TJ 68066, 5 mai 2026, RG 24/00211

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

N° RG 24/00211 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FCYL

DEMANDERESSE

Madame [K] [D] [V]
née le 19 Juin 1941 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3] - CANADA

représentée par Me Oussama BOURASS, avocat au barreau de STRASBOURG,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [H]
de nationalité Française
née le 26 Juillet 1980 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Corinne SANTOSILLO, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 14

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Georges BOLL, Vice-Président, juge des contentieux de la protection
Greffier : Emmanuelle EBER

DÉBATS : À l'audience publique du mardi 07 avril 2026.

JUGEMENT : contradictoire et rendu en premier ressort,
prononcé par mise à disposition publique au greffe le 05 mai 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Georges BOLL, président, et Emmanuelle EBER, greffier.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé daté du 20/09/2022, Madame [K] [D] [V] sous la dénomination de bailleresse a donné à bail un studio meuble sis à [Localité 5] à Madame [J] [H], sous la désignation de locataire dans la présente décision, pour un loyer mensuel initial avec provisions sur charges de 460 €uros et un mois de loyer principal (370€) à titre de dépôt de garantie. Le 09/10/2023 ont été délivrés à la locataire des commandements de payer les loyers et charges, de jouissance paisible des lieux loués et de justifier de l’assurance locative, ce dernier acte visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 20/02/2024, la bailleresse a fait assigner la personne locataire devant le juge des contentieux de la protection puis a comparu par Avocat pour :
*voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation d’un bail d’habitation et obtenir l’expulsion de la personne locataire avec au besoin le recours à la force publique et ce, avec suppression du délai de deux mois de préavis d’expulsion et subsidiairement sous astreinte de 150€uros par jour de retard au titre de l’indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir ;
*obtenir les sommes suivantes :
-celle de 384€uros au 09/11/2023, “à titre subsidiaire”, 640€uros pour la période d’août à décembre 2023 au titre de l’arriéré locatif,
-“à titre subsidiaire” celle de 2004€uros pour la période de juin à novembre 2025 au titre d’un arriéré locatif,
-outre la capitalisation des intérêts au taux légal ;
-une indemnité mensuelle d’occupation réévaluable de 460€uros à compter du 09/11/2023 ;
-la somme de 2500€uros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;
-la somme de 14000€uros de dommages-intérêts au titre du préjudice financier subi consécutivement aux tapages-défauts de jouissance paisible ;
-la somme de 2500 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
-les dépens ;
*voir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La locataire a fait plaider toutes contestations, notamment l’existence d’une assurance locative, l’absence de manquements de sa part à l’obligation d’usage paisible, le défaut de délivrance des quittances, le défaut de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage (pannes électriques le 21/06/2023 , en septembre 2024, dégât des eaux début 2025, chaudière collective non encore activée le 29/10/2025). Reconventionnellement, sont présentées les demandes suivantes :
-le bénéfice de délais de grâce pour l’acquittement de la dette locative qui selon elle, s’élève à 637€uros.
-une somme de 4000€uros de dommages-intérêts au titre de la mauvaise qualité du logement ;
-celle de 2500€uros au titre du préjudice moral résultant d’une atteinte à la vie privée commise par la bailleresse qui s’est introduite à l’intérieur du logement ;
-la remise des quittances de loyers pour toute la durée du bail, sous astreinte de 50 €uros par jour de retard ;
-la somme de 210€uros correspondant à une facture de serrurier ;
-la somme de 2500 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
-la condamnation de la partie adverse aux dépens.

Motifs de la décision

Le bail convenu entre les parties contient une clause résolutoire notamment en cas d’impayés locatifs ou de défaut d’assurance locative.
Selon l’article 1224 du Code Civil, la résolution est applicable dans les contrats tels que les baux en cas d’inexécution. L’effet résolutoire a cours compte tenu de la défaillance suffisamment grave du débiteur.

En l’espèce, le commandement de payer l’arriéré locatif ne vise pas la clause résolutoire contenue au bail d’habitation. Celui de justifier de l’assurance vise la clause résolutoire et contient les mentions exigées par la loi n°89-462 du 06/07/1989 notamment la retranscription de son article 7g. Bien que cette obligation soit facultative compte tenu de la qualité du bailleur, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie, cette saisine étant réputée constituée lorsqu’a persisté la situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Ont été respectés, le délai de deux mois depuis cette saisine et le délai applicable entre l’avis d’assignation au représentant de l’Etat dans le département et l’audience. A défaut de commandement de payer rédigé dans les formes requises par l’article 24 de la loi précitée et au vu de la présentation de justificatifs de souscription d’assurance locative, aucun constat de résiliation de bail par l’effet d’une clause résolutoire ne saura prospérer.

Selon formulation de la demande le montant réclamé (non subsidiairement) au titre de l’arriéré locatif s’élève à 384€uros arrêté au 09/11/2023. Les historiques bancaires produits par la locataire justifient de ses paiements pour des périodes postérieures mais d’aucun paiement durant la période d’août à décembre 2023. D’ailleurs la locataire se reconnaît redevable d’au moins du montant ici réclamé selon une formulation ferme. Les demandes subsidiaires n’ont pas à être examinées comme n’apparaissant pas fermes et clairement formulées. Il en résulte qu’à cette date, l’arriéré locatif s’élève à 384€uros. En conséquence, la personne locataire sera condamnée à payer :
-la somme de 384€uros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 09/11/2023,
-les intérêts au taux légal sur la somme précédemment spécifiée,
-la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code Civil.
En présence d’impayés qui semblent être supérieurs au montant ici arrêté, la demande de production sous astreinte de quittances ne saura prospérer. Seul un rappel sera fait à la bailleresse de délivrer quittance à la demande de la locataire en cas de paiement par celle-ci.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’usage. De son côté, la personne locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les locaux loués et prend en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations et réparations locatives, ce en vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06/07/1989.

En l’espèce, la locataire dénonce certains désordres, dont une panne électrique qu’elle attribue à un orage du 21/06/2023, panne qu’elle a signalée à la bailleresse le 22/06/2023 par mail adressé à 16heures18, l’exhortant de lui laisser l’accès au compteur pour remettre le courant et éviter la perte du contenu du congélateur. Elle présente une facture correspondant à l’intervention le même jour d’un serrurier au remboursement de laquelle, il sera fait droit, selon formulation de la demande, à hauteur de 210€uros.

En revanche les problèmes de compteur électrique en septembre 2024, de dégât des eaux début 2025 et d’allumage tardif de la chaudière collective ne procèdent que d’affirmations insuffisamment étayées de la locataire et ne sauront donner lieu à réparations.

Il en est de même à propos d’un lavabo bouché, événement à l’occasion duquel la locataire se plaint de ce que la bailleresse aurait pris photographie de l’installation en violation de sa vie privée. Or les circonstances ne permettent pas de confirmer les circonstances irrégulières de réalisation de ce cliché.

De ce qui précède et, mise à part l’obligation de défrayer suite à l’intervention du serrurier, il apparaît que les demandes reconventionnelles au titre de la mauvaise qualité du logement et au titre d’une atteinte à la vie privée ne sauront prospérer.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, la personne locataire est aussi tenue à l’usage paisible des locaux loués.

En l’espèce, les données du dossier établissent de façon suffisante et documentée que dès 2022, les premiers signalements ont été adressés à la bailleresse par des voisins décrivant des nuits perturbées par des disputes, allées et venues de personnes introduites par la locataire. Une capture vidéo montre même un homme se permettant de brandir une arme à feu. Outre les impayés de loyers, les faits démontrent des manquements récurrents et graves de la locataire à son obligation d’user paisiblement le local loué.

En conséquence et sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de délai de grâce au titre de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06/07/1989, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail par l’application de l’article 1224 du Code Civil précédemment évoqué et d’ordonner l’expulsion selon les modalités spécifiées au dispositif. Faute de meilleurs justificatifs du préjudice financier et du préjudice moral, si non la demande de remboursement de deux nuitées par des locataires de passage et les inévitables tracas consécutifs, ces deux postes seront justement réparés à hauteur de 1000€uros, à la charge de la locataire.

Il est raisonnable de fixer à 460 €uros sans modalités supplémentaires, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au paiement de laquelle la personne locataire est condamnée en cas d’inexécution des obligations qui sont imparties. Les circonstances de la cause (condamnations pécuniaires) n’appellent pas le prononcé d’astreintes au sens reçu par les articles L 131-1 à L 131-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ni la réduction du délai de préavis d’expulsion prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. L'équité commande en l'espèce que soit octroyée à la seule bailleresse une indemnité par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile selon les modalités spécifiées au dispositif. Enfin, la personne locataire, débitrice, sera condamnée aux dépens.

Par ces motifs