TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/07695

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Me Sarah BARUK
Copie certifiée conforme à :
-Me Sarah BARUK
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07695
N° Portalis 352J-W-B7J-C7YEB

N° MINUTE :

Assignation du :
18 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1483

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [G] époux [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [L] [M] épouse [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non-représentés
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07695 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YEB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [D] [G] et Madame [L] [M] épouse [G] sont propriétaires des lots n°4141 et 4365 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 2] à [Localité 2].

Estimant qu’ils n'avaient pas payé leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a fait signifié à Madame [K] [G] un commandement de payer par acte de Maître [N], commissaire de justice, en date du 23 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], a fait citer Monsieur [D] [G] et Madame [L] [M] épouse [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Condamner solidum Monsieur [D] [G] et Madame [L] [M] épouse [G] au paiement des sommes suivantes :

• 32.270,10 € au titre des charges arrêtées au 25 mars 2025 (1er appel de fonds 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 28.280,55 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

• 626,10 € au titre des frais de recouvrement,

• 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
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• 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Condamner Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 février 2024.”

Cités selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile Monsieur [D] [G] et Madame [L] [M] épouse [G] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mars 2026 puis mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 32.270,10 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux arrêtés au 1er janvier 2025 incluant l'appel de fonds du 1er trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* le relevé de propriété délivré le 3 mars 2025 établissant la qualité de copropriétaires indivis des lots 4141 et 4365 de Monsieur [D] [G] et Madame [L] [G],
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* le décompte des sommes dues du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur, HORS frais de recouvrement, de 32.270,10 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à Monsieur [D] [G] et Madame [L] [G] entre le 3ème trimestre 2021 et le premier trimestre 2025,
* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 8 septembre 2020, 11 mai 2021, 30 juin 2022, 20 juin 2023 et 29 mai 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et votant le budget prévisionnel des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi que des travaux de rénovation énergétique,

* le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 25 juin 2025.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur et Madame [G], déduction faite des frais de recouvrement et d’honoraires syndic, est débiteur de 32.270,10 au 1er janvier 2025.

Monsieur et Madame [G] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires.

En application de l’article 220 du code civil, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 32.270,10 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 28.046,24 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 914,42 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

- 02/12/2021: relance RAR: 48,70 €

- 03/03/2022: relance RAR : 48,70 €

- 18/03/2022: relance RAR : 48,70 €

- 10/05/2022: commandement de payer: 168,01 €
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- 26/02/2024: envoi dossier huissier : 336,00 €

- 16/04/2024: commandement de payer : 264,31 €

- 20/12/2024: [J] suivi contentieux 4e T : 144,00 €

Il ne justifie d’aucune mise en demeure adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieure au commandement de payer signifié le 23 février 2024 (seul commandement de payer produit).

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne seront donc pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les honoraires du syndic (cabinet [J]) pour suivi de contentieux, ils ne sauraient être imputés aux copropriétaires défaillants sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seuls sont justifiés les frais de signification du commandement de payer du 24 février 2024 antérieure à l’assignation, de sorte que son montant sera retenu à hauteur de 234,31 euros TTC (et non 264,31 euros mentionnés dans le décompte).

En conséquence, il y a lieu de condemner solidairement Monsieur et Madame [G], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 234,31 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur, à l’appui de sa demande à hauteur de 3.000 euros, expose que sa trésorerie a été obérée par la carence de M. et Mme [G].

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. et Mme [G] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [D] [G] et Madame [L] [G], succombant, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [G] et Madame [L] [G], seront condamnés aux entiers dépens.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,