TJ 76540, 23 janv. 2026, RG 25/00673

DOSSIER N° RG 25/00673 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NBUW

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDEURS :

M. [A] [J]
619 rue du Lieutenant Aubert
76380 MONTIGNY
Représentant : Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN
Mme [W] [R] épouse [J]
619 rue du Lieutenant Aubert
76380 MONTIGNY
Représentant : Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [M] [Q] [U]
16 rue Pavée
Bat A- Appt 136
76100 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 18 et 22 août 2023, avec prise d'effet au 5 septembre 2023, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] ont donné à bail à Monsieur [M] [Q] [U] un appartement situé 16 rue Pavée - Bâtiment A - 3ème étage à ROUEN (76100) ainsi qu'une cave n°138 et un parking n°169 pour un loyer mensuel de 528 euros et 32 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] ont fait signifier à Monsieur [M] [Q] [U] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.355,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 janvier 2025, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] ont fait assigner Monsieur [M] [Q] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Q] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Monsieur [M] [Q] [U] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 3.024,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;
- la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et le coût du procès-verbal de saisie conservatoire de créance ;
- ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 12 avril 2025.

À l'audience du 21 novembre 2025, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5.872,91 euros selon décompte arrêté au 14 novembre 2025.

Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [Q] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 janvier 2025.

Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] s'opposent à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. Ils font valoir qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [M] [Q] [U], comparant en personne, sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 170 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise, sur sa situation personnelle, qu'il est en apprentissage et perçoit environ 1.800-2.000 euros. Il indique qu'il avait perdu son travail en 2024 et qu'il a rencontré des problèmes avec son titre de séjour. Il n'a pas de dossier de surendettement en cours.

Il fait valoir qu’il a effectué un virement de 600 euros le 18 novembre 2025.

Monsieur [M] [Q] [U] ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 novembre 2025, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R], par l'intermédiaire de leur avocat, ont produit un décompte actualisé au 21 novembre 2025 d'un montant de 5.273,01 euros faisant apparaître le virement de Monsieur [M] [Q] [U] de 600 euros effectué le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 18 et 22 août 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Cette clause contractuelle est contraire aux dispositions légales. Il y a lieu de souligner d'ailleurs que le commandement de payer adressé par le bailleur au locataire en date du 20 janvier 2025 se réfère au délai légal de six semaines pour s'acquitter des sommes dues.

Toutefois, la clause contractuelle étant plus favorable pour le locataire, il y a lieu de retenir un délai de deux mois au lieu du délai de six semaines.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 et 22 août 2023 à compter du 21 mars 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] produisent le bail en date du 18 et 22 août 2023 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 21 novembre 2025, faisant état d'une dette locative de 5.273,01 euros, déduction faite des frais de procédure d'un montant total de 540,59 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [Q] [U] à payer à Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] la somme de 5.273,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 21 novembre 2025, mois de novembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025 sur la somme de 2.355,16 euros, de l’assignation du 10 avril 2025 sur la somme de 3.024,74 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [M] [Q] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du décompte versé à la procédure que depuis août 2025, il verse 600 euros par mois soit plus que le montant du loyer et des charges et qu'il y a donc une reprise du paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [M] [Q] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [Q] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

De même, Monsieur [M] [Q] [U] sera condamné à payer à la Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [Q] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [Q] [U] et NOMCAUTION à payer à Monsieur [A] [J] et Madame [W] [J] née [R] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS