestation de conformité de l’installation électrique du 14 Novembre 2025, devis de l’entreprise EMPR 2000 du 11 Février 2025 relatif aux locaux loués par la société CUISIDESIGN et réception des travaux;Et d’autre part que le preneur n’apporte pas la preuve de la nécessité de ces travaux ni de leur coût.
Ainsi il produit des constats de commissaires de justice unilatéraux hormis celui du 14 Octobre 2025 et ce dernier n’apporte pas de qualification technique, ce qui n’est pas par ailleurs de la compétence du commissaire de justice ;
Ne sont produits que des devis non contradictoires .
Une étude technique et détaillée par une personne tiers aux parties est nécessaire .
En conséquence en l’état de contestations sérieuses, la demande provisionnelle pour travaux est rejetée.

Il en est de même pour la demande provisionnelle au titre du préjudice de jouissance;
Le bailleur estime avoir rempli l’ensemble de ses obligations à compter du mois de Septembre 2025 après réception des travaux selon procès-verbal du 21 Août 2025 ;
La société CUISIDESIGN aurait été remboursée à hauteur de 77 153,36 euros au titre de sa perte d’exploitation selon lettre d’acceptation non signée.;
Il conviendra pour le juge du fond, s’il est saisi, de vérifier si, au regard des obligations légales et contractuelles de chaque partie, circonscrites, la société pouvait reprendre son activité à compter de Septembre ou Décembre 2025 et quelle a été sa perte d’exploitation, qui ne peut être calculée sur trois mois par la seule production du bilan actif-passif non signé.
Il convient de rappeler que la société CUISIDESIGN ne peut être indemnisée par deux fois pour un même fait générateur et une même période, même si l’assureur de la société CUISIDESIGN actionne la SCI RESIDENCE VIAL par la suite;

Pour les mêmes motifs, la demande de remise en état est rejetée dès lors que les obligations n’ont pas été définies ni précisement les travaux effectués et à effectuer.

SUR LA DEMANDE DE COMMUNICATION DE PIECES
Selon l’article 142 du Code de Procédure Civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les aprties sont faites, et leur production a lieu , conformément aux dispositionsdes aeticles 138 et 139 du même code.

Les demandes principales de la société CIUISIDESIGN ne portent pas sur l’octroi de dommages et intérêts mais sur des travaux à exécuter par le preneur quelque soit l’offre d’indemnisation.
Dès lors, sa demande de communication de pièces n’est pas en lien direct avec le présent litige.
La demande est rejetée dans le cadre de la présente instance.

SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE D’EXPERTISE
Les demandes provisionnelles sont écartées; Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire d’expertise.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PAIEMENT DES LOYERS
Vu les articles 1219 et suivants du Code Civil,
Les loyers pourraient ne pas être dus si tous les travaux relevant de l’article 606 du Code Civil ou de l’obligation de délivrance telle qu’elle sera définie en l’espèce par le juge du fond s’il est saisi n’ont pas été exécutés.

En conséquence, en l’état d’une contestations sérieuses, la demande reconventionnelle de paiement des loyers est rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Succombant, la société CUISIDESIGN est condamnée à payer à la SCI RESIDENCE VIAL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS Par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe