TJ 76540, 23 janv. 2026, RG 25/00812

DOSSIER N° RG 25/00812 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NC6Y

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. SEMINOR
16 Place du Général Leclerc
76405 FECAMP CEDEX
Représentant : Me Vanessa MALICKI, avocat au barreau de DIEPPE

DEFENDERESSE :

Mme [Q] [I]
Rue Jules Saint Saens
Imbl Arpège- porte 46
76460 ST VALERY EN CAUX
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat signé en date du 30 avril 2020, la SA SEMINOR a donné à bail à Madame [Q] [I] un local à usage d’habitation situé Rue Jules Saint Saens, immeuble arpège, porte 46, Résidence le Bois à SAINT VALERY EN CAUX (76460), pour un loyer mensuel de 401,44 euros, outre des provisions sur charges de 73,64 euros.

Par lettre du 30 juillet 2024 reçue le 31 juillet 2024, la SA SEMINOR a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d'impayés de loyers de sa locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [Q] [I] le 21 août 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2 950,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 24 avril 2025, la SA SEMINOR a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Madame [Q] [I] au paiement des sommes suivantes :
- le montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, correspondant à la somme de 2 496,38 euros en principal ;
- une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;
- la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,
- ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 28 avril 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, la SA SEMINOR, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 2 517,13 euros, selon décompte arrêté au 13 novembre 2025.

Elle précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire. Elle mentionne qu’un plan d’apurement a été signé.

Madame [Q] [I], comparante en personne, indique avoir repris le paiement du loyer et sollicite des délais de paiement à hauteur de 17 euros par mois, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle ajoute qu’elle n’exerce plus d’activité professionnelle, perçoit des revenus de la caisse d’allocation familiales, avec deux enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 28 avril 2025, soit, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA SEMINOR le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA SEMINOR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 21 août 2024, la SA SEMINOR a fait commandement à Madame [Q] [I] de s’acquitter de la somme de 2 950,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Madame [Q] [I] ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 22 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 22 octobre 2024, Madame [Q] [I] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame [Q] [I] à payer à la SA SEMINOR une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 13 novembre 2025, Madame [Q] [I] demeure redevable de la somme de 2 517,13 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux pour un montant de 275,14 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 114,30 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative. Dès lors, il y a lieu de soustraire la somme de 114,30 euros de l’arriéré locatif.

Il est sollicité aussi une provision CMS d'un montant de 9 euros mensuel sans qu'il ne soit possible de savoir à quoi cela correspond, de telle sorte que la somme totale de 198 euros (22 x9 euros + 1,80 euros ) sera déduite.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Q] [I] à payer à la SA SEMINOR la somme de 1 929,69 euros , au titre des loyers et charges, arrêtée au au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi du 66 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Q] [I] sollicite un délai de paiement à hauteur de 17 euros par mois. Elle fait valoir que la dette locative fait suite à des difficultés financières. À ce jour, elle perçoit des aides de la caisse d’allocations familiales, avec deux enfants à charge.

Il y a lieu de constater eu égard au décompte versé à la procédure, qu'il y a une reprise du paiement du loyer courant.

De plus, le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 17 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Q] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [Q] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, est condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 août 2024, de l'assignation du 24 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 31 juillet 2024 et 28 avril 2025.

Condamnée aux dépens, Madame [Q] [I] est condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS