TJ 21231, 27 mai 2026, RG 25/00636

République française,
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Affaire : S.C.I. DU LYS

c/
S.A.S. SAM EMBALLAGES DISTRIBUTION

N° RG 25/00636 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JBEE

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SARL CANNET - MIGNOT - 81la SELARL PIERRE HENRY BILLARD AVOCAT - 36

ORDONNANCE DU : 27 MAI 2026

ORDONNANCE DE REFERE
Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU LYS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S. SAM EMBALLAGES DISTRIBUTION
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Pierre Henry BILLARD de la SELARL PIERRE HENRY BILLARD AVOCAT, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 mars 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, la SCI Du Lys a donné à bail commercial à la SAS Sam Emballages Distribution un local dont elle est propriétaire situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de 9 années à compter du 15 juin 2020, moyennant un loyer initial annuel de 8 400 € hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, la SCI Du Lys a fait assigner la SAS Sam Emballages Distribution en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 1103 et 1231-1 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et des dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail commercial conclu le 15 juin 2020 à effet du 16 novembre 2025 ;
en conséquence,
- ordonner l'expulsion de la SAS Sam Emballages Distribution et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 1], avec si besoin est le concours de la force publique ;
- condamner la SAS Sam Emballages Distribution à lui verser une somme de 7 911,20 € TTC au titre des charges, arrêtée au mois de décembre 2025, à titre de provision ;
- condamner la SAS Sam Emballages Distribution à lui verser une somme de 791,12 € au titre de la clause pénale, à titre de provision ;
- constater l'acquisition du dépôt de garantie versé par la SAS Sam Emballages Distribution par la SCI Du Lys par application des stipulations du bail commercial ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par la SAS Sam Emballages Distribution à la somme de 958,80 € par mois, à compter du 1er décembre 2025 jusqu'à la libération complète et effective des lieux, laquelle s'entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clefs ;
- condamner la SAS Sam Emballages Distribution à lui verser une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS Sam Emballages Distribution aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Du Lys expose que :

la SAS Sam Emballages Distribution ne s'acquitte plus de ses loyers et charges de manière régulière depuis la prise d'effet du bail, pour cesser totalement les paiements à compter de juin 2024 ;
dans ces conditions, elle a été contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 octobre 2025, pour un montant total hors frais de 9 353,60 € ;
ce commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux plus d'un mois.En conséquence, la SCI Du Lys estime être bien fondée à solliciter la constatation de la résiliation du bail commercial ainsi que la condamnation de la SAS Sam Emballages Distribution à lui régler les sommes dues.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 janvier 2026, où la SCI du Lys représentée par son conseil a maintenu ses demandes, tandis que la SAS Sam Emballages Distribution n'était pas représentée.

Elle a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

Par courrier du 4 février 2026, le conseil de la SAS Sam Emballages Distribution a fait savoir qu'il venait de se constituer et sollicitait la réouverture des débats pour « plusieurs motifs graves », tout en indiquant que cette réouverture permettrait de « régulariser la situation », et « d'entamer une discussion sereine entre les parties ».

Cette demande a été accueillie par ordonnance du 4 mars 2026 et l'affaire a été rappelée à l'audience du 25 mars 2026.

A cette date, la SAS Sam Emballages Distribution, représentée par son conseil (substitué), a indiqué que des pourparlers étaient en cours de sorte qu'il convenait de renvoyer l'affaire, tandis que la SCI Du Lys, représentée par son conseil a indiqué être sans nouvelle de son contradicteur depuis la réouverture des débats et a maintenu l'ensemble de ses demandes.

L'affaire a été retenue et mise en délibéré au 27 mai 2026.

Par message notifié par voie électronique le 13 avril 2026, le conseil de la demanderesse a sollicité une nouvelle réouverture des débats, qui a été rejetée par message du 20 avril 2026.

Seul le conseil de la demanderesse a déposé son dossier le 18 mai 2026.

MOTIFS :

Vu l'article 472 du code de procédure civile ;

L'article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'ordonner dans tous les cas d'urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il faut constater que le contrat de bail commercial liant les parties inclut une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 15 octobre 2025, portait sur la somme principale de 9 353,60 € au titre de l'impayé locatif, outre 174,70 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 9 528,30 €.

Il faut en déduire au vu de l'assignation et des pièces jointes, qui n'ont pas fait l'objet de contestation, que les sommes dues n'ont pas été acquittées par la SAS Sam Emballages Distribution dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n'ayant en outre pas fait valoir de paiements ou sollicité des délais pour ce faire.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 16 novembre 2025.

Du fait de la résiliation du bail, la SAS Sam Emballages Distribution est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n'est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :
- d'une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu'à défaut d'exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l'assistance de la force publique,
- d'autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement, à compter du 16 novembre 2025, d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

Il n'est pas sérieusement contestable que la SAS Sam Emballages Distribution soit ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer mensuel, soit 840 € TTC conformément au bail, et non 958,80 €, aucun document contractuel n'étant produit relatif à une augmentation de loyer, le seul tableau récapitulatif portant mention de l'état des loyers arrêtés au 10 octobre 2025, qui fait apparaître un loyer HT de 799 € à compter de l'impayé de juin 2024, soit 958,80 €, ne pouvant tenir lieu de justificatif. Le montant mensuel de 840 € correspond d'ailleurs aux sommes versées entre juin et décembre 2024, puis entre février et août 2025 d'après le même tableau.

De même, si la SCI Du Lys demande également la condamnation de la SAS Sam Emballages Distribution à lui verser une somme de 7 911,20 € au titre des charges impayées, arrêtée au mois de décembre 2025, à titre de provision, le tableau susvisé fait mention d'une TVA appliquée sur le montant de 799 € et de taxes foncières entre 2021 et 2025.

En admettant que le bail initial en son article 6 prévoie effectivement que ces impôts et taxes soient à la charge du preneur, il convient de ramener la demande au titre de la TVA à 1 960 € (140 x 14 loyers impayés) outre 4 814 € au titre des parts de taxe foncière impayées, soit 6 774 €.

Enfin, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande concernant la majoration de 10 % des sommes impayées et l'acquisition du montant du dépôt de garantie prévues au contrat de bail commercial, en présence d'une contestation sérieuse, s'agissant de clauses pénales susceptibles d'être modérées par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil.

La SCI Du Lys sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :