TJ 76540, 23 janv. 2026, RG 25/00804

DOSSIER N° RG 25/00804 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NC5I

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

---

DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76000 ROUEN
représenté par MME [P] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR :

M. [I] [E]
27 rue le Verrier
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2012, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [E] un appartement situé Lombardie 1 - Altair - 27 Rue Le Verrier - Porte 62 - Escalier A - 6ème étage à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 269,96 euros, 131,79 euros de provisions sur charges et 2,43 euros de divers.

Par lettre du 29 janvier 2025 reçue le 3 février 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [I] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [E] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 851,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans un délai d'un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner Monsieur [I] [E] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 805,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé augmenté des charges locatives également revalorisées et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Préfecture ;
- rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 mai 2025.

À l'audience du 21 novembre 2025, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 664,68  euros.

L'OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 février 2025 et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH ROUEN HABITAT s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir que s'il y a eu un paiement de 450 euros versé au cours du mois de novembre 2025, les paiements sont irréguliers et qu'il n'a pas de contact avec son locataire.

Monsieur [I] [E], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [I] [E], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l'article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci..
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ».
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que l'OPH ROUEN HABITAT a souscrit à compter du 31 janvier 2024 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Par conséquent, l'OPH ROUEN HABITAT sera débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 3 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2012 à compter du 4 avril 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 4 avril 2025, Monsieur [I] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [E] à son paiement à compter de 4 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 12 novembre 2012 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 19 novembre 2025, faisant état d'une dette locative de 664,68 euros, déduction faite des frais de procédure d'un montant de 156,36 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 74,29 euros (3,23 euros pour le mois de janvier 2024 +11x3,26 euros entre le mois de février 2024 et décembre 2024 + 10 x 3,52 euros entre le mois de janvier 2025 à octobre 2025).

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 27 décembre 2023, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d'assurance souscrit pour Monsieur [I] [E] à compter du 31 janvier 2024 jusqu'en décembre 2024.

Cependant, il ne démontre pas avoir mis en demeure son locataire de justifier d'une assurance pour l'année 2025, à défaut de quoi, il souscrirait une assurance pour compte, le commandement de justifier d'une assurance visant uniquement la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera déduit les primes d'assurance des mois de janvier 2025 à octobre 2025, soit la somme totale de 35,20 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 629,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 novembre 2025, mois d'octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement
Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [E] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS