TJ 29019, 3 mars 2026, RG 25/00602

Minute : 26/00062

N° RG 25/00602 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GJZN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ARMORIQUE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Mme [N] avec pouvoir

D'UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [F] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l'audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2014, SA Armorique Habitat a consenti à [S] [F] la location d'un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 459.23 euros, outre une provision sur charges de 28.88 euros

Par acte de commissaire de Justice du 10 avril 2025, SA Armorique Habitat lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 juillet 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

- constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et en conséquence constater la résiliation du bail signé par les parties,

- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de son/leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique / et d’un serrurier,

-condamner le locataire au paiement :

* de la somme de 4082.12 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, somme à parfaire à l'audience avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer infructueux;

* d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, outre réévaluation légale, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 350 euros de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

* de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l'appui de ses prétentions, le bailleur expose :

- que les loyers et charges n’ont pas été honorés, malgré diverses tentatives de démarches amiables,

-que le locataire n'ayant pas régularisé dans les deux mois les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l'audience devant le Juge des contentieux de la protection, SA Armorique Habitat a maintenu ses demandes, actualisant sa créance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la somme de 4993.74 euros en principal.

Lords de l’audience du 18 octobre 2025, [S] [F] a comparu et a demandé un délai pour solder la dette.

L’affaire a été renvoyée contradictoirement au 6 janvier 2026 pour justifier du dépôt de surendettement.

A l’audience du 6 janvier 2026, [S] [F] n’était ni présent ni représenté.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[S] [F] n’a produit aucun élément sur une procédure de surendettement.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action :
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet 6 semaines au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, le bailleur personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu'après l'expiration d'un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli les diligences qui lui incombaient dans le délai légal.
L’action en résiliation est donc recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l'espèce, le bailleur réclame le paiement de l'arriéré des loyers et charges et des indemnités d'occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande, SA Armorique Habitat verse aux débats l'engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d'un montant de quatre mille neuf cent quatre-vingt-treize euros et soixante-quatorze centimes euros en principal au jour de l'audience.

Le bailleur produit également le commandement de payer notifié au locataire et resté sans effet.

[S] [F], absent à l'audience du 6 janvier 2026, n'a produit aucun document relatif à sa situation.

Il convient en conséquence de condamner [S] [F] à payer à SA Armorique Habitat la somme de quatre mille neuf cent quatre-vingt-treize euros et soixante-quatorze centimes (4993.74) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 6 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 10 avril 2025 pour la somme de 2476.84 et à compter de la date du l’assignation en justice soit le 17 juillet 2025 pour le surplus.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois pour les baux conclus avant le 27 juillet 2023, contenant une clause résolutoire mentionnant expressément un délai de deux mois, ce délai continue à s’appliquer.

Si la clause contractuelle ne précise aucun délai et renvoie simplement aux dispositions légales en vigueur, le délai de six semaines s’applique.

En l'espèce en vertu des conditions générales du bail conclu avant le 27 juillet 2023, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit deux mois après le commandement.

Il est établi et non contesté que le locataire a laissé impayées les échéances de loyer auxquelles il était tenu.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail lui a été signifié le 10 avril 2025.

Ce dernier n’a pas apuré sa dette dans le délai de six semaines suivant cet acte et reste toujours redevable d'un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de SA Armorique Habitat à la date du 10 juin 2025.

Sur l'expulsion du locataire :

[S] [F] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 10 juin 2025, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 du code civil que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, le bailleur n'établit pas en quoi le non-paiement de son locataire serait constitutif d'un abus, ni en quoi ce comportement lui/leur aurait causé un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [S] [F], succombant dans le cadre de la procédure, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation.

[S] [F] sera en outre condamné à payer à SA Armorique Habitat la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l'article 514 du code de procédure civile et de dire n’y avoir lieu de s’y opposer.

PAR CES MOTIFS :