TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/06523

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître Thierry BAQUET
Copie certifiée conforme à :
-Maître [U] [V]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06523
N° Portalis 352J-W-B7J-C73GJ

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. DIMENSION prise en la personne de sa gérante, Madame [K] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/06523 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73GJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DIMENSION est propriétaire des lots n° 6, 9, 13, 14, 22, 23, 24 et 25 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris 75 016.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème a fait assigner la SCI DIMENSION en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 5 février 2026.

Au visa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER la société SCI DIMENSION à verser au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis à PARIS [Adresse 5], les sommes de :

- 30.771,55€ au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2023 inclus au 23 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

- 2.500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la société SCI DIMENSION en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice), la SCI DIMENSION n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 2 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI DIMENSION est propriétaire des lots n° 6, 9, 13, 14, 22, 23, 24 et 25 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris 16ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2023 et 21 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 23 avril 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI DIMENSION, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 30.771,55 euros.

La SCI DIMENSION ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 23 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

2 - Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI DIMENSION de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI DIMENSION a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI DIMENSION a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 avril 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI DIMENSION à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

A - Sur les intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera dû à compter de la signification de l’assignation laquelle vaut mise en demeure de payer les sommes dues.

B - Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI DIMENSION, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

C - Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI DIMENSION sera, en outre, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 1 500 euros à ce titre.

D - Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Il n'y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,