TJ 76540, 23 janv. 2026, RG 25/00794

DOSSIER N° RG 25/00794 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NC4K

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [E] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [H] [O]
3 rue Maréchal de Lattre de Tassigny
76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2017, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [H] [O] un appartement situé 3 rue Maréchal de Lattre de Tassigny - Escalier 1 - Etage 6 - Appartement 001 à Notre Dame de Bondeville (76960), pour un loyer mensuel de 309,74 euros, outre des provisions sur charges.

Par notification électronique du 11 juillet 2023, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [H] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [H] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 3.496,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans un délai d'un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Monsieur [H] [O] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2.072,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2025;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- l'assurance facturée de septembre 2023 à novembre 2023 et de septembre 2024 à mars 2025, pour absence d'attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés ;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 mai 2025.

À l'audience du 21 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.021,94 euros.

L'OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 février 2025. 

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH HABITAT 76 s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. Il fait valoir qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [H] [O], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [H] [O] ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [H] [O], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 4 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 février 2017 à compter du 5 avril 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 5 avril 2025, Monsieur [H] [O] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [O] à son paiement à compter de 5 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 7 février 2017 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 17 novembre 2025, faisant état d'une dette locative de 4.297 euros.
Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de procédure pour un montant total de 275,06 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 68,58 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visés au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [H] [O] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visés ci-dessus, lesquelles seront retirés de la dette locative.

Il ressort enfin de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance de 3,22 euros entre septembre 2023 et novembre 2023 et de 3,26 euros de septembre 2024 à août 2025.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que les lettres de mise en demeure en date du 21 janvier 2020 et 22 juillet 2024. Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure son locataire pour l'année 2023, notamment entre septembre et novembre 2023.

De telle sorte qu'il sera déduit les primes d'assurance des mois de septembre 2023 à novembre 2023, soit la somme totale de 9,66 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [O] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 3.943,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 17 novembre 2025, mois d'octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [O] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS