TJ 75056, 28 mai 2026, RG 26/04604

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Maître Paul CANTON de
Copie certifiée conforme à :
-Maître [D] [U] de
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 26/04604
N° Portalis 352J-W-B7K-DCCG2

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Mars 2026

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET LEMARCHAND A&A, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Paul CANTON de l’ARC PARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P216

DÉFENDERESSE

Madame [S] [K] épouse [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/04604 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCCG2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 05 Janvier 2026, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Avril 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [K] épouse [L] est propriétaire du lot de copropriété n°3 d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Une ordonnance de référé prononcée le 18 mars 2024 l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 14.122,23 euros au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2023, outre 2.880 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [S] [K] épouse [L] de payer la somme de 6.160 euros correspondant à la provision relative aux travaux de ravalement et toiture du 05 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, lui demandant de :

- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 45.662,51 euros au titre des charges impayées.

- autoriser la saisie immobilière et la vente forcée par le syndicat des copropriétaires du lot n°3 de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] appartenant à Mme [K] et à cette fin autoriser le syndicat des copropriétaires à mandater tout commissaire de justice compétent ou tiers habilité pour procéder aux diligences y afférentes.

- condamné Mme [K] au paiement de la somme de 7.000 euros au de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l'audience de plaidoiries du 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s'en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Celle-ci a été délivrée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier) et Mme [S] [K] épouse [L] n'a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d'une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu'une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 17 février 2026, visant délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme [S] [K] épouse [L] d'avoir à régler la somme de 6.160 euros au titre de la provision sur travaux du 05 décembre 2024.

Faute pour cette dernière d'avoir réglé la provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le demandeur verse aux débats :

- un acte de donation enregistré le 19 juillet 2004 établissant que Mme [S] [K] épouse [L] est propriétaire du lot n°3 dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1].

- l’ordonnance de référé du 18 mars 2024.

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/04604 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCCG2

- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2025 et 2026.

- un décompte individuel de charges établi arrêté au 02 février 2026, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 45.662,51 euros.

- un décompte individuel de charges établi arrêté au 22 mai 2026, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 46.336,26 euros.

Il résulte de ces éléments que la défenderesse est redevable de la somme de 41.816,47 euros au titre des charges échues au 02 février 2026 (1er appel provisionnel 2026 et appel travaux complémentaire du 15 janvier 2026 inclus), déduction faite des frais, étant rappelé que si l’ordonnance de référé n’a pas d’autorité de la chose jugée au principal, le syndicat des copropriétaires dispose en revanche déjà d’un titre s’agissant des frais irrépétibles et des dépens qui lui ont été alloués par l’ordonnance du 18 mars 2024.

Mme [S] [K] épouse [L] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en l’espèce que d’une mise en demeure adressée à la défenderesse le 17 février 2026 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais réclamés avant cette date ne peuvent donc être alloués sur ce fondement au syndicat des copropriétaires, qui sera débouté de ce chef de demande.

Sur la saisie immobilière

Devant le tribunal judiciaire, le président est compétent en matière de procédure accélérée au fond chaque fois qu'il est prévu (L. 213-2 du code de l'organisation judiciaire).
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/04604 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCCG2

L'article 839 du code de procédure civile prévoit que " lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1 ".

Si la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis contient plusieurs dispositions qui attribuent des pouvoirs particuliers au président du tribunal judiciaire dans le cadre du fonctionnement des copropriétés, aucune disposition ne donne compétence à ce dernier statuant selon la procédure accélérée au fond pour autoriser une saisie immobilière.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent déclaré irrecevable en cette demande.

Sur les autres demandes

Mme [S] [K] épouse [L], qui succombe à l'instance, est condamnée aux entiers dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,