TJ 93008, 28 mai 2026, RG 25/07978

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/07978 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3S5W

Minute :

Monsieur [C] [V]
Représentant : Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

C/

Madame [T] [Y] [Z]
Monsieur [P] [H] [A]

Copie délivrée à :
Maître Valérie REDON-REY
M.[A] et Mme [Z]
Le 28 mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 mai 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [Y] [Z], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [P] [H] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2022, M. [C] [V] a donné à bail à Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] un appartement à usage d'habitation n° A104situé [Adresse 6], à compter du 8 septembre 2022, pour une durée de 3 ans renouvelable, et pour un loyer mensuel de 597 euros, outre 101 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, M. [C] [V] a fait délivrer à Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] un commandement de payer la somme en principal de 1 519,70 euros dans le délai de deux mois, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, M. [C] [V] a fait délivrer à Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] un commandement de payer la somme en principal de 3 338,75 euros dans le délai de deux mois, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, M. [C] [V] a fait délivrer à Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] un congé pour vente à effet au 7 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, M. [C] [V] a fait assigner Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonner sans délai l'expulsion de Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique ;
- Condamner solidaire Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] au paiement de la somme de 333,70 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 16 juin 2025, quittancement de juin 2025 inclus ;
- Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l'audience, y rajoutant les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] ;
- Condamner solidairement Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours ;
- Ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;
- Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 janvier 2025 ;
- A titre subsidiaire :
o Valider le congé pour vente à effet au 7 septembre 2025 ;
o Juger qu'à la date du 7 septembre 2025, Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] sont occupants sans droit ni titre ;
o Ordonner sans délai l'expulsion de Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique ;
o Condamner solidaire Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] au paiement de la somme de 333,70 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 16 juin 2025, quittancement de juin 2025 inclus ;
o Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l'audience, y rajoutant les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] ;
o Condamner solidairement Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours ;
o Ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;
o Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 janvier 2025 ;
- Dans tous les cas :
o Condamner in solidum Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Condamner in solidum Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement.

Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] ont quitté les lieux le 8 septembre 2026, un état des lieux de sortie contradictoire ayant été établi entre les parties.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à la demande du demandeur aux fins d'actualisation de ses demandes en raison du départ des lieux des défendeurs. Rappelée à l'audience du 23 mars 2026, l'affaire a été retenue.

M. [C] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, signifiées aux défendeurs par commissaire de justice, reprises dans ses observations orales, dans lesquelles il demande :
- De donner acte de son désistement des demandes au titre de la résiliation du bail, de l'expulsion et de la condamnation à une indemnité d'occupation ;
- De condamner solidairement Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] à lui payer la somme de 804,50 euros, se décomposant comme suit :
o Arriéré de loyers et de charges au 8 septembre e2025 : 170,10 euros ;
o Travaux locatifs : 1 110 euros ;
o Déduction du dépôt de garantie de 477,60 euros.
- De condamner in solidum Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de la signification des présentes conclusions.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées à l'audience du 23 mars 2026 pour l'exposé des moyens développés à l'appui de ses prétentions.

Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A], assignés à étude, n'ont ni comparu ni été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel - telles que par exemple celles visant à voir " dire et juger " ou " constater " ou " donner acte " - ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Au surplus, la procédure étant orale, la présente juridiction n'est pas saisie de demandes formées dans l'assignation mais non soutenues à l'audience du 23 mars 2026. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à " donner acte du désistement au titre des demandes au titre de la réalisation du bail, de l'expulsion et de la condamnation à une indemnité d'occupation ".

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la demande en paiement du solde locatif

Sur l'arriéré de loyers et de charges au 8 septembre 2025

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le demandeur ne se prévaut plus de la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de clause résolutoire ou du congé pour vente.

Le bail a donc été résilié à la date à laquelle l'état des lieux de sortie a été réalisé entre les parties, soit le 8 septembre 2025.

Selon le décompte produit, le solde s'élevait à cette date à la somme de 172,10 euros.

Il convient donc de retenir que Mme [T] [Y] [Z] et M. [P] [A] sont redevables de la somme réclamée par le bailleur à ce titre à hauteur de 170,10 euros.

Sur les dégradations locatives

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, notamment, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire, mais c'est au bailleur d'apporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il ressort de l'annexe au décret du 26 août 1987 qu'il appartient au locataire, s'agissant des murs et des plafonds, de procéder à de menus raccords de peintures et tapisseries, à la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, au rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

En l'espèce, il a été établi un état des lieux d'entrée de manière contradictoire entre les parties le 8 septembre 2022, et un état des lieux de sortie contradictoire le 8 septembre 2025.

La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet d'établir que deux vigkis et une clé de boîte aux lettres n'ont pas été restitués, ce qui correspond aux sommes respectives de 60 et 15 euros.

Il n'en en revanche pas établi qu'une clé du logement manquait lors de la restitution des lieux, l'état des lieux de sortie faisant état de deux clés de porte palière, outre une clé multifonction, soit un total de trois clés, conformément à l'état des lieux d'entrée.

Concernant la salle de bain, l'état des lieux d'entrée indiquait qu'elle était propre et l'état des lieux de sortie que le plafond n'a pas été nettoyé, qu'il présente des tâches et que les murs n'ont pas été nettoyés et présentent des traces de coulure, des tâches et un peu de traces noires. Les photographies jointes à l'état des lieux ne permettent néanmoins pas de constater de tâches importantes, de sorte que ceci ne relève que de l'usure normale.

S'agissant des joints, il est mentionné sur l'état des lieux d'entrée qu'ils sont en état d'usure, à nettoyer, jaunis et noircis. Au regard de leur état déjà dégradé à l'entrée, correspondant à celui indiqué à la sortie, aucune dégradation locative ne saurait être retenue.

Concernant la bonde du lavabo, la fuite du flexible du lavabo, l'entartement de la douchette, aucune indication n'est mentionnée dans l'état des lieux d'entrée. Par conséquent, le caractère locatif de ces dégradations n'est pas établi.

En ce qui concerne la cuvette des WC, il est mentionné à l'état des lieux d'entrée qu'elle est fonctionnelle, tandis que l'état des lieux de sortie mentionne qu'elle est cassée. La dégradation locative se trouve ainsi établie pour la somme de 10 euros.

S'agissant de la cuisine et du séjour, l'état des lieux d'entrée mentionne que les murs sont dans un état moyen, à nettoyer et qu'ils présentent plusieurs traces, ce qui correspond à leur état à la sortie. Il en résulte qu'aucune dégradation locative ne saurait être retenue à ce titre. Au surplus, au vu de l'état moyen des murs à l'entrée, il ne saurait être retenu de dégradation locative des murs au titre des trous de cheville non-rebouchés et en nombre limité à deux.

De plus, l'état des lieux d'entrée mentionne que le joint de la cuisine est dégradé, à nettoyer et qu'il présente des moisissures, que la cuisine n'avait été nettoyée que de manière partielle. Ceci correspond à l'état des lieux de sortie, de sorte qu'aucune somme ne sera retenue à ce titre.

S'agissant de l'évier tordu, ceci n'est pas visible sur l'état des lieux de sortie.

En revanche, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie que l'éclairage mural se trouve dégradé. Il sera donc retenu la somme de 82,50 euros à ce titre.

Il en résulte que les dégradations locatives s'élèvent à la somme de 167,50 euros.

Sur le dépôt de garantie

Il ressort du décompte produit que les locataires ont versé la somme de 597 euros, et non 457 euros comme indiqué par le demandeur, à titre de dépôt de garantie lors de l'état des lieux.

Sur les comptes entre les parties

Au total, les sommes dues au titre de l'arriéré locatif et des dégradations locatives s'élèvent à 337,60 euros.

Ce montant étant inférieur au montant du dépôt de garantie de 597 euros versé par les locataires lors de l'entrée dans les lieux, la demande en paiement sera nécessairement rejetée.

II. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [C] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [C] [V] étant condamné aux dépens, sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS