TJ 76540, 6 janv. 2026, RG 25/00730

DOSSIER N° RG 25/00730 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NCDK

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [Q] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [J] [X]
28 rue du Point du jour
76160 DARNETAL
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 décembre 2022, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [J] [X] un local à usage d’habitation situé 9 rue Molière, escalier 01, étage 00, appartement n°001, 76380 CANTELEU, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 398,67 euros, outre une avance sur charges.

Par notification électronique du 7 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de sa locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [J] [X] le 23 janvier 2025 un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de six semaines la somme de 987,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés , et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation signifiée le 17 avril 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :
- constater la résiliation de l’engagement de location consenti par le demandeur à Madame [J] [X] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
- ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] de tout bien ainsi que de tout occupant de son chef des lieux, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [J] [X] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.417,16 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 25 mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 23 janvier 2025, date de signification du commandement de payer ;
- une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du Code civil ;
- des pénalités OPS ;
- l’assurance facturée depuis mars 2021 à décembre 2024 ;
- la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil ;
- aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
- de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 18 avril 2025.

Madame [J] [X] a restitué le logement et remis les clés du logement le 14 mai 2025.

A l’audience du 13 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 1.715 euros en principal.

L’OPH HABITAT 76 se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d’expulsion.

Madame [J] [X], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [J] [X], citée à étude, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Il y a lieu de prendre acte du désistement de l’OPH HABITAT 76 de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, Madame [J] [X] ayant restitué les clés le 14 mai 2025.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

L'article L441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2025 que l’OPH HABITAT 76 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 1.715 euros en principal, déduction faite des frais de contentieux pour un montant de 167,44 euros et des frais de réparation locative pour un montant de 37,50 euros. Les frais de réparations locatives sont déduits dès lors qu’aucune demande additionnelle n’a été formée par le bailleur et signifiée à la locataire dans ce sens.

Il ressort aussi de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits OPS, pour un montant total de 76,20 euros.

Le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées. Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire a mis en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [X] à payer à l'OPH HABITAT 76 au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1.638,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 987,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 sollicite la condamnation de Madame [J] [X] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, le bailleur qui ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, est déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les mesures accessoires

Madame [J] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025, de l'assignation du 17 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 7 janvier 2025 et 18 avril 2025.

Madame [J] [X] sera également condamnée à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS