TJ 75056, 28 mai 2026, RG 24/08539

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Emmanuel COSSON
Copie certifiée conforme à :
-Me Emmanuel COSSON
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/08539
N° Portalis 352J-W-B7I-C5GQK

N° MINUTE :

Assignation du :
01er Juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet MAGENTA GESTION, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE VOLTAIRE
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/08539 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GQK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mars 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FONCIERE VOLTAIRE est propriétaire des lots de copropriété n°2 et 15 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 11ème.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 avril 2024 et remise au destinataire le 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI FONCIERE VOLTAIRE de payer la somme de 12 154,65 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 11ème a fait assigner la SCI FONCIERE VOLTAIRE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de l’acte d’assignation, et au visa des articles 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la SCI FONCIERE VOLTAIRE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic MAGENTA GESTION :

- la somme, en principal, de 12.106,65 € - au 1er avril 2024 - 2ème trimestre 2024 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

- la somme de 48,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

- la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

- la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI FONCIERE VOLTAIRE n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que La SCI FONCIERE VOLTAIRE est propriétaire des lots n°2 et 15 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris 11ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI FONCIERE VOLTAIRE présente un solde débiteur de 12 106,65 euros, déduction faite des frais de recouvrement (48 euros).

La SCI FONCIERE VOLTAIRE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 11ème la somme de 12 106,65 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2024, appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, soit le 7 mai 2024, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Les frais exposés le 9 juin 2023 et le 15 février 2024, par ailleurs non justifiés, sont intervenus antérieurement à la mise en demeure du 6 mai 2024. Ils ne sont donc pas considérés comme des frais nécessaires au sens du texte susvisé.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI FONCIERE VOLTAIRE de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FONCIERE VOLTAIRE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI FONCIERE VOLTAIRE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,