TJ 76540, 23 janv. 2026, RG 25/00017

DOSSIER N° RG 25/00017 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M3O2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

---

DEMANDERESSE :

HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [T] [H]
3 rue des Champs
Appt 4 - Imm les Chataigniers - rdc
76160 SAINT LEGER DU BOURG DENIS
Représentant : Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat signé en date du 21 octobre 1982 prenant effet au 1er novembre 1982, l'OPH HABITAT 76 venant aux droits de l’office public d’aménagement et de la construction du département de la Seine-Maritime, a donné à bail à Monsieur [T] [H] un local à usage d’habitation situé 3 Rue des Champs, appartement n°004, immeuble les Chataigniers, rez-de-chaussé à SAINT-LEGER-DU-BOURG-DENIS (76160), pour un loyer mensuel de 442,75 Francs, soit 67,50 euros.

Par notification électronique du 23 décembre 2022 reçue le 2 mars 2023, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d'impayés de loyers de son locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [H] le 9 août 2023, un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1 539,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 7 janvier 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :
- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [T] [H] ;
- à titre subsidiaire, si le Tribunal estimait ne pas devoir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location qui a été consenti à Monsieur [T] [H], pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil ;
- ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [H] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute pour lui de faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Monsieur [T] [H] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2 090,78 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 26 décembre 2024 ;
- une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit ;
- la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 janvier 2025.

Appelée à l'audience du 4 juillet 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 novembre 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 1 620,96 euros en principal.

Le bailleur indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, Monsieur [T] [H], représenté par son conseil, sollicite un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 40 euros ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Il demande à ce que la société HABITAT 76 soit déboutée de ses autres demandes et sollicite la condamnation de l’OPH HABITAT 76 aux entiers dépens.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 2 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [T] [H] le 9 août 2023. Le bail ayant été tacitement renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de six semaines prévu par la loi et mentionné dans le commandement de payer qui s’applique.

Il ressort du décompte produit par l'OPH HABITAT 76 que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

L'OPH HABITAT 76 est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 septembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 21 septembre 2023, Monsieur [T] [H] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [T] [H] à payer à L'OPH HABITAT 76 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 7 novembre 2025, Monsieur [T] [H] demeure redevable de la somme de 1 865,42 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux pour la somme totale de 244,73 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [H] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1 620,69 euros, au titre des loyers et charges dus au 7 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [H], représenté par son conseil à l'audience du 21 novembre 2025, a sollicité un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, à hauteur de 40 euros par mois.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que le loyer est de 384,10 euros. Monsieur [T] [H] a repris le paiement du loyer courant. Il a effectué un paiement de 414,10 euros le 13 octobre 2025, soit avant l’audience. De plus, il y a lieu de constater que le paiement du loyer est régulier depuis le mois de juin 2023.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement par mensualités de 40 euros, ni à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, la reprise de paiement ainsi que l’engagement du locataire à apurer sa dette, justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 40 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [T] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [T] [H], succombant dans le cadre de la présente instance, est condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 août 2023, de l'assignation du 7 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 2 mars 2023 et 7 janvier 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [T] [H] est condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS