TJ 29019, 3 mars 2026, RG 25/00656

Minute : 26/00006

N° RG 25/00656 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GKE2
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Lorraine SIMON, avocat au barreau de BREST

D'UNE PART

DEFENDERESSE :

S.C.I. NOTOMA
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l'audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 19 avril 2021, la SCI Notoma a donné à bail à [F] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 285 Euros outre une provision sur charges de 15 euros. Lors de l’entrée dans les lieux [F] [C] a versé un dépôt de garantie de 285 euros.

Par courrier en date du 9 janvier 2024, le locataire a donné congés.

L’état des lieux a été effectué le 26 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2024, [F] [C] a demandé la restitution du dépôt de garantie.

Par acte d'huissier en date du 7 août 2025, [F] [C] a assigné la SCI Notoma devant le tribunal de proximité de Morlaix aux fins

de condamner la SCI Notoma à verser la somme de 285 Euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre une majoration de retard légale la somme de 222.05 euros à titre de paiement de la moitié des frais d’état des lieux de sortiela somme de 1320 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissancela somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moralla somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et les dépensle tout avec exécution provisoire.

A l’audience du 6 janvier 2026, le demandeur a maintenu ses demandes en faisans valoir que

Bien que citée à personne, la SCI notoma n’a pas comparu, ni fait connaitre ses demandes, moyens et arguments.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».
En l'espèce, le demandeur démontre avoir versé à titre de dépôt de garantie la somme de 285 euros.
Le locataire a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 27 février 2025. Les clés ont été restitués ce même jour. L’état des lieux de sortie n’a pas été signé par les parties.
Le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie.
Le solde du dépôt de garantie versé en retard au locataire doit être majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ainsi, cette majoration correspond à la somme de 28.5 euros soit à 10% du loyer mensuel sans les charges. Cette majoration est applicable à compter de la première période mensuelle commencée en retard soit à compter du 28 mars 2024 jusqu’au paiement effectif.
En conséquence il convient de condamner à verser à la SCI Notoma à verser la somme de 285 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 513 euros correspondant à la majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard entre le 28 mars 2024 et le mois d’août 2025.

Sur le paiement de l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice à la demande du locataire. Le propriétaire prévenu, a indiqué qu’il ne se présenterait pas. De fait il n’est pas venu.

Il convient de condamner la SCI Notoma de payer la moitié des frais du constat de commissaire de justice en date du 26 février 2024.
Sur la demande au titre du préjudice de jouissance
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués . »
Un rapport d’expertise a été établi le 19 août 2022 à la suite du signalement par le locataire de difficultés. L’expert relève que « le receveur de douche présente plusieurs fissures, inévitablement infiltrantes lors de l’usage de la cabine de douche. Le receveur présente une légère flexion à la main sachant que celui-ci est vraisemblablement posé sur son socle périphérique. Compte tenu de l’âge de la cabine de douche, les fissures sur le receveur sont liées à l’ancienneté de la cabine de douche.
Pour ouvrir l’eau froide le locataire est obligé d’utiliser une pince compte tenu de la rupture de la tête. La rupture de la tête du robinet d’alimentation d’eau froide, est vraisemblablement liée à l’ancienneté de la cabine de douche, avec tête inadaptée non d’origine.
La porte gauche coulissante de la cabine de douche fonctionne très mal avec difficulté de fermer correctement la porte de douche pour utiliser correctement la cabine de douche.
Le sol PVC en périphérie de la cabine de douche présente des tâches noirâtres. De l’humidité anormale est relevée à l’aide d’un testeur d’humidité en périphérie de la cabine de douche. La cabine de douche, compte tenu de son état, est non étanche et crée inévitablement un écoulement d’eau sous le sol PVC à l’origine des tâches noirâtres. Les tâches noirâtres étaient déjà inscrites sur l’état des lieux d’entrée signifiant que cette douche était déjà fuyarde à l’entrée dans les lieux…
Le remplacement de la cabine de douche ne relève pas des charges locatives. Les désordres sont liés à la vétusté de celle-ci, sans constatation de dommage occasionné par M. [C] [F], locataire. »
Le constat d’huissier dressé pour l’état des lieux de sortie mentionne plusieurs traces d’humidité dans le logement notamment sur le mur du séjour côté chambre avec la présence de traces de fissuration, d’un aspect gonflé des plaques de plâtre. L’entrée de l’immeuble présente des traces d’humidité extrêmement importantes sur les parties murales, des auréoles et formations de salpêtre.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [F] [C] a subi un préjudice de jouissance qu’il est possible d’estimer à 120 euros par mois soit 1320 euros sur la période de location.
Il convient de condamner la SCI Notoma à verser à [F] [C] la somme de 1320 euros au titre du préjudice de jouissance subi.
Sur la demande de dommages intérêts pour préjudice moral
Malgré ses multiples demandes, [F] [C] n’a pas été entendu par le bailleur qui n’a pas réalisé les travaux nécessaires pour faire cesser l’humidité dans le logement, remettre en état la cabine de douche.
Le certificat médical établi le 8 janvier 2024 par le docteur [G] mentionne l’état de santé fragile de Monsieur [C], qui bénéficie par ailleurs d’une reconnaissance adulte handicapé.
La SCI NOTOMA a été d’une particulière mauvaise foi en tardant à mettre fin aux désordres. Elle n’a pas été présente à l’expertise, à la tentative de conciliation, à l’audience
Il convient de condamner la SCI Notoma à verser à [F] [C] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.
Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En l’espèce, il convient de condamner la SCI Notoma à verser au conseil de [F] [C], Maître [Y] [V] la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 2° du Code de procédure civile.

Sur les dépens

En l’espèce, il convient de condamner la SCI Notoma aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de signification.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, l’exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, et il convient en conséquence de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS :