TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/05747

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Maître Evelyne ELBAZ
Copie certifiée conforme à :
-Maître [R] [C]
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05747
N° Portalis 352J-W-B7J-C7YGY

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GID, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDERESSE

Madame [L] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05747 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YGY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [L] [K], venant aux droits de sa mère décédée Madame [I] [J], est propriétaire des lots de copropriété 21 et 52 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par exploit du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 29 janvier 2026.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, vu le décret d’application du 17 mars 1967, vu les articles 1231-6 et suivants du Code Civil, vu les articles 695 et 696 du Code de Procédure Civile, vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-CONDAMNER Madame [L] [K] au paiement de la somme de 7.166,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

-CONDAMNER Madame [L] [K] au paiement de la somme de 3.500 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 1231-6 du Code Civil,

-CONDAMNER Madame [L] [K] au paiement de la somme de 2.500,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Madame [L] [K] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Madame [L] [K] a été citée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 12 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever que le demandeur formule une demande principale englobant les charges de copropriété et les frais de recouvrement, alors qu’il s’agit de demandes distinctes qui seront donc traitées ci-dessous séparément.

1 - Sur les charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’attestation de dévolution de succession notariée de Madame [I] [J], que Madame [L] [K] est propriétaire des lots 21 et 52 de l’immeuble situé [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

-les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2021, 15 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 18 décembre 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, du 01/07/2022 au 30/06/2023 et du 01/07/2023 au 30/06/2024, et fixé les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026,

-les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à Madame [L] [K] entre le 1er avril 2022 et le 1er avril 2025, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

-un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025,

-les deux contrats de syndic à effet du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [L] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.446,00 euros.

Madame [L] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera condamnée au paiement de la somme de 6.446,00 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, date de l’assignation.

2. Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 720,00 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il inclut dans son décompte général, se décomposant comme suit :

- 16/05/2022 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 13/06/2022 : relance recommandée : 40,00 €
- 31/08/2022 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 14/09/2022 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 07/11/2022 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 07/12/2022 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 21/02/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 30/03/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 11/05/2023 : relance recommandée : 40,00 €
- 07/06/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 16/08/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 12/09/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 13/11/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 07/12/2023 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 21/02/2024 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 20/03/2024 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 23/05/2024 : relance copropriétaire : 40,00 €
- 02/09/2024 : relance recommandée : 40,00 €

Le syndicat des coprorpriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement aux différentes relances précitées et à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

3- Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.500 euros au titre de l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [L] [K] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il est établi que Madame [L] [K] ne règle plus depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C'est la quatrième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

4 - Sur les demandes accessoires
dépensAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [K], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

frais non compris dans les dépensEn application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Madame [L] [K] sera, en outre, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,