TJ 95500, 27 mai 2026, RG 26/00155

DU 27 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00155 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCOR

Code NAC : 30B
S.C.I. FONCIERE XV

C/ S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. FONCIERE XV, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 285, Me Adèle VANHAECKE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 168

DÉFENDEUR

S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 27 Mai 2026
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 30 juin 2021 à effet au 1er juillet 2021, la S.C.I. FONCIERE XV a donné à bail à la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, un emplacement de stationnement n°11 en sous-sol dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Val d’Oise) pour une durée d’une année reconductible tacitement, moyennant un loyer mensuel de 140 euros.

Le 7 novembre 2025, la S.C.I. FONCIERE XV a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, portant sur la somme de 2.398,02 euros en principal, clause pénale et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2026, la S.C.I. FONCIERE XV a fait assigner en référé la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater qu’à défaut de règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 7 novembre 2025, la clause résolutoire du bail du 30 juin 2021, consenti par la S.C.I. FONCIERE XV pour les locaux sis à [Adresse 4] (Val-d’Oise) – [Adresse 5], est acquise à la date du 8 décembre 2025, Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail du 30 juin 2021, à compter du 8 décembre 2025,
Constater, dans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail du 30 juin 2021, Ordonner l’expulsion de la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe à [Localité 3] (Val-d’Oise) – [Adresse 5] et ce, sous quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clés à la S.C.I. FONCIERE XV ou à son mandataire, Dire qu’à compter du 8 décembre 2025, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, fixer à compter de cette date l’indemnité d’occupation due à la bailleresse au montant du loyer quotidien, majorée de 100%, charges et taxes locatives en sus, et condamner la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés à la S.C.I. FONCIERE XV ou à son mandataire, Condamner : pour un compte arrêté au 6 janvier 2026 et sauf à parfaire, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 2.383,19€, outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 7 novembre 2025 et capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil, à compter de la résiliation du bail, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV une indemnité d’occupation représentant le loyer quotidien, majorée de 100%, outres les charges et taxes locatives, Condamner, pour un compte arrêté au 6 janvier 2026 et sauf à parfaire, la SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme provisionnelle de 238,31 €, en application de la clause pénale du bail, Condamner la société SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN à régler à la S.C.I. FONCIERE XV la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la société SAS L’ARTISAN D’ENGHIEN aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 7 novembre 2025.
L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2026 à laquelle la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. FONCIERE XV a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

En l'occurrence, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte tenu de l'absence de contestation sérieuse.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

L’article 1225 du code civil prévoit également que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 30 juin 2021 contient une clause résolutoire qui stipule : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après mise en demeure d'exécuter restée dans les cas suivants :
- Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées,
- Non versement du dépôt de garantie prévu au contrat,
- Utilisation des locaux non conformes à leur destination contractuelle,
- Inexécution constatée de l'une quelconque des conditions du présent engagement, qui toutes de rigueur.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du locataire devenu occupant sans droit, ni titre, ordonnée par le juge. »

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 novembre 2025 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 7 décembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’arriéré locatif
La société demanderesse verse à l’audience du 15 avril 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 2.876,45 euros arrêtée au 1er avril 2026. La défenderesse n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 2.383,19 euros au 6 janvier 2026.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2.383,19 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 6 janvier 2026 et il convient de condamner la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 2.054,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bail stipule dans son article IX - Clauses pénale : « Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.
La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et accessoires.

Sur la majoration de 10%
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule : « Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant de sommes dues, en réparation du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil. »

La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière. 

Dès lors, la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 238,31 euros à la S.C.I. FONCIERE XV à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. FONCIERE XV le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. L’ARTISAN D’ENGHIEN à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS