TJ 33063, 18 mai 2026, RG 26/00529

Du 18 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/00529 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3N4P

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 18 mai 2026

JUGE : M. Daniel GLANDIER,
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine GAUTHIER (avocate au barreau de LYON) substituée par Me Olivier KREBS (avocat au barraeu de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Ni comparant ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 mars 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
Délibéré par mise à disposition fixé au 07 mai 2026 prorogé au 18 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2025, la S.C.I. [C], par l'intermédiaire de la S.A.S. [Adresse 4], a consenti un bail d'habitation à M. [T] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] - 1er étage cour, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 450 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [X] le 12 septembre 2025.

Par assignation du 15 janvier 2026, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux auquel elle demande de déclarer son action recevable, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résolution du bail ou de sa résiliation, sur présentation d'une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux, 2 719,62 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 450 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 9 mars 2026, la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 mars 2026, s'élève désormais à 4924,05 euros. La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour soutenir sa demande tendant au constat de la résiliation du bail, la société se prévaut de plusieurs quittances valant subrogation dans les droits du bailleur, en sa qualité de caution en application de l'article 2309 du code civil. Au visa des articles 1127-2, 1366 et 1367 du code civil, il se prévaut de la validité des documents validés électroniquement, au même titre qu'une signature autographe.
Elle fait état de l'effet interruptif de l'assignation sur la prescription des dettes réclamées, en application des articles 2240 et 2241 du code civil.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 puis prorogé au 18 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

L'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur et selon l'article 2309 du code civil, la caution, même avant d'avoir payé, peut agir contre le débiteur pour être par lui indemnisée lorsque la dette est devenue exigible par l'échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

Aux termes de l'article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l'article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :
- Le contrat ETAT-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE ;
- Le contrat de location conclu entre le bailleur par l'intermédiaire de son représentant et M. [T] [X] ;
- Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la S.A.S. [Adresse 4] représentant la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
- Trois quittances subrogatives ;

Bien que le contrat de cautionnement ne soit pas signé par les parties, il s'avère que les deux dernières quittances subrogatives des 21 octobre 2025 et 23 février 2026 sont signés électroniquement par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES et par la S.A.S. [Adresse 4], mandataire de la S.C.I. [C], établissant suffisamment l'existence d'un lien contractuel entre ceux-ci et donc la qualité à agir de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par ailleurs, ces quittances rappellent, au visa des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil que la société ACTION LOGEMENT SERVICES " est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et /ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ".

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable à agir en résiliation du bail à l'encontre de M. [T] [X].

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 450 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges contractuellement convenus.

De plus en application de l'article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu'elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :
- Le commandement de payer ;
- Le décompte de la créance ;

Selon le décompte produit, M. [T] [X] reste devoir la somme de 4 924,05 euros au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l'engagement de caution, concernant les loyers et indemnités d'occupation échus au mois de février 2026 inclus (au vu d'un décompte du 4 mars 2026).

M. [T] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision au regard des versements postérieurs au commandement réalisés.

M. [T] [X] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, pour lesquelles celle-ci bénéficiera d'une quittance subrogative.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,