TJ 16015, 7 mai 2026, RG 24/01316

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

JUGEMENT du 07 Mai 2026
N° RG 24/01316 - N° Portalis DBXA-W-B7I-FY2H
54G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président
Assesseur : Louise BECK,
Assesseur : Claire BAYLAC,
Greffier : Kamayi Valérie MUKADI,

JUGEMENT :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEUR :
Monsieur [F] [U]
né le 26 Mars 1987 à [Localité 1] (33)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Isabelle NADAUD-MESNARD, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :
S.C.I. [L] Société civile immobilière immatriculée au RCS d’[Localité 3] sous le n° 482 144 540, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [P] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Sophie ROBIN ROQUES, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Monsieur [P] [L]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Sophie ROBIN ROQUES, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 octobre 1019, Monsieur [F] [U] a acquis de la SCI [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à ANGOULEME aux fins de location.

La SCI [L] a fait l’objet d’une dissolution et liquidation volontaire, Monsieur [P] [L] ayant été désigné en tant que liquidateur amiable le 10 décembre 2019.

Suite au constat d’infiltrations d’eaux par la toiture en 2021, Monsieur [U] a fait diligenter une expertise amiable le 25 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2022, Monsieur [F] [U] a fait assigner Monsieur [P] [L] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCI [L] et Monsieur [L] en référé expertise.

Par ordonnance de référé en date du 22 février 2023, une mesure d’expertise a été confiée à Monsieur [Z] [Q]. Par ordonnance de référé en date du 6 septembre 2023, les opérations d’expertise ont été étendues au chaînage de liaison avec le 172 ter et aux toitures du [Adresse 4] et du [Adresse 5] à [Localité 3].

Monsieur [Q] a déposé son rapport le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Monsieur [F] [U] a fait assigner Monsieur [P] [L] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCI [L] et Monsieur [L] en sa qualité d’entrepreneur devant le tribunal judiciaire d’ANGOULEME aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par une ordonnance en date du 9 septembre 2025, le Juge de la mise en état a déclaré Monsieur
[U] recevable en ses demandes et a laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Par ordonnance du 11 février 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la mise en état et a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience civile collégiale juge rapporteur du 5 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, Monsieur [F] [U] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [P] [L] de sa demande d’irrecevabilité ;

CONDAMNER Monsieur [P] [L] en qualité d’associé et liquidateur amiable et entrepreneur locateur d’ouvrage à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :
66 722, 70 euros TTC au titre des travaux sur la toiture du bâtiment [Adresse 6] à indexer sur l’indice BT 01 au jour de la décision à intervenir ; 10 509, 40 euros TTC au titre des travaux sur la toiture des bâtiments 172 et [Adresse 7] à indexer sur l’indice BT 01 au jour de la décision à intervenir ; 2050 euros pour la fourniture et la pose d’une ventilation adaptée ; 125 euros pour le contrôle de décence effectué par le GIP ; 148,59 euros pour l’intervention sur les fuites de la société TFAS ; 86622 euros pour les pertes de loyers ;127 euros pour la taxe d’ordure ménagère ; 5195 euros au titre des deux premières années de taxes foncières ;
CONDAMNER Monsieur [P] [L] en qualité d’associé et liquidateur amiable et entrepreneur locateur d’ouvrage aux dépens, y compris les frais d’expertise ;

CONDAMNER Monsieur [P] [L] en qualité d’associé et liquidateur amiable et entrepreneur locateur d’ouvrage au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’irrecevabilité de son action soulevée par Monsieur [L], Monsieur [U] soutient sur le fondement des articles 789 alinéa 6 et 122 du code de procédure civile que seul le Juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir y compris lorsque cela implique de trancher préalablement sur une question de fond.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, Monsieur [U], en application des articles 1792-1 al.2 et 1641 et suivants du code civil, expose que la SCI [L] et Monsieur [L] associé et liquidateur amiable en sa qualité de constructeur et de vendeur sont responsables des désordres et des vices cachés constatés sur les bâtiments [Adresse 8] Il précise en outre que qu’il est lui-même un acheteur profane.
Il soutient que l’écran de sous-toiture non ventilé des bâtiments 172 et 172 bis a rendu ces derniers impropres à leur destination. Il ajoute que le défaut de ventilation l’a empêché de mettre en location le bien qui avait pourtant été déclaré par le vendeur comme rénové. De plus, il indique avoir subi des pertes de loyers depuis le départ du dernier locataire du logement [Adresse 6], ce dernier n’ayant pas pu être reloué au regard de la dégradation importante du logement en raison d’une absence de ventilation adaptée.

S’agissant des contestations émises par Monsieur [L] concernant le rapport d’expertise, Monsieur [U] rappelle que ce dernier était présent à l’expertise et qu’il ne s’y est pas exprimé.

Par ailleurs, au visa des articles 1137 et 1602 du code civil, le demandeur soutient que Monsieur [L], tenu en sa qualité de vendeur d’une obligation d’information s’est rendu coupable d’une réticence dolosive pour avoir volontairement gardé le silence sur l’absence de délivrance d’un permis de construire dans l’acte de vente qui était un élément déterminant de son consentement à l’achat. Monsieur [U] indique en effet que le défendeur a réalisé une fausse déclaration préalable de surélévation après une division du 172 bis en 2019 alors qu’il s’agissait en réalité d’une construction neuve qui aurait dû faire l’objet d’une demande de permis de construire. Il conclut que la surface au sol de l’immeuble ne correspond donc plus à la surface réelle, générant une augmentation de la taxe foncière. Enfin, il soutient que si la construction nouvelle avait été déclarée, il aurait pu bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Il sollicite à ce titre le remboursement de cette taxe sur les deux dernières années.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2025, Monsieur [P] [L] ès-qualité de liquidateur amiable de la SCI [L] et Monsieur [L] demandent au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [F] [U] de l’ensemble de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [F] [U] aux dépens ;

CONDAMNER Monsieur [F] [U] à leur verser la somme 3000 euros sur le fondement de l’article 700.

Pour s’opposer à la demande en paiement de dommages et intérêts formée à son encontre, Monsieur [L] allègue que Monsieur [U] n’est pas un acquéreur particulier. Il soutient que Monsieur [U], propriétaire d’un parc immobilier locatif qui s’était présenté à lui comme un charpentier de métier, était en capacité d’apprécier la conformité d’un immeuble d’habitation à son usage.

En outre, Monsieur [L] conteste la liquidité des créances présentées par l’expertise qui, selon lui, comprend des approximations et des affirmations contrariés par les faits. Il indique par exemple que la norme DTU sur laquelle se fonde l’expert n’est pas d’application obligatoire. Il affirme également que l’expertise ne précise pas quel mode de vérification et quel usage de construction elle utilise pour fonder ses observations. Aussi, il soutient que l’expert s’est contenté de reprendre un devis sans y apporter la moindre modification et sans faire établir d’autres devis alors que deux autres devis établis par deux autres entreprises présentent des montants bien inférieurs à celui repris par l’expert.
En outre, il allègue que le demandeur n’apporte aucun élément factuel confirmant les assertions de l’expert.

Concernant la hausse de la taxe foncière soulevée par le demandeur, Monsieur [L] rappelle que la suppression progressive de la taxe d’habitation a entraîné une augmentation significative de l’imposition foncière sur les deux années dont Monsieur [U] sollicite le remboursement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Monsieur [U] en responsabilité des défendeurs

Sur le fondement de la garantie décennale

En application de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Conformément à l’article 1792-1 alinéa 2, du code civil, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de maîtrise d'œuvre ou de louage d'ouvrage, des lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage.

En l’espèce, l’acte authentique de vente de l’immeuble en date du 18 octobre 2019 indique que le bien a fait l’objet de travaux de rénovation depuis moins de 10 ans attestant ainsi que l’acquéreur bénéficie de la garantie décennale.

Il décrit les travaux de rénovation qui ont porté sur :
La réfection de la toiture,La création du logement sis n°172 ayant entraîné la réhausse de la toiture soumis à autorisation d’urbanisme.
L’acte précise que « Vendeur et acquéreur reconnaissent avoir reçu du notaire soussigné toutes explications utiles concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilité du vendeur attachées à ces constructions ».

La qualité de vendeur-constructeur du défendeur est donc parfaitement établie par les mentions figurant dans l'acte notarié.

Il appartient à Monsieur [U] de démontrer que les désordres sont de gravité décennale, qu'ils sont imputables aux travaux de rénovation réalisés par le vendeur-constructeur, qu'ils étaient cachés, qu'ils se sont manifestés dans le délai de dix ans qui a couru la date d’achèvement des travaux.

Il est établi par l’acte de vente et l’unique facture versée au débat par le demandeur que la date d’achèvement des travaux court à partir du mois de mai 2019.

L’expert judiciaire relève des désordres au niveau du bâtiment [Adresse 6].
En effet, la pente de la toiture, la couverture de cette dernière et les fixations des tuiles ne sont pas conformes aux normes en vigueur ; l’écran de sous-toiture n’est pas ventilé en sous-face et des infiltrations sont constatées en intérieur, des chaînages sont inexistants et l’enduit est soufflé dans sa globalité au niveau pignon et en partie basse sur la façade avant. En outre, l’enduit est absent sur la façade arrière.

Concernant les bâtiments 172 et [Adresse 7], l’écran de sous-toiture est non ventilé en sous face.
L’expert attribue ces désordres à la mauvaise réalisation pour le gros œuvre de la part de Monsieur [L] qui en a été le constructeur.

Selon l’expert, ces désordres étaient difficilement détectables pour un profane sans investigation. La seule chose qui aurait pu alerter un non professionnel du bâtiment selon lui était la pente de la toiture au [Adresse 6] qui est de visu faible. Pour ce faire, il aurait fallu utiliser une nacelle lors de la visite de l’immeuble, ce qui semble à ce dernier impossible.

Si Monsieur [L] allègue que Monsieur [U] dispose d’un parc locatif et s’est présenté à lui comme un charpentier de métier, il ne démontre pas sa qualité de professionnel du bâtiment.

L’expert précise en outre que les désordres se sont aggravés entre les deux réunions d’expertise au niveau de l’éclatement de l’enduit et que l’évolution de ces désordres indique que l’ouvrage actuel est impropre à sa destination. Il rappelle que la toiture est potentiellement infiltrante et que l’immeuble ter n’est pas protégé des infiltrations qui pourront se produire quand l’écran de sous-toiture qui sert de bâche ne pourra plus le protéger.

Ainsi, les désordres décrits dans l’expertise résultent des travaux réalisés par le vendeur, ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination en ce que les infiltrations intérieures empêchent la location à usage d’habitation de l’immeuble et sont apparus dans le délai décennal.

Ceux-ci engagent donc la responsabilité de Monsieur [L] en sa qualité d’entrepreneur et non en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI. En effet, aucun élément et aucun fondement dans les conclusions du demandeur ne permettent de justifier que soit engagée la responsabilité de Monsieur [L] en sa qualité de liquidateur amiable.

En conclusion, il convient d'admettre l'action en dommages et intérêts de Monsieur [U] en vertu de la garantie décennale à l’encontre de Monsieur [L].

Sur le fondement de la réticence dolosive

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil : « [Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

Le même texte précise que le manquement à cette obligation d'information peut être sanctionné par l'annulation pour erreur sur les qualités essentielles ou pour dol ou engager la responsabilité de celui qui a omis l'information ou trompé son cocontractant.

Dans le même sens, l'article 1130 sanctionne de la nullité le dol, qui est, selon l'article 1137, « le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ou la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

En l’espèce, le demandeur se prévaut du dol en l’absence de délivrance d’un permis de construire l’empêchant d’évaluer les conséquences fiscales de son investissement locatif.

En effet, l’acte de vente mentionne seulement une déclaration préalable et non un permis de construire.
En outre, Monsieur [U] verse au débat un échange de mail avec la mairie d’[Localité 3] et deux photographies aériennes témoignant de l’absence de permis de construire malgré la construction d’un nouveau logement.

Cependant, il résulte de ces éléments que le demandeur ne démontre pas que cette information était déterminante de son consentement. De plus, il n’est pas non plus prouvé que cette absence de permis de construire lui a été volontairement cachée par le vendeur.

En l'absence de la preuve de l'existence de manœuvres de la part du vendeur, le dol n'apparaît pas constitué et les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [U] à ce titre seront rejetées.

Sur les préjudices et leur lien de causalité

Sur le préjudice matériel

S'agissant du préjudice matériel, il est constitué principalement par la remise en état de l'immeuble, comprenant d’après l’expert judiciaire la dépose de la couverture et de l’écran de la sous-toiture, le démontage de la charpente, la réhausse du mur sur la partie arrière après le démontage des agglos de 15 cm y compris les chaînage horizontaux d’arase, la mise en œuvre d’un chaînage de liaison moellons/agglos sur le pignon Est, le piquage de l’ensemble des enduits, la mise en œuvre d’un gobetis et d’un enduit monocouche sur les trois façades et le démontage des doublages intérieurs à l’étage ainsi que la reprise de l’ensemble avec un embellissement.

Le rapport d’expertise retient le devis de l'entreprise RENOV n° D23120006 en date du 23 février 2024, mentionnant les montants de 66 722, 70 euros TTC et de 10 509, 40 euros TTC.

Si Monsieur [L] conteste ces montants au prétexte que d’autres devis qu’il a réalisé les contredisent, il est notable que seul Monsieur [U] a transmis à l’expert des devis et que le défendeur s’est abstenu de fournir ses propres devis après la 2e réunion d’expertise.

En outre, Monsieur [L] conteste la liquidité des créances présentées par l’expertise sans apporter d’élément de preuve à l’appui de sa prétention.

Enfin, concernant le non-respect des norme DTU évoqué dans le rapport dont le défendeur affirme qu’il ne constitue pas en soi un désordre, il est établi que l’expertise ne fonde pas l’intégralité des désordres constatés sur une non-conformité aux normes en vigueur.

Les sommes précitées, pour un montant total de 77 232,10 euros, seront donc retenues et augmentée de l’indexation sur l’indice BT 01, avec comme trimestre de référence le 1er trimestre de l’année 2024, date du dépôt du rapport de l’expertise.

Il conviendra d'y ajouter le coût :
du contrôle de décence du logement attesté par la facture produite par Monsieur [U] en date du 9 mai 2025 d’un montant de 125 euros,de l’intervention sur les fuites de la société TFAS d’un montant de 148,50 euros attesté par la facture fournie par le demandeur, de l’installation d’une VMC afin rendre le logement conforme à la location, d’un montant de 2.050 euros attesté par devis n° J0108.Soit la somme de 2 323,50 euros.

Monsieur [L] en qualité d’entrepreneur sera donc condamné à verser les sommes de 77 232,10 euros et de 2.350,50 euros à Monsieur [U] au titre du préjudice matériel.

Sur la perte de chance de louer le logement [Adresse 6] dans le cadre de l’investissement locatif

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil « La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. »

En l'espèce, Monsieur [U] produit un compte-rendu de gestion attestant du départ de son dernier locataire au 12 janvier 2025.

Il résulte des éléments précités que compte tenu des dégradations et de l’absence de ventilation adaptée du logement, le bailleur s’est trouvé en difficulté pour louer son logement, outre la durée de reprise des désordres estimée à 5 mois.

Le montant accordé au titre de la perte de chance ne pouvant jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, il sera retenu un pourcentage de 90% du montant du loyer établi à 545 euros mensuel soit 490 euros. Aussi la perte de chance sera estimée à 8.330 euros correspondant à la perte de loyer sur une période de 17 mois, allant de février 2025 à mai 2026.

Concernant la somme de 127 euros correspondant à la taxe d’ordure ménagère dont Monsieur [U] demande le remboursement, ce dernier ne justifie pas du paiement de cette taxe pour l’année 2025. Aussi, il sera débouté de sa demande en ce sens.

En conséquence, Monsieur [L] sera condamné à payer à Monsieur [U] la somme de 8.330 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de louer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [L] sera condamné à payer à Monsieur [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Monsieur [L] sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS