TJ 56121, 27 mai 2026, RG 24/00184

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

---

JUGEMENT DU 27 MAI 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/00184 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5OJP

SCCV [M]

C/

S.E.L.A.R.L. [V]-[C] COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 1]
Intervenante volontaire:
SMACL ASSURANCES

COPIE EXECUTOIRE LE
27 Mai 2026
à
Me Sophie SOUET de la SELARL ARES,

Me Melanie DE CLERCQ,

Me Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS,

Me Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC

entre :

SCCV [M]
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Demanderesse

et :

S..A.R.L. [V]-[C]
dont le siège social se situe [Adresse 2]
56360 LE PALAIS

représentée par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Carine PRAT, avocat au barreau de RENNES

COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 1] (CCBI )
dont le siège social se situe [Adresse 3]
56360 LE PALAIS

représentée par Maître Melanie DE CLERCQ, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Jérôme DUVIGNEAU, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

SMACL ASSURANCES SA ès qualité d’assureur en responsabilité de la communauté de Communes de Belle Ile en Mer
dont le siège social se situe [Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 11 Mars 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié devant Maître [H] [N], notaire à Le Palais, en date du 24 janvier 2020, la communauté de communes de Belle-Île en mer a consenti à la société dénommée Réalités Maîtrise d’ouvrage, une promesse unilatérale de vente portant sur les biens situés commune de Le Palais, Morbihan, 56 360 ainsi désignés :
« – article 1, [Adresse 5], un bâtiment inoccupé anciennement à usage de colonie de vacances avec une bande de terrain attenante à l’ouest, cadastré section AB numéro [Cadastre 1],
– article 2, [Adresse 6], une bande de terrain cadastrée section AC numéro [Cadastre 2],
– article [Adresse 7], un bâtiment inoccupé, anciennement à usage de lingerie et buanderie, cadastré section AC numéro [Cadastre 3] ».

La promesse a été consentie pour une durée de 18 mois expirant le 24 juillet 2021 et en cas de réalisation le prix a été fixé à 905 000 EUR. Il y est précisé que le bien fait partie du domaine privé de la communauté de communes. La promesse a été assortie de diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir, purgé de tous recours et retrait et l’obtention de l’accord d’un bailleur social pour l’acquisition de 20 % des logements dans le programme envisagé.

Trois avenants ont été conclus suite à cette promesse unilatérale :
– un avenant en date des 11 et 25 mai 2020 pour proroger la date de dépôt du dossier complet de demande de permis de construire au 30 septembre 2020, proroger le délai d’obtention de l’accord du bailleur social et proroger la date d’expiration de la promesse de vente au 30 novembre 2021 ;
– un avenant du 29 novembre 2021, pour proroger la date de validité de la promesse au 30 septembre 2022, en raison des recours gracieux exercés à l’encontre du permis de construire délivré le 24 février 2021,
– un avenant des 10 et 22 mai 2022 prorogeant le délai de réalisation de la promesse au 30 septembre 2023.

La SCCV [M] s’est substituée à la société Réalités Maîtrise d’ouvrage pour réaliser l’opération, et elle a obtenu le 24 février 2021 un permis de construire 38 logements outre un permis de démolir. Un permis modificatif a été obtenu le 27 septembre 2021.

La société Réalités Maîtrise d’ouvrage a signé un contrat de réservation le 17 décembre 2021 avec l’OPH du Morbihan pour la construction de 8 logements sociaux, puis un avenant le 25 avril 2023.

Suite à la réalisation d’un plan de bornage par un géomètre expert à l’initiative du bénéficiaire de la promesse, en 2022, il est apparu qu’un abribus et un chemin piétonnier se trouvaient sur la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 2], objet de la vente, cette emprise étant présumée appartenir au domaine public. La SCCV [M] a demandé le déplacement des ouvrages qui lui poseraient difficulté pour la réalisation de son projet, ayant prévu des parkings sur cette partie.

Le 26 juillet 2023, Maître [C] a informé la CCBI que la SCCV [M] sollicitait un nouveau décalage du terme de la promesse de vente au 31 janvier 2024, n’ayant pas encore obtenu de garantie financière d’achèvement (il lui fallait obtenir quelques contrats de réservation supplémentaires) et l’appel d’offres pour les entreprises de construction étant toujours en cours.

Par mail du 20 septembre 2023, la SCCV [M] a été informée de la décision de refus votée par les élus de la communauté de communes de [Localité 4] d’accorder une nouvelle prorogation de la promesse.

La CCBI a demandé le concours d’un autre notaire, Maître [E], notaire à [Localité 5], pour la rédaction de l’acte authentique de vente.

La CCBI a demandé à Maître [C], notaire, de prévoir pour le futur acte de vente des clauses protectrices de la réalisation de logements sociaux, la communication de l’ensemble des pièces justificatives de la réalisation des conditions suspensives incluses dans la promesse, de prendre en compte la situation de l’abribus (exclusion de la vente, procédure de déclassement) et de lui communiquer un projet d’acte avant le 28 septembre 2023 si le promoteur manifestait sa volonté de se prévaloir de la promesse.

Le 22 septembre 2023, Maître [C] a informé la CCBI que le bénéficiaire de la promesse confirmait sa volonté de réitérer l’acte de vente à la dernière date convenue, qu’il procédait à l’appel de fonds et proposait la date du 30 septembre 2023 pour la signature.

Le 27 septembre 2023, le promoteur a sollicité l’accord de principe de la CCBI quant au déplacement de l’abribus. La CCBI a répondu qu’il était impossible de déplacer l’abribus en l’état. Aucune solution amiable n’a été trouvée pour ce déplacement.

Par mail du 28 septembre 2023, Maître [C] a transmis à la CCBI un certain nombre de pièces mais celle-ci les a estimés insuffisantes à confirmer la réalisation des conditions suspensives prévues dans la promesse. Par ailleurs, demeuraient les difficultés liées à l’impossibilité de vendre une emprise relevant du domaine public (abribus et chemin piétonnier).

Le 30 septembre 2023, la CCBI a reçu de Maître [C] un projet d’acte de vente prévoyant le déplacement de l’abribus par le vendeur et la reconnaissance par celui-ci de la réalisation des conditions suspensives, mentionnant que le bien vendu appartient au domaine privé de la CCBI, sans exclure de la vente l’abribus et le cheminement piéton relevant du domaine public. De plus compte tenu du refus de la SCCV [M] de se voir appliquer des conditions non prévues dans la promesse, des clauses pénale, résolutoires et de complément de prix, que la CCBI souhaitait voir ajouter dans le projet d’acte, n’ont pas été intégrées par le notaire.

Le délai de validité de la promesse a expiré le 30 septembre 2023 et un procès-verbal de carence a été dressé ce jour-là par Maître [C], à la demande du promoteur, prenant acte de l’absence de la CCBI au rendez-vous de signature de l’acte de vente.

Par courrier du 25 octobre 2023, la CCBI a mis en demeure la SCCV [M] de lui fournir sous huitaine les éléments permettant de justifier qu’elle avait réalisé toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse. Elle a précisé qu’à défaut de réponse à l’expiration du délai imparti, elle considérerait que la promesse est caduque.

Par courrier du 19 décembre 2023, la CCBI ayant constaté l’absence de réponse à la mise en demeure, a pris acte de la caducité de la promesse de vente, faute de disposer des éléments lui permettant de constater que les conditions suspensives stipulées dans l’acte étaient réalisées au jour de l’expiration du délai de validité de la promesse.

Par acte du 26 janvier 2024, la SCCV [M] a fait citer devant ce tribunal la communauté de communes de Belle-Île en mer (CCBI) aux fins d’obtenir la résolution de la promesse de vente conclue entre les parties le 24 janvier 2020 et la condamnation de la collectivité à lui verser des indemnités en réparation de ses préjudices.

La SMACL Assurances, en qualité d’assureur de la CCBI est intervenue volontairement à la procédure.

Par acte du 8 mars 2024, la communauté de communes de Belle-Île en mer (CCBI) a fait assigner en intervention forcée et en garantie la SARL [V]-[C], notaires associés à Le Palais.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction.

Au terme de ses conclusions récapitulatives numéro 2, au visa des articles 1103, 1104,1124,1217 et suivants et 1231-1 du Code civil, la SCCV [M] demande au tribunal de :
– constater ou prononcer la résolution du contrat de promesse de vente, aux torts exclusifs de la Communauté de communes de [Localité 6], en mer en raison du refus de cette dernière de signer l’acte authentique,
– condamner la CCBI à lui verser en réparation les sommes suivantes :
– 1 418 067 EUR au titre de son préjudice économique
– 100 000 EUR au titre de son préjudice d’image,
– 20 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la CCBI aux entiers dépens,
– débouter la CCBI et la SMACL Assurances de toutes leurs demandes dirigées contre la SCCV [M].

La SCCV [M] soutient que :
– la résolution de la promesse de vente s’impose en raison du refus de la CCBI de signer l’acte authentique de vente,
– la CCBI est de mauvaise foi lorsqu’elle invoque la caducité de la promesse suite à la survenue du terme car la promesse n’a pas prévu de sanctionner par la caducité le dépassement du délai ; en réalité la SCCV [M] a levé l’option et versé le prix si bien que la vente était conclue comme cela était prévu en page 6 de la promesse ; la formation du contrat de vente était exclusivement subordonnée au consentement de son bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant ; la CCBI ne peut pas opposer l’absence de signature de l’acte authentique alors qu’elle a été sommée de comparaître à cette signature ;
– la vérité est que la CCBI a changé d’avis et souhaité conserver la propriété des biens ; elle a voulu s’opposer par tous moyens à la vente lorsqu’elle a été avisée que la SCCV [M] lèverait l’option malgré son refus de proroger la durée de la promesse ;
– la délibération du conseil de la communauté de communes du 19 septembre 2023 ne mentionne pas d’obstacle du côté de la CCBI pour réaliser la vente et notamment il n’est pas question de la non réalisation des conditions suspensives, ni du problème de l’abribus ; il est seulement demandé d’acter l’échéance de la promesse au 30 septembre 2023 et en l’absence d’acte authentique de vente, d’abroger la délibération précédente qui avait autorisé la mise en vente du bien ;
– lorsque la CCBI a informé le notaire qu’elle ne donnait pas son accord à la demande de prolongation de la date de réitération de la promesse de vente, elle n’a pas mentionné des difficultés de nature à ne pas permettre la signature de l’acte authentique mais seulement la tension foncière sur l’île et les besoins immobiliers de la communauté de communes ;
– les conditions suspensives ont bien été réalisées, ce dont le notaire a informé la CCBI par mail du 28 septembre 2023, notamment l’engagement que 20 % des logements soient affectés au logement social, sachant qu’il n’était pas besoin de vérifier les conditions figurant dans le contrat de réservation signé entre la SCCV [M] et l’office public de l’habitat du Morbihan ; par ailleurs le permis de construire a été obtenu ; la CCBI entretient une confusion entre la signature de l’acte authentique de vente des terrains et l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qui aurait dû être signé entre la SCCV [M] et l’office public de l’habitat du Morbihan pour les logements sociaux ; la CCBI invoque des conditions de ce second acte qui ne figuraient pas dans la promesse unilatérale de vente ;
– tous les éléments justifiant de l’accord du bailleur social et de son engagement dans l’opération ont été communiqués avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique et il n’y a jamais eu de problème concernant cette construction de logements sociaux ; par ailleurs les conditions figurant dans le contrat de réservation conclu avec le bailleur social n’étaient mentionnées que dans le seul intérêt de la SCCV [M] ; la CCBI ne peut donc pas affirmer qu’elle n’avait pas eu de garantie sur le financement du projet de construction de logements sociaux et sur la réalisation effective de ces derniers ;
– la CCBI ne peut pas non plus prétendre qu’il lui était impossible de signer l’acte authentique au motif que les propositions faites par son notaire n’auraient pas été prises en compte concernant notamment l’abribus ; il ressort des échanges avec les services techniques de la commune que le déplacement de l’abribus ne posait pas de difficultés ; il était indispensable que l’engagement quant à ce déplacement soit repris dans l’acte de vente ; si la question du déplacement de l’abribus avait véritablement posé problème, la CCBI pouvait demander la prorogation de la durée de réalisation de la promesse, le temps de trancher la difficulté, ce qu’elle n’a pas fait puisqu’elle souhaitait pouvoir opposer la caducité de l’avant-contrat et reprendre la pleine possession des biens ; il est rappelé que dans la promesse de vente la CCBI avait déclaré que le bien vendu n’était pas affecté à l’usage public et faisait intégralement partie de son domaine privé ;
– en conséquence, soit il faut considérer qu’il n’était pas possible de prévoir dans l’acte le déplacement de l’abribus et l’impossibilité de réaliser la vente serait alors imputable à la CCBI qui avait affirmé que les biens vendus faisaient partie de son domaine privé tout en ayant connaissance de l’existence d’un abribus, soit il n’y avait pas de difficultés pour prévoir le déplacement de l’abribus et dans ce cas, le refus de réitérer la vente est fautif de la part de la CCBI ;
S’agissant des préjudices subis, la SCCV [M] évoque des préjudices économiques importants résultant de l’échec de l’opération de construction et produit un certain nombre de pièces pour illustrer les différents frais engagés pour des études diverses, des consultations, des avis de techniciens et des taxes, outre les factures de partenaires extérieurs et des frais de communication engagés inutilement sur le futur projet. Elle invoque également les frais de personnel, de salaires, de loyers et de maîtrise d’ouvrage. Elle soutient subir également un préjudice d’image au vu de la manière dont la CCBI a communiqué sur ce dossier dans la presse, nuisant à l’image du groupe, car mettant en cause son professionnalisme et sa capacité à réaliser un projet.
La communauté de communes de Belle-Ile en mer demande au tribunal de :
– à titre principal, rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la SCCV [M],
– à titre subsidiaire, recevoir la CCBI en son appel en garantie et condamner la SARL [V]-[C] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations dont elle pourrait faire l’objet
– en tous les cas, condamner in solidum la SCCV [M] et la SARL [A] Bodin-[C] à lui verser la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
La CCBI soutient qu’il n’était pas possible de réitérer la promesse de vente le 30 septembre 2023, jour de l’expiration de son délai de validité car :
- sur l’une des emprises foncières objets de la promesse, se situent un abribus et un cheminement piéton, relevant du domaine public, dont la situation n’a pas été réglée, sachant qu’aucune solution viable permettant d’assurer la sécurité des enfants dans l’attente du bus n’a été trouvée, si bien que la CCBI n’a pas pu s’engager à déplacer l’ouvrage avant le 30 septembre 2023 ; cela nécessitait l’accord du gestionnaire de la voirie, des gestionnaires des transports compétents, des compagnies utilisatrices de l’abribus et du conseil communautaire,
– certaines des conditions suspensives stipulées dans la promesse auxquelles le bénéficiaire ne pouvait pas renoncer, n’avaient pas été réalisées.
La CCBI prétend que la promesse de vente est devenue caduque à l’expiration du délai pour réitérer la vente, car la réitération par acte authentique était un élément constitutif de leur consentement, ainsi que cela ressort de la rédaction de la promesse. Dès lors que la réitération par acte authentique n’a pas eu lieu au terme du délai de validité, la SCCV [M] n’est pas fondée à solliciter la résolution judiciaire de la promesse de vente. La vente n’a pas pu être conclue du seul fait que la SCCV [M] a levé l’option. La défaillance de la condition a entraîné la caducité de la promesse.
La promesse précise que les parties ont convenu que toute forme de levée d’option ne pourra valoir réalisation de la vente sans la signature de l’acte authentique accompagnée du paiement du prix.
La CCBI considère qu’aucune levée d’option n’était possible dans la mesure où les conditions suspensives stipulées dans la promesse n’avaient pas été réalisées.
S’agissant de la non réalisation des conditions suspensives, la CCBI soutient que la promesse de vente devenait caduque si la réalisation des conditions suspensives n’était pas réalisée dans le délai prévu pour la régularisation de la vente dès lors qu’un délai avait été prévu expressément.
La CCBI prétend que les éléments transmis par le notaire, Maître [C], avant le rendez-vous de signature, n’étaient pas suffisants pour permettre de vérifier leur réalisation, s’agissant notamment des conditions suspensives stipulées au bénéfice du réservataire, l’office public d’habitat du Morbihan, dans le contrat de réservation. Il manquait la souscription de la garantie financière d’achèvement (GFA), l’assurance dommages ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale. Le notaire a prétendu qu’il n’était pas possible d’obtenir ces pièces avant l’acquisition du foncier par le promoteur.
La promesse prévoyait comme condition suspensive l’obtention dans les 12 mois de la signature d’un bailleur social pour l’acquisition de 20 % des logements du programme et que le bailleur engagé sous un contrat de réservation obtienne ses accords de financement et qu’il lève toutes les conditions suspensives stipulées à son profit dans le contrat de réservation. Le contrat de réservation était donc lui-même conclu sous conditions suspensives que les 2 parties puissent justifier de l’obtention de la garantie financière d’achèvement et de la souscription d’une assurance dommages ouvrage.
La CCBI en conclut que le montage contractuel prévu dans la promesse de vente était dépourvu de toute logique car il est apparu que le promoteur ne pouvait pas souscrire les garanties exigées avant d’être propriétaire du foncier. La vente était donc impossible.
La CCBI indique qu’elle a souhaité être assistée par un autre notaire, dans le cadre de la relecture du projet d’acte de vente ayant constaté la carence du premier notaire en charge de rédiger la promesse et l’acte de vente.
En effet, la CCBI estime qu’elle ne disposait d’aucune garantie sur la faisabilité financière du projet de la SCCV [M] et donc sur la réalisation des logements sociaux. Elle a donc souhaité que le notaire rédacteur de l’acte de vente insère une clause protectrice. Elle soutient que ses craintes étaient fondées car le promoteur avait envisagé que les logements sociaux soient finalement vendus en accession libre.
Elle prétend que la SCCV [M] a produit aux débats des pièces complémentaires relatives à la construction des logements sociaux, mais sans démontrer qu’elles avaient bien été transmises en temps opportun à la CCBI. Ces pièces ne remettent pas en cause le fait que les éléments sollicités par la CCBI ne lui avaient pas été transmis avant le 30 septembre 2023.
La promesse de vente a prévu une condition suspensive selon laquelle le bailleur engagé sous un contrat de réservation obtienne ses accords de financement et lève toutes les conditions suspensives stipulées à son profit dans le contrat de réservation. Or l’accord de financement par la Banque des Territoires n’est intervenu que le 29 mars 2023, soit 6 mois après l’expiration du délai imparti dans le contrat de réservation conclu avec le bailleur social. La CCBI n’a pas reçu de garantie sur le financement du projet et sur la réalisation effective des logements sociaux.
La CCBI prétend qu’il est faux d’affirmer que les conditions suspensives stipulées au profit du réservataire (l’office public de l’habitat du Morbihan) auraient été levées et que les conditions suspensives stipulées seulement au profit du réservataire conditionnaient la promesse de vente. Elle estime que les conditions suspensives stipulées au profit du réservataire et au profit des deux parties devaient être réalisées et conditionnaient la réitération de la promesse de vente.
Elle ajoute qu’elle n’a jamais disposé des éléments justifiant que les conditions suspensives étaient réalisées, malgré une lettre de mise en demeure postérieure, adressée par courrier du 25 octobre 2023, à laquelle la SCCV [M] n’a pas répondu.
Par ailleurs la CCBI soutient que le projet d’acte de vente qui lui a été transmis pour signature n’était pas celui qui avait été adressé préalablement pour observations et qui avait été annoté en retour par Maître [E].
En effet, ce projet lui imposait le déplacement de l’abribus et une reconnaissance de la parfaite réalisation des conditions suspensives, outre qu’il mentionnait que les biens cédés appartenaient à son domaine privé.
Ce projet ne reprenait pas les propositions de Maître [E] à savoir : l’exclusion de la vente l’abribus et le cheminement piéton relevant du domaine public et ne pouvant être vendus en l’état, le déclassement par anticipation de la parcelle d’emprise de cet abribus et une clause d’intéressement.
C’est finalement un tout autre projet d’acte a été qui a signifié à la CCBI le 30 septembre 2023, imposant le déplacement de l’abribus et du cheminement piéton dans un délai de 4 mois à peine d’une indemnité forfaitaire de 2000 EUR par jour calendaire, la reconnaissance de la réalisation des conditions suspensives par le vendeur et l’appartenance du bien vendu au domaine privé.
Le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 30 septembre 2023 mentionne même que toutes les conditions suspensives stipulées dans l’acte de vente auraient été réalisées, ce que conteste la CCBI.
La CCBI affirme que c’est le procès-verbal de bornage effectué sous la responsabilité de la société Réalités, reçu le 23 décembre 2022, qui a mis en évidence que l’abribus et le chemin piéton étaient inclus dans la parcelle AC [Cadastre 2] objet de la promesse. Elle soutient qu’auparavant elle n’avait pas eu les moyens de connaître cet empiètement, sachant que la responsabilité de ce bornage appartenait à la société Réalités en vertu de la promesse de vente.
Deux réunions, en présence de la police municipale et de l’exploitant du service public de transport ont été organisées après que cette difficulté ait été connue, mais aucune solution viable ne permettant d’assurer la sécurité des usagers pour l’attente du bus n’a été trouvée.
La CCBI affirme ne s’être jamais engagée à déplacer l’ouvrage sans l’accord des différents organismes concernés et que c’est en toute bonne foi qu’au moment de la signature de la promesse, elle a déclaré que le terrain appartenait à son domaine privé. Elle précise que la SCCV [M] a refusé la solution d’exclure l’emprise du domaine public de la vente en avançant que cela compromettrait la réalisation de son projet.
Selon elle, la SCCV [M] ne démontre pas comment la CCBI pouvait s’engager à déplacer l’ouvrage sans solution technique satisfaisante, sans délibération préalable approuvant la désaffectation de l’abribus et le déclassement de l’emprise et sans l’accord préalable des différents organismes concernés par les transports en bus.
Le sort de l’abribus n’était donc pas réglé, le domaine public demeurait inaliénable, si bien que la signature de l’acte authentique de vente ne pouvait pas valablement intervenir.
La CCBI estime que le notaire et la SCCV [M] ont tenté de lui forcer la main pour la signature.
Selon la CCBI la circonstance que la promesse mentionne que le bien appartenait au domaine privé de la commune est sans incidence dans la mesure où cette mention a une portée déclarative et que la promesse a été conclue sous condition suspensive de la réalisation d’un bornage ( à la charge de la SCCV [M]).
En tout état de cause, la CCBI soutient que les demandes indemnitaires de la SCCV [M] sont infondées car la CCBI n’a méconnu aucune de ses obligations contractuelles, sachant que du simple constat de caducité, elle se trouvait déliée de toute obligation souscrite dans le cadre de la promesse. Même si les conditions suspensives avaient été réalisées, il ne lui était pas possible de signer un acte authentique de vente d’un bien relevant en partie de son domaine public et c’est pour cette raison que Maître [E] avait proposé d’exclure l’emprise de l’abribus et du chemin piéton de la vente. Maître [C] a préféré imposer à la CCBI l’obligation de déplacer les ouvrages alors qu’elle n’avait pas donné son accord.
S’agissant des préjudices, la CCBI prétend que la SCCV [M] produit des factures sans preuve qu’elles les auraient acquittées ou affectées à un poste comptable du bilan de la société malgré la demande de complément de pièces comptables, dans le cadre d’une sommation de communiquer, puis d’un incident, la SCCV [M] s’est contentée d’indiquer qu’elle ne souhaitait pas produire ces pièces et non qu’elle ne pût pas les produire.
Outre la critique des différentes pièces produites, la CCBI soutient que n’est pas démontré le lien de causalité entre les préjudices allégués et sa prétendue faute contractuelle et qu’il ne suffit pas de démontrer que les dépenses exposées étaient en lien avec le projet, sachant en outre que toutes les pièces ne font pas expressément référence au projet de [Localité 6].
Quant au préjudice d’image, il n’est pas démontré.
La CCBI affirme que si le bornage avait été réalisé plus tôt, en 2020, la SCCV [M] aurait pu s’assurer de la faisabilité ou non de son projet. La CCBI estime qu’elle ne peut pas être déclarée responsable de la mauvaise gestion dans la conduite de son projet par le promoteur.
A titre subsidiaire, la CCBI demande, si le tribunal faisait droit aux demandes de la SCCV [M], qu’il constate les fautes commises par la SARL [A] Bodin-[C] en charge de la rédaction et du suivi de la promesse, à savoir :
– la promesse de vente était inefficace car conclue sous la condition suspensive que le futur bailleur social lève les conditions suspensives stipulées à son profit dans le contrat de réservation, ce qui supposait que la SCCV [M] puisse justifier de l’obtention de la garantie financière d’achèvement et de la souscription d’une assurance dommages ouvrage ; mais le promoteur ne pouvait pas souscrire une GFA et des assurances avant d’être propriétaire du foncier ; le montage contractuel prévu dans la promesse de vente était donc dépourvu de toute logique et rendait la vente impossible, ce que Maître [C] a reconnu dans un courriel du 28 septembre 2023 ;
– la promesse de vente est devenue caduque à l’expiration du délai pour réitérer la vente dans la mesure où les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de la formation du contrat ; le notaire en charge de la promesse est resté silencieux sur cette question ; en ne constatant pas que la promesse était devenue caduque à défaut de réitération par acte authentique, la notaire a manqué à ses obligations de conseil et d’information ;
– le projet d’acte transmis à la collectivité pour signature le 30 septembre à 12h30 était différent de celui qui lui avait été transmis pour observations et annoté par Maître [E], traduisant un manquement aux obligations applicables à la profession ;
– la SARL [V]-[C] n’a pas informé les parties des difficultés liées à l’exécution de la promesse (l’impossibilité de réaliser les conditions suspensives d’une part et la situation de l’abribus relevant du domaine public d’autre part), alors même que ces difficultés empêchaient la réitération de la vente
Contrairement à ce qu’affirment les notaires, la CCBI n’a jamais donné son accord pour le déplacement de l’abribus et n’a pas non plus déclaré qu’elle ne souhaitait plus vendre les biens litigieux à la SCCV [M] parce qu’elle avait un autre projet de construction sur la même emprise.
La notaire n’a pas tiré de conclusion des difficultés rencontrées ; il a procédé à l’appel de fonds, maintenu le rendez-vous de signature, sommé la CCBI de venir signer l’acte puis dressé un procès-verbal de carence. La CCBI rappelle, accessoirement, que la question de la domanialité publique, ou non, de l’abribus litigieux ne relève pas de la compétence du tribunal judiciaire
En définitive la CCBI demande la garantie de la SARL [A] Bodin-[C] sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil ainsi que sur le fondement du règlement national des notaires.
La société SMACL Assurances demandent au tribunal de :
– recevoir son intervention volontaire dans le cadre de la présente instance,
– à titre principal, débouter la SCCV [M] de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement d’une somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Collet conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
– à titre subsidiaire : réduire l’indemnité sollicitée par la SCCV [M] à de plus justes proportions,
– condamner la SARL [V]-[C] à garantir la société SMACL Assurances de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, tant en principal qu’intérêts et frais,
– condamner la SARL [V]-[C] au paiement d’une somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui pourront être recouvré par Maître Collet conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
La SMACL Assurances soutient que la prétention à la résolution de la promesse de vente n’a pas vocation à prospérer car cette promesse est devenue caduque en l’absence de réitération par acte authentique au 30 septembre 2023 et en l’absence de réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse avant cette date.
L’assureur rappelle que le dépassement du délai de réitération ne peut être par principe sanctionné par la caducité, sauf si les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de leur consentement, ce qui était le cas en l’espèce puisque le paragraphe de la promesse intitulée « Réalisation » prévoit « que toute forme de levée d’option ne pourra valoir réalisation des présentes et qu’à titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (...) »
Or la CCBI n’a pas pu réitérer la vente par acte authentique car les conditions suspensives stipulées dans la promesse n’avaient pas été réalisées le 30 septembre 2023 et le projet d’acte signifié par commissaire de justice le 30 septembre 2023 à la CCBI n’était pas celui qui lui avait été adressé en amont et qui avait été amendé par Maître [E].
La promesse prévoyait comme conditions suspensives la signature d’un procès-verbal de délimitation définitif par les avoisinants.
Or le géomètre expert s’est aperçu de la présence d’une emprise publique sur la parcelle à céder. Une alternative s’offrait donc : soit le promoteur adaptait son projet pour tenir compte de la présence de l’abribus relevant du domaine public, soit la CCBI procédait à la désaffection de l’abribus et au reclassement de la parcelle d’emprise.
Le procès-verbal de bornage a été transmis à la CCBI le 23 décembre 2022 et a été signé par elle le 11 janvier 2023. Le 24 février 2023, la SCCV [M] a avisé la CCBI qu’elle avait prévu des parkings à l’emplacement de l’abribus, dans son projet et elle a par conséquent demandé s’il était possible de déplacer cet abribus.
Il lui a certes été répondu qu’une réunion allait être organisée pour étudier ce déplacement mais cela ne valait pas accord de déplacement et ne laissait pas entendre que cela ne poserait aucune difficulté. Suite aux deux réunions techniques menées en mai et juin 2023, aucune solution viable n’a été trouvée permettant d’assurer la sécurité des enfants. Le sort de l’abribus n’a pas été réglé et le domaine public de la CCBI est demeuré inaliénable si bien que la signature de l’acte authentique de vente ne pouvait pas valablement intervenir.
Or, le projet d’acte authentique signifié à la CCBI prévoyait à propos de l’abribus que le vendeur déclarait qu’il serait déplacé dans un délai maximum de 4 mois d’une part et actait la reconnaissance par le vendeur que les conditions suspensives étaient réalisées.
Il ne reprenait aucune des propositions formulées par Maître [E], à savoir exclure l’abribus et le cheminement piéton de l’assiette de la vente, prévoir le déclassement par anticipation de la parcelle d’emprise de l’abribus et ajouter une clause d’intéressement pour assurer la création de logements sociaux.
L’assureur estime que la réalité est différente de celle présentée par la SCCV [M] qui qualifie la CCBI de fautive pour avoir indiqué dans la promesse que les biens vendus faisaient partie de son domaine privé et pour avoir refusé le déplacement de l’abribus car :
– la promesse de vente stipulait qu’un procès-verbal de délimitation des avoisinants serait établi par le bénéficiaire,
– la SCCV [M] a attendu plus de 2 ans pour faire réaliser ce bornage,
– le procès-verbal de bornage n’a été transmis à la CCBI que le 23 décembre 2022 et signé par elle le 11 janvier 2023,
– répondant à la sollicitation de la SCCV [M], la CCBI a seulement indiqué le 3 mars 2023 qu’une réunion allait être organisée afin de trouver un nouvel emplacement à l’abribus ; mais au final aucune solution viable pour la sécurité des usagers n’a pu être trouvée,
– cette difficulté a été rappelée par Maître [E] à Maître [C] mais cette dernière a choisi de l’ignorer.
Il n’y avait donc pour solution que d’exclure l’emprise de l’abribus de la vente ce qui a été refusé par la SCCV [M] et de prévoir une clause visant à exclure temporairement l’abribus et le cheminement piéton de l’assiette de la vente tout en prévoyant le déclassement par anticipation de la parcelle d’emprise de l’abribus mais cette proposition n’a pas été incluse dans le projet d’acte authentique.
L’assureur en conclut que la CCBI a eu raison de refuser de signer un acte illégal et que le notaire a eu une attitude fautive en méconnaissant son obligation de conseil, en faisant fi de la problématique relative à l’abribus et en proposant à la signature un acte illégal et inefficace.
C’est à tort que la SCCV [M] soutient que la CCBI aurait instrumenté la situation afin d’utiliser les parcelles litigieuses pour ériger un bâtiment administratif alors qu’aucune conclusion de ce type ne peut être tirée des articles de presses qui sont produits aux débats.
L’assureur ajoute qu’après des discussions menées pendant 4 ans, après une promesse de vente qui n’a cessé d’être reportée et après découverte des difficultés induites par la présence de l’abribus, il était normal que la CCBI, une fois libérée de ses engagements, reprenne sa liberté contractuelle quant à l’emprise foncière promise. La CCBI avait cependant mis tout en œuvre pour tenter de résoudre les difficultés.
Par ailleurs, la promesse prévoyait une condition suspensive à laquelle la SCCV [M] ne pouvait pas renoncer, stipulée en deux branches :
– l’accord d’un bailleur social pour l’acquisition de 20 % des logements dans le programme envisagé, ce qui a été réalisée dans le délai,
– la levée des conditions suspensives stipulées dans le contrat de réservation conclu avec le bailleur social, condition dont la CCBI a plusieurs fois sollicité la justification, y compris par lettre de mise en demeure du 25 octobre 2023, qui n’a pas reçu de réponse.
Il est soutenu aujourd’hui par les notaires que ces conditions suspensives avaient été stipulées au seul profit du réservataire, mais en réalité elles étaient stipulées expressément au profit du bailleur social et du réservant (SCCV [M]).
La promesse de vente était donc caduque en l’absence de réalisation des conditions suspensives stipulées avant le 30 septembre 2023.
Par ailleurs, la SMACL soutient que s’agissant des prétentions indemnitaires de la SCCV [M] il n’est pas démontré de lien de causalité entre les préjudices allégués et la prétendue faute de la CCBI et les pièces produites sont trop imprécises.
À titre subsidiaire, la SMACL conclut à la réduction des prétentions de la SCCV [M] à de plus justes proportions et à la condamnation de la SARL [V]-[C] à garantir la CCBI en raison des fautes commises par la notaire : des manquements à l’obligation d’information à l’égard de la CCBI dans la rédaction de la promesse (condition suspensive qui ne pouvait pas être réalisée et déclaration selon laquelle le bien cédé faisait partie du domaine privé de la CCBI), rédaction d’un acte inefficace, absence de constat de la caducité de la promesse de vente, signification d’un projet d’acte différent de celui qui avait été adressé précédemment et amendé, absence d’attention particulière aux conditions qui étaient déterminantes pour la CCBI.
Nonobstant la présence d’un abribus sur le bien cédé, la notaire n’a procédé à aucune vérification, manquant ainsi à son obligation de conseil et d’information et au final elle a proposé aux parties de signer un acte authentique illégal et par conséquent inefficace.
La SARL [V]-[C] demande au tribunal de :
– débouter la CCBI de toutes ses demandes à son encontre,
– débouter la SMACL de toutes ses demandes à son encontre,
– condamner la CCBI à lui verser la somme de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la CCBI aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux à l’article 699 du code de procédure civile.
La SARL [V]-[C] relate les échanges qu’elle a eus avec les parties dans le cadre de la préparation de l’acte de vente authentique, entre juillet 2023 et septembre 2023. Elle rappelle que la SCCV [M] n’a pas accepté les conditions que la CCBI a souhaité voir ajouter dans le projet d’acte et que la rédaction finale n’a pas été acceptée par la CCBI qui ne s’est pas présentée pour la signature de l’acte.

Elle soutient que l’analyse de la CCBI quant aux conditions suspensives de la promesse est erronée et qu’il y a une confusion de sa part entre les conditions fixées dans la promesse et celles fixées dans le contrat de réservation.
La promesse a été conclue sous la condition que le promoteur obtienne dans les 12 mois, l’accord d’un bailleur social pour l’acquisition de 20 % des logements dans le programme et sous la condition que le bailleur engagé sous contrat de réservation obtienne ses accords de financement et qu’il lève toutes les conditions suspensives stipulées à son profit dans le contrat de réservation.
Le notaire souligne que ces conditions ont été stipulées dans l’intérêt des deux parties mais que le bénéficiaire (SCCV [M]) ne pouvait y renoncer unilatéralement. De fait, le promoteur a signé un contrat de réservation avec un bailleur social le 17 décembre 2021. L’office public de l’habitat du Morbihan a obtenu un accord de financement par la Banque des Territoires le 29 mars 2023.
Aux termes du contrat de réservation avec le bailleur, 3 catégories de conditions suspensives ont été prévues: certaines dans l’intérêt du seul réservant, d’autres au profit du seul réservataire et d’autres encore dans l’intérêt du réservataire et du réservant.
La CCBI estime que toutes les conditions devaient être réalisées avant la signature de l’acte authentique et notamment l’obtention par le réservant d’une garantie financière d’achèvement et d’une assurance dommages ouvrage. Mais, ces dernières conditions suspensives supposaient l’acquisition du foncier par la SCCV [M] au préalable.
Il est reproché au notaire de ne pas avoir constaté la caducité de la promesse mais celui-ci estime qu’il n’était pas juge de la sanction contractuelle applicable ; qu’en l’absence de levée d’option imputable au bénéficiaire, la sanction est bien la caducité, mais en l’absence de levée d’option du fait de la carence du promettant, la sanction est l’exécution forcée ou la résolution de la vente qui est virtuellement réputée parfaite. En l’espèce la CCBI se prévaut de la caducité alors que c’est elle qui a refusé de signer l’acte
Le notaire estime que le projet adressé à la CCBI comportait effectivement une clause relative au déplacement de l’abribus mais que cela ne saurait lui être reproché car aux termes de la promesse, la CCBI avait déclaré que le bien cédé faisait partie de son domaine privé et s’était engagée dans la promesse à céder un bien libre de toute occupation.
Ce n’est qu’en cours d’instruction du dossier qu’il est apparu que l’abribus se situait sur une parcelle pouvant relever du domaine public. Il était dès lors logique d’insérer une clause prévoyant son déplacement puisqu’il n’était pas possible de céder une partie du domaine public ni de procéder à son déclassement avant le terme contractuel de la promesse
Dès le 15 février 2022, lors des constats sur les lieux par le géomètre expert en présence d’un représentant de la CCBI celle-ci a été informée de la difficulté et elle ne l’a donc pas découverte seulement lorsque le procès-verbal de bornage lui a été notifié en décembre 2022 (???)
La question juridique consistant à déterminer si le terrain d’assiette de l’abribus était entré ou non dans le domaine public n’était pas évidente à trancher, sachant en tout état de cause qu’un terrain entré dans le domaine public ne peut pas être vendu.
Il convenait donc qu’il soit désaffecté, puis qu’intervienne une décision de déclassement. Ce n’est que le 29 septembre 2023 que Maître [E] a proposé le détachement de l’emprise de l’abribus puis son déclassement pour une cession ultérieure. Les propositions de Maître [E] ont été refusées par la SCCV [M] qui s’en est tenu aux termes de la promesse.
La SARL [V]-[C] en conclut qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et qu’elle ne saurait être tenue à garantir la CCBI pour les préjudices subis par la SCCV [M].
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 31 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 11 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résolution de la promesse de vente, aux torts exclusifs de la Communauté de communes de [Localité 4]

La SCCV [M] reproche à la CCBI son refus de signer l’acte authentique de vente à la date convenue, alors qu’elle avait levé l’option, versé le prix et levé les conditions suspensives.

La CCBI soutient que la promesse de vente était devenue caduque le 30 septembre 2023, date non reportée, faute de signature d’un acte authentique entre les parties car cette promesse avait prévu que les parties entendaient que le contrat de vente ne se forme que par la signature d’un acte authentique.

Cela figure effectivement en page 5 de la promesse, dans le paragraphe intitulé « Réalisation ». Il en ressort que la simple levée d’option ne vaut pas réalisation de la vente car les parties voulaient que le caractère définitif de la vente résulte de la signature d’un acte authentique accompagné du versement du prix sur le compte du notaire. Aucune vente définitive n’a donc été conclue entre les parties, faute de signature de l’acte authentique.

Cependant, le tribunal rappelle que la CCBI a été sommée de se présenter au rendez-vous de signature de l’acte authentique chez le notaire et qu’elle a fait le choix de refuser cette signature qui devait donner son caractère définitif à la vente. Son moyen tiré de la caducité pure et simple de la promesse, ne peut donc être retenu sans un examen des motifs de ce refus de signature, afin de dire si ces motifs étaient ou non légitimes.

1 - Sur la non-réalisation de certaines conditions suspensives prévues dans la promesse

La CCBI invoque en premier lieu l’unique motif développé dans le courrier que son conseil a adressé à la SCCV [M] le 25 octobre 2023, sous la forme d’une mise en demeure de produire des justificatifs : l’absence de démonstration par la bénéficiaire de la réalisation des conditions suspensives (auxquelles elle ne pouvait renoncer) portant sur un accord d’un bailleur social.

La promesse prévoit en effet que « le projet est destiné à une vocation sociale et qu’elle est conclue sous la condition :
– que le bénéficiaire obtienne dans les 12 mois l’accord d’un bailleur social pour l’acquisition de 20 % des logements dans le programme envisagé, et
– que le bailleur engagé sous un contrat de réservation obtienne ses accords de financement et lève toutes les conditions suspensives stipulées à son profit dans le contrat de réservation ».

Il est soutenu que les éléments transmis par Maître [C], notaire rédacteur, n’étaient pas suffisants pour permettre à la CCBI de vérifier la réalisation de cette condition suspensive et plus particulièrement celles stipulée au bénéfice du réservataire dans le contrat de réservation, sachant que ces éléments avaient été sollicités par courrier du 27 septembre 2023 auquel aucune réponse n’avait été apportée.

Le tribunal constate que dans le projet d’acte notarié de vente qui a été signifié à la CCBI, le notaire a rappelé, en pages 10 et 11, dans le paragraphe intitulé « Dispositions relatives au bailleur social », les deux branches de la condition suspensive figurant dans la promesse et qu’il a mentionné :
« – l’acquéreur déclare que cette condition suspensive est à ce jour réalisée compte tenu du contrat de réservation signé le 17 décembre 2021 entre la SCCV [M] et l’office public de l’habitat du Morbihan ayant alors pour nom « Bretagne Sud Habitat », annexé et de l’avenant à ce contrat de réservation en date du 25 avril 2023, annexé,
– s’agissant du financement : ( compte tenu) de la lettre d’engagement émise par la direction régionale de l’Action Logement Service, le 22 décembre 2021, annexée, accordant deux prêts amortissables ; de la lettre du président du Conseil Départemental du Morbihan en date du 14 mars 2022, annexée, accordant une subvention au bailleur social, de la lettre du Préfet du Morbihan en date du 29 juillet 2021, annexée, accordant une subvention au bailleur social, de l’avis des Domaines en date du 2 février 2023, annexé, de l’accord de la Caisse des Dépôts et Consignation en date du 29 mars 2023, annexé, quant à la demande de financement sollicité par le bailleur social, sachant que s’agissant de la subvention qui devait être obtenue de l’association des îles du Ponant, le bailleur social y a purement et simplement renoncé et détient aujourd’hui un plan de financement figé conformément au courrier de Morbihan Habitat en date du 28 septembre 2023, annexé.
le vendeur reconnaissant alors la réalisation pleine et entière de la condition suspensive ».

Le notaire avait donc acquis la certitude que la SCCV [M] avait bien obtenu « l’accord d’un bailleur social pour l’acquisition de 20 % des logements dans le programme envisagé » et que ce bailleur social avait obtenu « ses accords de financement ».

Toutefois dans son courrier du 25 octobre 2023, la CCBI a considéré que la SCCV [M] n’avait pas justifié de « la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées au bénéfice du réservataire dans le contrat de réservation, dans les délais impartis » reprenant ainsi expressément la 2e partie de la 2e branche de la condition suspensive relative à l’accord d’un bailleur social, figurant dans la promesse, à laquelle la SCCV [M] ne pouvait pas renoncer.

Le tribunal constate que ces conditions suspensives stipulées au bénéfice du réservataire figurent en page 9 du contrat de réservation conclu entre la SCCV [M] et l’office public de l’habitat du Morbihan, aux paragraphes B et C :

« B - Conditions suspensives au profit du réservataire :
– un avis du service du domaine que le réservataire s’engage à saisir dans les 30 jours suivant la signature, en cours de validité lors de l’acte de vente,
– l’obtention des agréments délivrés par l’État et de la subvention correspondant de l’état d’un montant global de 68 863,86,
– l’obtention de l’accord de principe de la Caisse des Dépôts pour l’attribution de prêt d’un montant global de 684