TJ 76540, 23 janv. 2026, RG 25/00841

DOSSIER N° RG 25/00841 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDEX

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76000 ROUEN
représenté par MME [E] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE :

Mme [B] [K] [I]
2 rue Henri II Plantagenet
76100 ROUEN
Représentant : M. [Q] [I] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2003, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [B] [K] [I] et Monsieur [W] [I] un appartement situé 2 rue Henri II Plantagenet - Appartement n°41 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 222,92 euros, et 49,37 euros de provisions sur charges.

Par avenant au contrat en date du 11 septembre 2008, il est prévu que le contrat de location ne produit plus effet à l'encontre de Monsieur [W] [I] à compter du 28 novembre 2006 en raison de son décès.

Par lettre du 14 mars 2024 reçue le 26 mars 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [B] [K] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Madame [B] [K] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.881,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [B] [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [K] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Madame [B] [K] [I] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2.894,07 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 18 avril 2025 ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 13 mai 2025.

À l'audience du 21 novembre 2025, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.997 euros selon décompte arrêté au 6 novembre 2025.

L'OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [K] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 février 2025.

À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'OPH ROUEN HABITAT s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Il fait valoir que la locataire a quitté les lieux et que c'est son fils qui occupe le logement de manière illicite.

Madame [B] [K] [I], représentée par pouvoir par son fils, Monsieur [Q] [A] [I], reconnaît être à l'étranger depuis le 27 juillet 2025 en raison du fait que son titre de séjour a expiré.

Monsieur [Q] [A] précise vivre chez sa mère, avec sa femme et son enfant, depuis 2019 dans l'attente de la recherche d'un appartement plus grand.

Il sollicite, au nom de sa mère, le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise avoir versé 1.000 euros le 19 novembre 2025 pour apurer sa dette.

Madame [B] [K] [I] ne s'est pas présentée aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré, dans un délai de 7 jours, la justification des 1.000 euros versés.

A la date du 28 novembre 2025, aucune note en délibéré n'a été produite.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2003 à compter du 12 avril 2025.

Sur la demande d'expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 12 avril 2025, Madame [B] [K] [I] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [K] [I] à son paiement à compter de 12 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 18 juillet 2003 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 6 novembre 2025, faisant état d'une dette locative de 5.250,39 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de procédure pour un montant total de 235,93 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il y a lieu aussi de déduire la somme de 1,08 euros au titre des pénalités diverses facturées.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 80,75 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de sa locataire ainsi que la lettre de mise en demeure.

Cependant, compte du tenu du fait que la lettre de mise en demeure a été envoyée le 27 novembre 2024, le bailleur ne pouvait attendre que l'expiration du délai d'un mois à compter de son envoi pour solliciter le paiement de l'assurance pour compte à son locataire, de telle sorte qu'il sera déduit les primes d'assurance des mois de novembre 2023, décembre 2023 et de janvier à décembre 2024, soit la somme totale de 45,55 euros.

A l'audience, Monsieur [I] a indiqué qu'un virement de 1.000 euros a été effectué le 19 novembre 2025 pour apurer la dette.

Bien qu'un délai ait été octroyé au bailleur pour confirmer la bonne réception de ce virement, aucune note en délibéré n'a été produite. Toutefois, bien que le montant n'apparaisse pas sur le justificatif de paiement versé par Monsieur [I] à l'audience, il y a lieu de constater qu’il justifie d'un virement effectué auprès de l'OPH ROUEN HABITAT le 20 novembre 2025. Par conséquent, à défaut d'information contraire du bailleur, la somme de 1.000 euros sera déduite de la somme due.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [K] [I] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 3.967,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 6 novembre 2025, mois d'octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, à l'audience, Monsieur [Q] [A] [I] sollicite des délais de paiement pour sa mère à hauteur de 150 euros.

Toutefois, bien qu'un virement conséquent de 1.000 euros ait été effectué quelques jours avant l'audience, force est de constater, au vu du décompte versé aux débats, que la locataire ne s'est plus acquittée du paiement de son loyer depuis le 3 juin 2025. De plus, il ressort des débats que Madame [B] [K] [I] ne vit plus désormais au sein du logement donné à bail dès lors qu'elle a dû quitter la France.

Par conséquent, compte tenu des circonstances particulières et de l'absence de reprise effective du paiement du loyer courant, la demande de délais de paiement formulée sera rejetée ainsi que la demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [K] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [B] [K] [I] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS