TJ 06088, 26 mai 2026, RG 24/01859

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [M], [J] [V] épouse [M] c/ MONSIEUR LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES

MINUTE N° 26/
Du 26 Mai 2026

3ème Chambre civile
N° RG 24/01859 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWT2

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt six Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Président, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 03 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2026 , signé par Corinne GILIS, Président, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Me Virginia RICORDEAU

le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur, et des Bouches-du-Rhône

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Virginia RICORDEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [V] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 3] - MAROC
représentée par Maître Virginia RICORDEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur, et des Bouches-du-Rhône, Division des Affaires Juridiques, Pôle Juridictionnel Judiciaire d’[Localité 4], Centre des Finances Publiques
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillant

EXPOSE DU LITIGE

L’administration fiscale faisant grief à [G] [M] et [J] [V] de l’absence de déclarations d’impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2018 à 2020 leur a adressé le 23 juin 2021 une demande de déclarations amiables.

Ces déclarations ont été déposées le 22 septembre 2021.

Une proposition de rectification a été adressée par l’administration fiscale à [G] [M] et [J] [V] le 28 février 2022 concernant l’impôt sur la fortune immobilière 2018, l’administration fiscale ayant intégré à leur actif un bien immobilier situé à [Adresse 3].

[G] et [J] [V] ont présenté des observations le 9 mai 2022 et le 25 juillet 2022.

Par courrier du 23 janvier 2023 l’administration fiscale a informé [G] [M] et [J] [V] du caractère tardif de leurs observations.

Par courrier du 22 février 2023, la saisine de la commission départementale de conciliation a été sollicitée par [G] [M] et [J] [V]; cette demande n’a pas été suivie d’effet, l’administration fiscale considérant la demande hors délais.

Les impositions ont été mises en recouvrement au titre de l’impôt sur la fortune immobilière de l’année 2018, le 31 août 2023, pour les montants suivants :

*droits: 110 699 €
*pénalités: 20 812 €, soit un total de 131 511 €.

[G] [M] et [J] [V] ont contesté ces rappels par réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement le 12 octobre 2023; cette demande a fait l’objet d’une décision d’admission partielle le 19 mars 2024 et les dégrèvements suivants ont été prononcés :

*droits: 7435 €
*pénalités: 1399 €

ainsi les montants maintenus sont:

*droits: 103 264 €
*pénalités: 19 413 €, soit un total de 122 677 €

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024 [G] [M] et [J] [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et des Bouches-du-Rhône sollicitant:

– qu’il leur accordé le bénéfice des dégrèvements sollicités dans leur déclaration susvisée du 12 octobre 2023, au titre de l’année 2018 :

*principal : 97 997 €
*intérêts: 8562 €
*majoration: 9730 €
*Total : 115 589 €

– condamner le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et des Bouches-du-Rhône à rembourser aux demandeurs les dépens mentionnés à l’article R207-1 du livre des procédures fiscales, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 3000 € représentant les frais non compris dans les dépens.

Selon conclusions signifiées à la direction générale des finances publiques le 17 avril 2025 [G] [M] et [J] [V] demandent au tribunal :

au principal:

– par suite du refus de l’administration de saisir la commission de conciliation, annuler le titre de recouvrement du 31 août 2023 et prononcer le dégrèvement des impositions correspondantes,

subsidiairement:

– par suite de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification du 28 février 2022, accorder aux demandeurs la décharge de l’ensemble de l’imposition mise en recouvrement aux termes de l’avis du 31 août 2023,

plus subsidiairement:

– dire et juger que le prix des termes de comparaison doit en l’espèce être rapporté à la surface de plancher autorisée par les permis de construire et non à la surface du terrain et que la valeur du terrain des demandeurs au 1er janvier 2018 doit en conséquence être fixée à 1 117 383 €,

– accorder en conséquence au demandeur tel dégrèvement que de droit,

en tout état de cause:

– accorder aux demandeurs le bénéfice des dégrèvements sollicités dans leur réclamation susvisée du 12 octobre 2023 au titre de l’année 2018 :

*principal : 97 997 €
*intérêts: 8562 €
*majoration: 9730 €
*Total : 115 589 €

– condamner la direction régionale finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et Bouches-du-Rhône à rembourser aux demandeurs les dépens mentionnés à l’article R207-1 du livre des procédures fiscales, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3000 € représentant les frais non compris dans les dépens.

Selon conclusions notifiées le 25 novembre 2024 l’administration fiscale demande au tribunal de :

– confirmer la décision d’admission partielle prononcée par l’administration,

– confirmer le bien-fondé des impositions mises à la charge de [G] [M] et [J] [V],

– débouter [G] [M] et [J] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

– rejeter leurs demandes visant à la condamnation de l’administration fiscale à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire retenue à l’audience du 3 mars 2026 a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du titre de recouvrement du 31 août 2023 et de dégrèvement des impositions correspondantes

[G] [M] et [J] [V] font valoir que la proposition de rectification du 28 février 2022 ne leur a pas été remise et qu’ils n’ont pas été avisés de ce que cette lettre portant proposition de rectification était à leur disposition au bureau de poste de leur domicile, de sorte que le délai visant à garantir le droit de réponse et le contradictoire ne pouvait pas leur être opposé par l’administration fiscale et la commission de concilation aurait du être saisie.

Ils soutiennent que dans ce cas le délai de 30 jours prévus à l’article L 11 du livre des procédures fiscales permettant de présenter des observations, court à compter du jour où le contribuable a été avisé que le pli était à sa disposition au bureau de poste; Or, ils soutiennent qu’en l’espèce l’administration fiscale ne démontre pas qu’ils ont bien eu cette information, et que c’est suite à la communication de la proposition de rectification du 28 février 2022 par un courriel du service des impôts qu’ils ont pu faire valoir leurs observations, sans que le délai de 30 jours ait commencé à courir. Ils soutiennent que le grief relatif au délai de réponse à la proposition de rectification du 28 février 2022 est dès lors infondé, de même que le refus de saisir la commission de conciliation, ce qui rendrait la procédure de rectification irrégulière pour défaut d’acheminement de la proposition de rectification et refus de saisir la commission de conciliation. L’administration fiscale s’oppose à ce moyen et à la demande subsquente de [G] [M] et [J] [V] tendant à ce que le tribunal annule le titre de recouvrement du 31 août 2023 et prononce le dégrèvement des impositions correspondantes.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article L57 du livre des procédures fiscales, relatif à la procédure de rectification contradictoire, la proposition de rectification doit être notifiée au contribuable, lequel dispose d’un délai de 30 jours pour présenter ses observations.

Il résulte de l’instruction que la proposition de rectification litigieuse du 28 février 2022 a été adressée à [G] [M] et [J] [V] par pli recommandé avec demande d’avis de réception à l’adresse qu’ils ont déclaré à l’administration fiscale, laquelle toujours d’actualité, n’est pas contestée; ce pli a été retourné à l’administration fiscale avec la mention “mise en instance et non réclamé dans les délais”; or, selon une jurisprudence constante, la notification d’un pli recommandé doit être regardée comme régulièrement effectuée lorsque le courrier a été présenté à l’adresse du destinataire et retourné avec une telle mention, sauf à ce que l’intéressé établisse que cette présentation n’aurait pas été régulièrement effectuée.

Toutefois, la seule circonstance alléguée par [G] [M] et [J] [V] qu’ils n’auraient pas été avisés de la mise à disposition du pli au bureau de poste ne saurait, à elle seule, être regardée comme de nature à remettre en cause la régularité de la notification, dès lors que la mention portée par les services postaux fait présumer qu’ils ont été avisés de la mise en instance du courrier ; il n’est pas établi, ni même allégué de manière circonstanciée l’existence d’un dysfonctionnement du service postal ou d’une impossibilité de réception indépendante de la volonté des intéressés ; il s’ensuit que la proposition de rectification doit être regardée comme ayant été régulièrement notifiée à la date de sa première présentation.

Dans ces conditions, dès lors que le délai de 30 jours imparti aux contribuables pour présenter leurs observations a régulièrement couru à compter de cette date, le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure d’imposition en raison de l’absence de notification régulière de la proposition de rectification ne peut qu’être écarté.

[G] [M] et [J] [V] seront déboutés de ce chef.

Sur l’évaluation du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6]

[G] [M] et [J] [V] contestent la valeur vénale de 9 357 371 € retenue par l’administration fiscale au 1er janvier 2018, ramenée à 7 161 759 € par l’administration fiscale par décision du 19 mars 2024, qui a accepté de ne pas tenir compte de l’un des termes de comparaison situé [Adresse 5].

* En effet, les demandeurs font observer que le permis de construire, devenu définitif le 7 février 2017, ne pouvait être mis en œuvre que suite à l’obtention d’un permis modificatif lui-même devenu définitif le 30 mai 2018, soit cinq mois après le fait générateur de l’IFI 2018; ils en concluent que dès lors, à la date du fait générateur, l’immeuble ne pouvait pas être considéré et évalué comme terrain à bâtir, alors qu’un recours était susceptible d’intervenir, et de fait, la vente n’a pu être réalisée qu’au mois de décembre 2018.

Sur ce point ils font notamment valoir que la condition, sans laquelle aucune vente ne pouvait intervenir sans l’obtention de l’accord préalable d’un opérateur de parking public pour acquérir l’aire de stationnement de 222 emplacements prévu au permis de construire, n’a été réalisée qu’ après le fait générateur de l’impôt, raison pour laquelle l’acte de vente du terrain n’a pu être passé que près de 12 mois après le fait générateur de l’IFI 2018.

L’administration fiscale, pour retenir la qualification de terrain à bâtir de la parcelle sise [Adresse 6] à [Localité 6] oppose, qu’à la date du 1er janvier 2018, date du fait générateur de l’impôt contesté, aucun recours n’était engagé contre le permis de construire obtenu et que, de surcroît, les événements ultérieurs à la date du fait générateur n’ont pas à être pris en compte pour la qualification et l’évaluation d’un immeuble.

Sur ce,

Il résulte de l’instruction qu’à la date du 1er janvier 2018, date du fait générateur de l’impôt contesté, le terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6] bénéficiait d’un permis de construire délivré le 29 novembre 2016 autorisant la construction d’un ensemble immobilier comprenant 63 logements, une surface commerciale de 168 m² et 293 places de parking pour une surface plancher de 4318 m².

Dans ces conditions, dès lors que la constructibilité du terrain en cause était juridiquement acquise et suffisamment certaine au jour du fait générateur soit le 1er janvier 2018, tel en l’espèce, même si la mise en œuvre de ce projet demeurait vraisemblablement subordonné à la réalisation de certaines conditions, telle la recherche d’un opérateur de parking public pour acquérir l’aire de stationnement, le bien doit être regardé comme constituant un terrain à bâtir.

*L’évaluation de ce terrain est contestée par [G] [M] et [J] [V] qui estiment que l’administration fiscale a procédé par la méthode de comparaison de cession d’autres terrains comportant également des permis de construire pour la réalisation de programmes immobiliers en se bornant à observer que ces terrains étaient comparables, sans prendre en considération que lesdits terrains comparés, vendus, étaient dotés d’un permis de construire définitif, de sorte qu’il n’est pas possible de juger de leur similarité exacte d’un point de vue juridique et partant économique.

Ainsi, les demandeurs soutiennent que la proposition de rectification du 28 février 2022 n’est pas suffisamment motivée au sens de l’article L 57 du livre des procédures fiscales aux termes duquel les propositions de rectification doivent être motivées de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

L’administration fiscale s’oppose à ce raisonnement, soutenant qu’elle a évalué le terrain selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation en procédant par comparaison de ventes de terrains comparables antérieures au fait générateur; que les comparables sont des terrains vendus avec un permis de construire un programme immobilier d’une qualité approchant le programme immobilier du terrain sis [Adresse 4], ce dernier se situant au surplus dans un lieu exceptionnel, à proximité de la mer, de l’hôpital et de la faculté de lettres, avec une vue imprenable sur la ville de [Localité 6].

Sur ce,

L’administration fiscale peut déterminer la valeur vénale d’un terrain à bâtir en relevant des ventes de terrains comparables, en dégageant un prix moyen du mètre carré et en appliquant ce prix au terrain litigieux, comme elle l’a fait en l’espèce; il est certain que les terrains qui servent de termes de comparaison doivent être intrinsèquement similaires en termes de localisation, superficie, constructibilité, permis de construire et type de programmes immobiliers envisagés.

En l’espèce, l’administration fiscale a procédé par la méthode de comparaison, largement admise par la jurisprudence, en retenant des ventes récentes de terrains comparables, en calculant un prix moyen du mètre carré, et en l’appliquant au terrain litigieux; l’identité parfaite n’est pas exigée, cette situation étant trop utopique; les terrains comparables pris pour référence par l’administration fiscale peuvent présenter des différences mineures, ils doivent juste rester cohérents juridiquement et économiquement; selon la doctrine pour déterminer la valeur vénale du bien litigieux, les comparables doivent refléter le marché réel et l’absence d’information sur le programme immobilier envisagé peut éventuellement introduire un doute sur la similitude, mais ne rend pas la méthode nécessairement invalide si les autres caractéristiques sont comparables.

En la cause, les éléments essentiels des comparables, soit la date de mutation nécessairement récente par rapport au fait générateur (2017), et leur localisation relativement proche ([Adresse 7] à [Localité 6], [Adresse 8] à [Localité 6] ) ont été transmis, ce qui permettait à [G] [M] et [J] [V] de vérifier la similitude des comparables et de contester le raisonnement.

Cela a d’ailleurs été fait puisque l’administration fiscale, suite aux contestations soulevées par les demandeurs, a accepté de ne pas tenir compte comme comparable du bien situé [Adresse 9] et de ramener finalement la valeur du bien fixé initialement par elle à 9 357 371€ à 7 161 759 €.

De surcoît la vente postérieure du terrain en cause intervenue le 19 décembre 2018 pour un prix de 9 150 000 € constitue bien un indice de la valeur réelle du bien, l’administration ayant donc respecté ses obligations et la méthode utilisée ayant été solide et probante.

L’argument de [G] [M] et [J] [V] tendant à critiquer la proposition de rectification en soutenant qu’elle ne serait pas motivée du fait que l’administration fiscale n’a pas mentionné les règles d’urbanisme applicables à chaque terrain de comparaison ne saurait être retenu comme pertinent; en effet, des informations sur les règles d’urbanisme applicables aux termes de comparaison, n’ont pas à être précisément décrites par l’administration fiscale, car elles sont déjà intégrées dans le prix de cession, qui par nature reflète les droits à construire, les contraintes et les servitudes; ainsi, en comparant des prix de vente de terrains l’administration fiscale compare nécessairement des valeurs déjà “corrigées” par les règles d’urbanisme applicables à chacun et les contraintes qu’elles induisent.

Par ailleurs, il est rappelé que la jurisprudence n’exige pas que les comparables soient autant détaillées, tant que la comparabilité est intrinsèquement plausible; en l’espèce, l’important est que les comparables soient des terrains à bâtir dans le même secteur, ce qui est bien le cas; l’existence de potentiels différences sur le plan de l’urbanisme ne remettent pas en cause la constructibilité ou la valeur intrinsèque du terrain et ne rendent pas l’évaluation contestable.

*Enfin, [G] [M] et [J] [V] contestent l’évaluation du prix au mètre carré soutenant qu’il faudrait reporter les prix des termes de comparaison non pas aux surfaces des terrains mais aux surfaces de plancher autorisées, paramètre connu tant en ce qui concerne les termes de comparaison que pour le terrain en cause.

Mais, si la surface de plancher autorisée peut constituer un élément d’appréciation de la constructibilité d’un terrain, elle ne saurait constituer le caractère principal d’évaluation de sa valeur vénale, laquelle doit être déterminée par référence au prix de cession de terrains comparables, exprimées en fonction de leur superficie; la méthode consistant à rapporter les prix de cession à la surface de plancher relève d’une approche économique propre aux opérateurs immobiliers et non d’une appréciation de la valeur de marché au sens fiscal; dès lors, l’administration fiscale était fondée à retenir une méthode fondée sur le prix au mètre carré du terrain.

Dans ces conditions, la régularité de la procédure mise en œuvre par l’administration fiscale au titre de l’IFI pour les années 2018 à 2021 sera déclarée régulière, et la décision d’admission partielle prononcée par l’administration sera confirmée, ainsi que le bien-fondé des impositions mises à la charge de [G] [M] et [J] [V].

Sur les autres demandes

[G] [M] et [J] [V], succombants dans la procédure, supporteront la charge des dépens de l’instance et seront déboutés de leur demande en paiement fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Dans la mesure où le comptable public a constitué des garanties propres assurant le recouvrement des impositions litigieuses, il apparaît que le maintien de l’exécution provisoire de droit prévu à l’article 514 du code de procédure civile pourrait être disproportionné. Dans ces conditions il est justifié d’écarter l’exécution provisoire, conformément au principe de proportionnalité.

PAR CES MOTIFS