TJ 33063, 18 mai 2026, RG 26/00567

Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00567 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3OJF

[P] [B], [R] [B] [Z]

C/

[N] [X] [G], [Y] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [B]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Alexandra TROJANI (avocate au barreau de PARIS) substituée par Me Flavie LESUR (avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [R] [B] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Alexandra TROJANI (avocate au barreau de PARIS) substituée par Me Flavie LESUR (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [X] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Comparant

Madame [Y] [L]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
Délibéré par mise à disposition fixé au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2020, les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B] ont consenti un bail d'habitation à M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1030 euros.

Par actes de commissaire de justice du 1er septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4574,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] le 1er septembre 2025.

Par assignations du 20 novembre 2025, les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, constater l'occupation sans droit ni titre des consorts [S] [G] et de tous occupants de leur chef, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] et tout occupant de leur chef, avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier, juger que le sort des meubles sera régi selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, révisable selon les modalités contractuelles, et jusqu'à libération des lieux,7052,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 4 574,88 euros, et à compter des présentes pour le surplus, En cas de résiliation judiciaire, la somme de 1 143,72 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au prononcé de la résiliation du bail,1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer et celui lié à une éventuelle procédure d'éviction forcée.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 9 mars 2026, les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 mars 2026, s'élève désormais à 11 627,20 euros. Les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'opposent aux délais de paiement sollicités par les locataires

M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] exposent en personne qu'ils ont la charge de quatre enfants et souhaitent reprendre le paiement du loyer outre 100 euros par mois pour apurer la dette. Mme [Y] [L] perçoit 2 600 euros de salaire par mois, M. [N] [X] [G] une indemnité de 1 000 euros, et le foyer reçoit en outre des prestations sociales pour 800 euros.

M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et l'exonération de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] ont indiqué avoir déposé un dossier et être dans l'attente d'un plan.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 1er septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4574,88 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 novembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] ne leur permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En effet, il est fait état d'un versement de 800 euros la veille de l'audience, sans qu'il soit justifié qu'il ait été perçu par les bailleurs ; en tout état de cause, ce montant ne couvre pas le montant du loyer et ne peut donc s'analyser comme une reprise du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l'expulsion de M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d'enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, les Mme [R] [B] née [Z] et M. [P] [B] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mars 2026, M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] leur devaient la somme de 11 627,20 euros.

M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu'ils reconnaissent à l'audience, seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025 sur la somme de 4574,88 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2477,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant au jour de l'audience sera fixé à la somme mensuelle de 1 143,72 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 2 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Les demandeurs sollicitent également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure et purement hypothétique au jour de la décision.

Les dépens, non inclus les frais d'exécution, seront donc mis à la charge de M. [N] [X] [G] et Mme [Y] [L], qui succombent à la cause, et qui y seront solidairement condamnés.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,