TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/05749

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Me Florian CANDAN
Copie certifiée conforme à :
-Me Florian CANDAN
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/05749
N° Portalis 352J-W-B7J-C7YUZ

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet LD PATRIMOINE GESTION,
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non-représenté

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05749 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YUZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [M] est propriétaire du lot de copropriété n°3 dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait mettre en demeure le 26 novembre 2024 de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1103, 1104, 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil, de :

« Condamner Monsieur [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] :

-la somme de 5.473,17 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues au 14 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2024, date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts pour chaque année échue,

-la somme de 882,91 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts pour chaque année échue,
-la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

-la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [K] [M] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maitre Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [K] [M] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 12 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, ce dernier justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [K] [M] est propriétaire du lot 3 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 février 2021, 21 avril 2022, 18 décembre 2023, 19 septembre 2024 et 20 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026, et voté la réalisation de divers travaux (réfection structures caves/courette et souches cheminée),

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur,

- un décompte de créance pour la période du 15 février 2021 au 1er octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 6.356,08 euros,

- le contrat de syndic en vigueur du 21 mai 2025 au 30 septembre 2026.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [K] [M], déduction faite des frais de recouvrement (882,91 euros), est débiteur de la somme de 5.473,17 euros au 1e octobre 2024.

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

M. [K] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5.473,17 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appels provisionnel 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 (lendemain de la présentation de la lettre recommandée valant mise en demeure).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 882,91 euros se décomposant comme suit :

27/05/2021 : frais mise en demeure : 30,0 €16/06/2021 : frais 2ème mise en demeure : 20,00 €14/09/2021 : frais mise en demeure : 30,00 €05/11/2021 : frais mise à l’huissier : 120,00 €15/11/2021 : frais mise en demeure : 30,00 €25/11/2021 : sommation de payer : 184,91 €23/12/2021 : transmission dossier avocat : 120,00 €03/11/2022 : recouvrement charges : 144,00 €02/03/2022 : frais mise en demeure : 30,00 €29/09/2022 : frais mise en demeure : 30,00 €25/11/2022 : frais mise en demeure : 30,00 €22/08/2023 : frais mise en demeure : 30,00 €01/02/2024 : frais mise en demeure : 30,00 €09/05/2024 : mise en demeure relance : 30,00 €10/06/2024 : relance : 24,00 €
Aucun de ces frais n’est justifié.

Par ailleurs, ces frais sont tous antérieurs à l’unique mise en demeure produite, envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, en date du 26 novembre 2024.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4.000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [K] [M] de ses obligations.

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Monsieur [K] [M] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

M. [K] [M], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [K] [M] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,