TJ 75056, 28 mai 2026, RG 24/03339

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Emmanuel COSSON
Copie certifiée conforme à :
--Me Emmanuel COSSON
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/03339
N° Portalis 352J-W-B7I-C4H3B

N° MINUTE :

Assignation du :
06 Mars 2024

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet MAGENTA GESTION, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0004

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/03339 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H3B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [U] est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 2, 3, 16, 17 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] a fait mettre en demeure M. [U] de payer la somme de 3.044,76 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème a fait assigner M. [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 27 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par exploit de commissaire de justice le 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, de :

- condamner M. [U] au paiement de la somme de 16.577,60 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

- condamner M. [U] au paiement de la somme de 168 euros, au titre des frais de recouvrement ;

- condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- condamner M. [U] au paiement des entiers dépens ;

- condamner M. [U] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice), M. [U] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 2 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [U] est propriétaire des lots n° 1, 2, 3, 16, 17 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 janvier et 23 juin 2022, 25 octobre 2023, 10 juin 2024 et 31 mars 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus).

En revanche, aucune pièce produite ne justifie des sommes de 2.065,10 euros et 1.440 euros facturées le 12 mai 2022 (« Correction répartition 2020 erronée ADER IMMO lot 18 ») - alors même qu’il n’est pas démontré que M. [U] serait propriétaire du lot n° 18 - et le 25 août 2025 (« Imputation privative [U] »).

Ces frais ne peuvent donc être retenus au titre des charges dues par M. [U].

Par ailleurs, la somme de 380 euros facturée le 25 août 2025 (« Etablissement du pré état daté et fourniture des documents ») ne correspond pas à des charges de copropriété et doit donc être déduite de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires à ce titre.

Dès lors, il ressort des pièces produites que le compte individuel de copropriétaire de M. [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.692,50 euros.

M. [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement

d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais de commissaire de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] sollicite le paiement de la somme de 168 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une première mise en demeure adressée le 9 juin 2022, une seconde mise en demeure adressée le 27 novembre 2023, ainsi que les frais de relance exposés le 12 octobre 2022 – soit postérieurement à la première mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 168 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [U] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès février 2022.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [U] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, alors même que ce dernier a procédé à plusieurs règlements par chèques au cours des années 2022 à 2025.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

A - Sur les intérêts

L'article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, lorsqu'un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] produit uniquement l'accusé de réception du courrier valant mise en demeure en date du 27 novembre 2023 et présenté au copropriétaire le 1er décembre 2023. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64-1 du décret du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 2.662,26, et à compter de l'assignation pour le surplus.

En outre, par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B - Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

C - Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [U] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros à ce titre.

D - Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Il n'y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,