TJ 62119, 27 mai 2026, RG 26/00057

MINUTE N° 26/00159

ORDONNANCE DU:

27 Mai 2026

ROLE:
N° RG 26/00057 - N° Portalis DBZ2-W-B7K-I5E3

[B] [N], [E] [K] épouse [N]
C/
[F] [Q]

Grosse(s) délivrée(s)
à Me GOEDERT
Me SQUILLACI

Copie(s) délivrée(s)
à Me GOEDERT
Me SQUILLACI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt sept Mai deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Christine RAMEE, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre Greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [N]
né le 10 Août 1963 à [Localité 1] (NORD), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Claude GOEDERT, avocat au barreau de LILLE, Me DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [E] [K] épouse [N]
née le 22 Octobre 1961 à [Localité 1] (NORD), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Claude GOEDERT, avocat au barreau de LILLE, Me DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [Q]
né le 30 Octobre 1989 à [Localité 2] (NORD), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stefan SQUILLACI, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Julie DESANGHERE, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 06 Mai 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 11 janvier 2024, M. [B] [N] et Mme [E] [K] épouse [N] ont consenti à M. [F] [Q] un bail commercial portant sur un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour l’exploitation du commerce d’alimentation générale. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 11 janvier 2023, moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges, outre une somme de 100 euros au titre des charges, décomposée comme suit : 84 euros pour la taxe foncière et 16 euros pour l’assurance incendie des murs. Il est expressément prévu que le bailleur a consenti « au preneur une remise de loyer et charges pour le mois de JANVIER 2024 pour faciliter son emménagement ».

Suivant l’arrêté du 14 mai 2024, le maire de la commune de [Localité 4] a fermé au public l’établissement dénommé « L’Imprévu » sis [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de 2 mois à compter de la notification du présent arrêté et conditionné la réouverture des locaux au public à une « autorisation d’ouverture, par arrêté municipal, délivrée suite à une nouvelle visite par la commission de sécurité compétente et par un entretien préliminaire qui aura donné toutes garanties pour maintenir l’ordre et la sécurité ».

Par courriers des 13 novembre et 18 décembre 2024, l’étude notariée gestionnaire a sollicité de M. [F] [Q] qu’il régularise la situation s’agissant du défaut relevé par la commission de sécurité contre les risques incendie.

La commission d’arrondissement de sécurité de [Localité 5] a, aux termes d’un procès-verbal de réunion du 27 mai 2025, rendu un avis collégial défavorable à l’exploitation « motivé par l’absence de la vérification des installations électriques et des appareils frigorifiques ».

Les bailleurs exposent que M. [Q] a cessé de régler les loyers et charges à compter de juillet 2025, en dépit des rappels qui lui ont été adressés par l’étude gestionnaire, notamment par courrier du 11 septembre 2025.

Le 28 octobre 2025, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [F] [Q] à hauteur de 3 108,47 euros, comprenant les loyers, provisions pour la taxe foncière et l’assurance des murs des mois de juillet, septembre et octobre 2025 à hauteur de 2 756,96 euros, la clause pénale à hauteur de 275,70 euros et le coût du commandement.

M. et Mme [N] allèguent que le preneur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai ouvert par sa délivrance.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2026, M. [B] [N] et Mme [E] [K] épouse [N] ont fait assigner M. [F] [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :
- constater la résolution du bail commercial authentique du 11 janvier 2024 par l’effet du jeu de la clause résolutoire au 29 novembre 2025,
- dire et juger M. [F] [Q] sans droit ni titre à compter de cette date,
- ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique,
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 € par de jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, se réserver compétence pour liquider l’astreinte en application de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner par provision M. [F] [Q] au paiement d’une somme en principal de 3 696,96 € correspondant aux loyers et charges, selon solde arrêté au 29 novembre 2025, date du jeu de la clause résolutoire, outre les intérêts calculés au taux légal majoré de 4 points à compter de la date d’exigibilité contractuelle des loyers et provisions sur charges,
- condamner par provision M. [F] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 236,36 € calculée prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,
- le condamner au paiement de la somme de 1 800 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement signifié le 28 octobre 2025.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 6 mai 2026.

M. [B] [N] et Mme [E] [K] épouse [N] maintiennent leurs demandes aux termes de leurs conclusions soutenues à l’audience et sollicitent en outre de débouter le défendeur de toutes demandes contraires.

En défense, aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, M. [F] [Q] sollicite du juge des référés de :
- constater la résolution du bail commercial conclu par acte authentique le 11 janvier 2024,
- ordonner à M. [F] [Q] et tout occupant de son chef, de libérer l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- fixer l’indemnité d’occupation due par M. [F] [Q] à la somme mensuelle de 924,24 euros,
- échelonner le paiement de la créance due par M. [F] [Q] sur une période d’un an,
- déclarer que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,
- déclarer que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposé,
- déclarer que les dépens seront partagés par moitié,
- débouter M. [B] [N] et Mme [E] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

La présente décision sera contradictoire.

Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les créanciers inscrits

L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l’espèce, les bailleurs produisent un état d’endettement obtenu sur le site « Infogreffe », à jour au 2 octobre 2026, ne faisant apparaître à cette date aucune inscription.

II) Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail par l’effet de la clause résolutoire est justifiée par la production aux débats :
- du bail commercial notarié du 11 janvier 2024, lequel contient la clause résolutoire suivante : « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail (conditions qui, toutes, sont de rigueur) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire (…) ;
- du commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 3 108,47 euros, comprenant les loyers, provisions pour la taxe foncière et l’assurance des murs des mois de juillet, septembre et octobre 2025 à hauteur de 2 756,96 euros, la clause pénale à hauteur de 275,70 euros et le coût du commandement, délivré le 28 octobre 2025.

Les bailleurs font valoir, sans être contestés par le preneur, que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai ouvert par le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au surplus, et alors que cette faculté relève des bailleurs, le preneur sollicite lui-même la constatation de la résolution dudit bail.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail commercial liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 29 novembre 2025.

III) Sur l’expulsion des locaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, M. [F] [Q] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre à compter du 29 novembre 2025.

Il sera fait droit à la demande de M. [Q] d’obtenir un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision afin de libérer les lieux, tout en rappelant qu’une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de M. [F] [Q] et de tous occupants de son chef de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce au besoin avec le concours de la force publique.

Les bailleurs sollicitent d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, outre que le juge des référés se réserve compétence pour liquider ladite astreinte.

Compte tenu de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’expulsion ordonnée avec concours de la force publique si besoin est, en cas de maintien dans les lieux, il n’apparaît pas justifié de condamner M. [F] [Q] à une telle astreinte.

La demande tendant à se voir réserver la liquidation de l’astreinte est devenue sans objet.

IV) Sur le sort des meubles

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier en charge de l’exécution, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

V) Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges.

- au titre des loyers et charges impayés

Les demandes provisionnelles pour les sommes non réglées avant la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 28 novembre 2025 inclus, sont justifiées comme suit :
- loyers dus et repris dans le commandement de payer les loyers et charges délivré le 28 octobre 2025, soit 2 756,96 €, somme arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus,
- loyer et charges dus pour la période du 1er novembre au 28 novembre 2025, soit la somme de 862,62 € (924,24 x 28/30)
Soit la somme de 3 619,58 euros, somme arrêtée au 28 novembre 2025 inclus.

Le delta avec la somme sollicitée par les demandeurs s’explique d’une part, par le fait qu’ils sollicitent le paiement de la somme de 100 euros pour le mois de juillet s’agissant des charges dues alors qu’il résulte du décompte intégré au commandement de payer que la taxe foncière pour le mois d’août a été partiellement réglée, et qu’aucune somme due au titre des charges n’est due pour le mois de juillet 2025. D’autre part, il résulte des écritures des demandeurs qu’ils arrêtent la somme due au titre des loyers et charges à la date du 30 novembre 2025 inclus, alors qu’à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, il s’agit plutôt d’indemnité d’occupation.

En défense, le preneur fait valoir qu’il a procédé à des travaux d’ampleur dans l’immeuble loué, inexploitable lors de la conclusion du contrat de bail, et que seul un état des lieux produit par les demandeurs permettrait d’apprécier les travaux qu’il a réalisés. Il fait également valoir qu’il a versé un dépôt de garantie d’un montant égal à un mois de loyer et qu’il convient de tenir compte de ces éléments dans le calcul des sommes dues.

Pour autant, il ne formule aucune demande aux termes du dispositif de ses conclusions et indique ne pas contester les sommes dues au titre du loyer et des charges du local.

Ainsi, M. [X] sera condamné à payer, à titre provisionnel, à M. et Mme [N] la somme de 3 619,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 novembre 2025 inclus.

M. et Mme [N] sollicite que cette somme soit assortie d’intérêts calculés au taux légal majoré de 4 points à compter de la date d’exigibilité contractuelle des loyers et provisions sur charges.

Le bail commercial contient la clause reproduite verbatim : « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme ».

Cette clause pénale est susceptible, comme telle, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

- au titre de l’indemnité d’occupation avec application de la clause pénale

M. et Mme [N] sollicitent de condamner M. [Q] à leur payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1 236,36 € calculée pro rata temporis jusqu’à libération effective des lieux.

M. [Q], s’il ne s’oppose pas à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme totale de 924,24 €, comprenant le loyer à hauteur de 824,24 €, une provision pour taxe foncière à hauteur de 84 € et une provision pour l’assurance à hauteur de 16 €, indique que la demande des bailleurs est disproportionnée.

Les bailleurs entendent se prévaloir de l’application de la clause pénale contenue au bail suivante : « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % ».

Toutefois, cette clause pénale dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer et des charges dû à la date de résiliation du bail. Aussi, M. [Q] sera tenu à une indemnité d’occupation puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.
Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 924,24 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

L’indemnité d’occupation mensuelle due pour le mois de novembre 2025 sera réduite eu égard à la date d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail fixée au 29 novembre 2025. L’indemnité d’occupation mensuelle due pour la période du 29 novembre au 30 novembre sera fixée à 61,62 € (924,24 x 2/30).

VI) Sur les modalités de règlement de la dette

L’article 1343-5, en ses alinéas premier et second, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ».

M. [F] [Q] sollicite d’échelonner le paiement de la créance due sur une période d’un an en faisant valoir qu’il est actuellement sans emploi et que ses seules ressources proviennent du revenu de solidarité active, à savoir 568,94 euros par mois.

En défense, les bailleurs s’opposent à la demande de délais de paiement expliquant que les ressources déclarées ne représentent pas l’exhaustivité des revenus du défendeur. Ils produisent aux débats un rapport dressé par le garde champêtre de la ville de [Localité 4] en date du 18 décembre 2025, lequel indique que le local loué privé d’exploitation suite à une interdiction administrative d’ouverture au public « est utilisé comme lieu de stockage de marchandises (…) destinées à l’épicerie situé à environ 50 mètres » et que des « transferts réguliers de marchandises sont observés entre les deux établissements ».

En outre, si M. [Q] ne dispose effectivement que des seules ressources déclarées, il s’avère peu probable qu’il puisse respecter des délais de paiement d’une durée d’une année afin d’apurer la dette locative, en outre du règlement de l’indemnité d’occupation due juqu’à libération des lieux. Il sera également observé que M. [Q] n’a réglé aucune somme depuis juillet 2025.

Il sera débouté de sa demande de délais de paiement ainsi que de sa demande visant à ce que le juge déclare que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

VII) Sur les demandes accessoires

Si M. [F] [Q] sollicite que les dépens soient partagés par moitié, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande alors qu’il succombe et que rien ne justifie que la charge des dépens repose sur les demandeurs.

M. [F] [Q] sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 28 octobre 2025.

M. [Q] sollicite également que la charge des frais irrépétibles exposée soit conservée par chacune des parties. Pour autant, en s’abstenant de régler la dette locative qu’il ne conteste pas, il a contraint les demandeurs à exposer des frais irrépétibles.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [F] [Q] sera condamné à payer à M. [B] [N] et Mme [E] [K] épouse [N] la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS