TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/03725

TRIBUNAL
JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Marie BOUTIERE-ARNAUD
Copie certifiée conforme à :
-Me Marie BOUTIERE-ARNAUD
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/03725
N° Portalis 352J-W-B7J-C62B5

N° MINUTE :

Assignation du :
4 mars 2025

JUGEMENT
rendu le 28 mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet DOLLEANS, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0168

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 28 mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03725 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62B5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [E] [U] est propriétaire des lots de copropriété n°212 et 246 d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à M. [W] [E] [U] de payer la somme de 12 779,85 euros au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 octobre 2024 et présentée au destinataire le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a cette fois mis en demeure M. [W] [E] [U] de lui payer la somme de 12 902,51 euros.

Par exploit d'huissier signifié le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris a fait assigner M. [W] [E] [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 8 octobre 2025.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

- Constater la déchéance du terme;

-Condamner Monsieur [G] [Q] [W] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], la somme de 12.902,51 euros, correspondant aux charges de copropriété déjà échues et impayées à la date du 24 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus;

- Condamner Monsieur [G] [Q] [W] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], les frais et dépenses visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

- Condamner Monsieur le [Q] [W] [X], à payer au syndicat des copropriétaires de I'immeuble sis [Adresse 5], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner Monsieur [G] [Q] [W] [X], au paiement des entiers dépens ainsi qu'aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance qui seront imputés aux seuls défendeurs;

- Ordonner I'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir.

Si le défendeur s’est valablement vu signifier de nouvelles pièces par acte du 30 octobre 2025, il est cependant rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les dernières écritures déposées, et uniquement sur les prétentions énoncées au dispositif.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [W] [X] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [W] [E] [U] est propriétaire des lots n°212 et 246 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2021, 18 mai 2022, 19 avril 2023, 4 juin 2024 et 26 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2020 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 24 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [W] [E] [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12 902,51 euros.

M. [W] [E] [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 24 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 908,43 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais de relance exposés les 12 mai 2021, 8 décembre 2022 et 23 février 2023, ainsi que les frais d’actes d’huissier (commandement et sommation de payer) des 10 mars 2023 et 26 août 2024, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de constitution de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

En conséquence, M. [W] [E] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 476,43 euros [48 + 60 + 20 + 163,17 + 185,26] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [W] [E] [U] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [W] [E] [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d’avril 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [W] [E] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [W] [E] [U], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens
Décision du 28 mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03725 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62B5

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [W] [X] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,