TJ 76540, 6 janv. 2026, RG 25/00641

DOSSIER N° RG 25/00641 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBMX

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

---

DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme DELABARRE (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [Q] [R]
8 Rue du Terrain
76100 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 février 2021, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [Q] [R] un local à usage d’habitation situé 8 rue du terrain, appartement n°001, 1er étage, 76100 ROUEN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 254,1 euros, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Q] [R] le 28 octobre 2024 un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.330,71euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 7 janvier 2025, la caisse d’allocations familiales a accusé réception de la déclaration de la situation d’impayés de loyers effectuée par l’OPH HABITAT 76, le 25 novembre 2024.

Par assignation signifiée le 10 avril 2025 et notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 11 avril 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :
- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [Q] [R];
- à titre subsidiaire, si le tribunal estimait ne pas devoir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location qui a été consenti, pour manquement aux obligations du contrat, par application des articles 1217 et 1224 du Code civil ;
- ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Q] [R] ainsi que celle de tout personne introduite par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute pour lui de faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Monsieur [Q] [R] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 886,64 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 11 mars 2025 suivant décompte ;
- une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- au paiement de l’assurance facturée de janvier 2024 à juin 2024, puis de septembre 2024 à février 2025, pour absence d’attestation fournir par le débiteur malgré les courriers de rappel ;
- la somme de 300 euros au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeur mobilières.

A l’audience du 13 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 775,26 euros.
L'OPH HABITAT 76 indique que le locataire a repris le paiement du loyer depuis deux mois, de sorte qu’il ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois, ni à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Q] [R] n’a pas comparu et ne sest pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Q] [R], cité à étude, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 11 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 28 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.330,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 29 décembre 2024, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 29 décembre 2024, Monsieur [Q] [R] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [Q] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 7 novembre 2025, Monsieur [Q] [R] demeure redevable de la somme de 775,26 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de contentieux. Il convient de relever que les frais de contentieux sont uniquement de 222,69 euros mais que le bailleur a déduit la somme de 244,62 euros, ce qui sera retenue.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que,  “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

En l’espèce, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 76,20 euros.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées. Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Q] [R] à payer à l'OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 699,06 euros, arrêté au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que le loyer est de 400,79 euros charges comprises. Monsieur [Q] [R] a repris le paiement du loyer courant intégral avant l’audience. En effet ce dernier a effectué un versement le 6 novembre 2025 pour un montant de 543,99 euros.

Dès lors, il convient d’accorder à Monsieur [Q] [R] un délai de 9 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 80 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Compte tenu de l’accord du bailleur à l’audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Q] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [Q] [R], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024, de l'assignation du 10 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 7 janvier 2025 et 11 avril 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [Q] [R] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS